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CompanyName2020/2/141财务报表综合分析万科A2008-2011年财务分析报告2020/2/14公司简介杨元秋2020/2/14总部地点：深圳成立日期：1984年改制时间：1988年12月上市日期：1991年证券类别:A股股票代码：000002股票简称：万科地产注册资本：1099520万主营业务：房地产开发和经营注册地：广东省深圳市市场类型：深圳证券交易所简称：万科集团万科房地产（集团）股份有限公司公司简介组织结构、部门职责、企业愿景……公司简介组织结构、部门职责、企业愿景……2020/2/14行业比例99%1%房地产物业管理万科集团主营业务收入主要是以房地产的开发为主收入比例占到了全部收入的99%主营收入(万元)收入比例主营成本(万元)成本比例利润比例毛利率房地产302179398.36%189329998.23%98.57%37.35%物业管理35085.131.14%29793.981.55%0.46%15.08%合计305687899.50%192309399.77%99.03%37.09%万科企业按行业分类2020/2/14主营收入(万元)收入比例主营成本(万元)成本比例利润比例毛利率北京区域723618.523.55%461190.423.93%22.92%36.27%深圳区域868408.328.27%458821.323.80%35.78%47.17%上海区域832783.827.11%572601.729.71%22.73%31.24%成都区域632067.520.57%430480.122.33%17.61%31.89%合计305687899.50%192309399.77%99.03%37.09%主要地区比例27%21%28%24%北京区域深圳区域上海区域成都区域万科企业按地区分类2020/2/14净利润年复合增长率近30%万科企业地区分部2020/2/14偿债能力分析长期偿债能力：资产负债率产权比率经营活动产生的现金流量净额对总负债的比率现金流动负债比率负债与有形资产比率短期偿债能力：流动比率速动比率现金比率尹雪凤、潘秀英2020/2/14流动比率=流动资产合计÷流动负债合计*100%一般认为，比率越大，短期偿债能力越强。流动负债安全性越高。(2:1)分析：企业在2008年，2009年的流动比率接近2：1，短期偿债能力较好，但在2010年，2011年该数据在逐年降低，说明短期偿债能力正面临一定的压力。流动比率分析0123流动比率万科1.761.921.591.41200820092010201109年出现一个上升得趋势主要是因为楼市受政府调控的影响以及，预售楼款减少，存货增加，规模有所下降，使得非流动负债减少，流动负债中预收款和一年到期的非流动负债的减少影响了企业的短期偿债能力。10年--11年逐渐下降，由于企业在2010年开始就采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致企业的借款急剧扩大，银行借款扩大了10亿多，所以流动负债大幅度增加，导致了流动比率的降低。短期偿债能力分析2020/2/14速动比率=速动资产÷流动负债*100%（1:1）速动资产是指流动资产减去变现能力较差且不稳定的存货、待摊费用等后的余额。速动比率分析00.10.20.30.40.50.60.7速动比率万科0.430.590.560.372008200920102011分析：总体看来万科的速动比率比较低，如果企业不合理化资产负债结构，企业可能面临偿债风险。08-09年呈现一个明显上升得趋势主要是因为受政策的调控，流动负债中预收款和一年到期的非流动负债大量减少所致。11年呈现一个大幅度下滑的趋势是由于公司扩大规模，使得预收款项，应付职工薪酬，应缴税费的大幅度增加，从而使速动比率在11年达到一个低谷。短期偿债能力分析2020/2/14现金比率=现金类资产÷流动负债最能反映企业直接偿付流动负债的能力。(20%以上)现金比率分析00.10.20.30.4现金比率万科0.310.340.290.172008200920102011分析：2008--2010三个年度的现金比率均超过20%，该公司短期偿债能力很强，且直接支付能力不会有太大问题。08-09年上升：一方面是万科通过降低售房价格，增加了现金流，在09年市场又重新开始活跃万科成为房地产行业转暖的受益者，现金流量迅速增长，另一方面流动负债中预收款和一年到期的非流动负债也有所减少所致。10，11年大幅度下降，原因一：房企受国内政策调控的影响，人们购房需求下降；原因二：万科加大了项目投入和拓展的力度，预收款项，应付账款，应付职工薪酬，应缴税费迅速上涨使得流动负债增长比超出货币资金增长比。短期偿债能力分析2020/2/14分析：总体看万科的偿债能力在08-09年较强而到了10-11年呈现出下降的趋势，偿债能力正面临一定的压力。短期偿债能力分析总结2020/2/14资产负债率=负债总额÷资产总额×100%反应企业举债经营的能力，以及长期负债能力。