投后管理报告

1金晖泰财富通项目投后管理报告（2014.7.31）注意事项1.本报告仅提供给金晖泰财富通项目的投资人，不得对外披露，也不对外构成任何承诺。2.有关对深圳房地产的市场数据均来源于网络或其他机构。一、项目概况“国际市长交流中心大厦及金晖酒店”改造项目位于深圳市华侨城片区深南大道与石洲中路交界处西南角，西邻沙河高尔夫球会、名商高尔夫球会，东邻著名的三大风景区“世界之窗”、“民俗村”、“欢乐谷”及益田假日广场。项目宗地号T207-0024，总用地面积5000.12㎡。目前，有证的总建筑面积为34398.40㎡（其中自有面积为5861.93㎡，非自有需回购的面积为28536.47㎡）。为一栋集合了酒店、办公、商业的综合性大厦。为提高深圳市国际市长交流中心大厦及金晖酒店的外部形象，增强吸引力，提高酒店经营档次、增加酒店收入，现需要对市长大厦及金晖酒店进行改造。改造以合理性、经济性为前提，在原有建筑结构的基础上，对大厦的外观及其内部功能分布进行改造和调整，大厦改造后预计将新增加建筑面积约7658㎡。具体改造方案如下：1、回购房产。2、大厦外墙全部拆除更换流行的新型材料；大厦（酒店）内部的客房，中、西餐厅按准五星级标准翻新。对大厦（酒店）内部的使用功能进行调整，增加四部电梯。3、自第二层起到第二十六层楼面四周向外扩大1.5米宽。4、填八楼中庭、以扩大八楼会议中心规模，对屋顶标志性园球进行改造。2二、项目的收购进度与改造工程进度情况1、收购进度情况截止到2014年7月31日，该项目共收购了44套房(建筑面积合计：2,169.28平方米，收购金额合计61,266,396.56元)。其中27套房已经办理了房地产证（建筑面积合计：1,425.63平方米，收购金额合计40,738,635.98元），另外17套房已经付款正在办理房地产证（建筑面积合计：743.65平方米，收购金额合计20,527,760.58元)。详细见以下明细表：国际市长交流中心物业明细表（已经办证）序号房号建筑面积（M2）实际用途法定用途收购金额(元）1130763.89酒店客房住宅1,774,317.292241638.08酒店客房住宅1,025,534.563171863.80酒店客房住宅1,804,865.314221439.02酒店客房住宅1,121,751.875182437.92酒店客房住宅1,072,801.476182539.02酒店客房住宅1,103,448.107212239.02业主自行管理住宅1,026,510.03891237.92桑拿中心住宅1,116,641.729230635.81酒店客房住宅1,074,212.92102501122.49集团办公室住宅8,342,040.00112502175.44集团办公室住宅12181936.80酒店客房住宅1,098,408.7213182852.38酒店客房住宅1,591,852.10142503104.22集团办公室住宅2,918,160.0015170165.35酒店客房住宅1,942,025.9316180856.47酒店客房住宅1,702,302.1517102037.92业主自行管理住宅1,087,205.4118140535.63集团办公室住宅4,172,224.0019140635.81集团办公室住宅20141439.02办公（出租）住宅21160345.22酒店客房住宅22221337.92酒店客房住宅1,149,094.3423110635.81住宅1,026,574.80324202337.92酒店客房住宅1,163,606.6225202437.92酒店客房住宅1,163,606.6226202539.02酒店客房住宅1,197,355.6727220635.81酒店客房住宅1,064,096.35合计1,425.6340,738,635.98国际市长交流中心物业明细表（正在办证）序号房号建筑面积（M2）实际用途法定用途收购金额(元）1171439.02酒店客房住宅13,475,576.002171539.02酒店客房住宅3172139.02酒店客房住宅4172239.02酒店客房住宅5172337.92酒店客房住宅6172437.92酒店客房住宅7172539.02酒店客房住宅8172652.70酒店客房住宅9172748.92酒店客房住宅10172852.38酒店客房住宅11172977.88酒店客房住宅12130241.73酒店客房住宅2,330,260.0013130345.22酒店客房住宅14201139.02酒店客房住宅1,197,355.6715201237.92酒店客房住宅1,163,606.6216201337.92酒店客房住宅1,163,606.6217201439.02酒店客房住宅1,197,355.67合计743.6520,527,760.582、改造工程进度情况该项目正在进行一楼西餐厅的改造装修，一楼西餐厅将改造成泰国餐厅。目前已经完成地面砖的铺设、吧台的装饰、吊灯及筒灯的安装，现正在进行餐厅招牌的安装及厨房设备的安装。4酒店外观一楼西餐厅将改造成泰国餐厅地面砖的铺设吧台的装饰吊灯及筒灯的安装餐厅招牌的安装厨房设备的安装