（越小越好）资产负债率分析60.00%65.00%70.00%75.00%80.00%资产负债率万科67.44%67.00%74.69%77.10%2008200920102011分析：万科近几年资产负债率基本上是持上升的趋势，这表明公司的长期偿债能力有所下降。10年迅速上涨，主要是因为主要是由于负债的增加所致，短期借款在10年增加了2倍左右，并且出现了交易性金融负债，预收账款也大幅度的增加，一年内到期的非流动负债增加使得10年比09年的负债高了51.09%。即使资产10年高于09年但也不足以弥补负债的增加。11年持续上涨主要是因为本年应付账款，应付职工薪酬，应缴税费迅速上涨使得流动负债迅速增长所致。长期偿债能力分析2020/2/14流动负债合计68,058,279,849.28129,650,791,498.49预收款项31,734,801,163.7674,405,197,318.7809-10年上涨很快原因：如下表由于销售顺畅，报告期末，公司所持有的货币资金较期初大幅增长，至378.2亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和167.8亿元，资金实力进一步增强。受预收账款大幅增长的影响，公司的资产负债率较年初时有所上升，至74.69%，但预收账款并不构成实际的偿债压力，而是会随着项目结算转化为公司的营业收入，剔除这一因素的影响后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上仅40.2%产权比例=负债总额/股东权益*100%2020/2/14递延所得税资产1,449,480,632.531,265,649,477.661,643,158,028.392,326,241,907.17无形资产-81,966,325.94373,951,887.29435,474,310.08有形净资产37,369,068,848.6744,060,896,650.4752,569,089,726.7365,070,822,329.78有形净资产是从股东权益中扣除无形资产、递延资产等难以作为偿债保证的项目后的部分09-10年上涨：由公司的本年数据可看出在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）52.9亿元，占比4.0%；在建开发产品786.3亿元（其中包括已售出未结算产品），占比59.0%；拟开发产品493.1亿元，占比37.0%。万科集团大量增加工程建设，同时采取增加房屋预售销售作为配套措施来实行。因此直接导致负债总额的上涨，而股东权益（如下表）在每年中上涨稳定，作为分母变化不如分子大。负债与有形资产比率=负债总额/有形净资产*100%2020/2/14经营活动产生的现金流量净额对总负债的比率=经营活动产生的现金流量净额总负债经营活动产生的现金流量净额对总负责比率-0.100.10.2经营活动产生的现金流量净额对总负责比率-0.000424680.1003616820.0138915660.0148414282008200920102011万科2008200920102011经营活动产生的现金流量净额-34,151,830.409,253,351,319.552,237,255,451.453,389,424,571.92非流动负债合计15,864,308,337.2924,141,762,526.0431,400,560,600.9327,651,741,167.76负债合计80,418,030,239.8992,200,042,375.32161,051,352,099.42228,375,901,483.02比率-0.0004246790.1003616820.0138915660.014841428经营活动产生的现金流量净额对总负债的比率体现企业的全部偿债能力，体现企业偿债风险的高低总结分析：因为分母总负债只增加了非流动负债，而它的变化也不大，因此跟现金流动负债比率变化趋势差不多，这个比率将结合现金流动负债比率一起分析。2020/2/14现金流动负债比率=经营活动产生的现金流量净额流动负债现金流动负债比率-0.100.10.2现金流动负债比率-0.0005290.13596220.0172560.0168862008200920102011流动负债合计64,553,721,902.6068,058,279,849.28万科2008200920102011经营活动产生的现金流量净额-34,151,830.409,253,351,319.552,237,255,451.453,389,424,571.92流动负债合计64,553,721,902.6068,058,279,849.28129,650,791,498.49200,724,160,315.26现金流动负债比率-0.0005290450.1359621690.0172560110.01688598208-09年公司销售商品收到的现金大幅度增加从而经营活动中现金流净额0而公司这年流动负债仅有增加了5.4变化不大；09-11年随公司规模的扩大，主营业务的增加，应付职工薪酬和预收款项大幅上升导致流动负债大幅上升。总结分析：现金流量比率0.4处于理想状态。从折线图趋势变化可看出，近几年万科现金流量负债比率较低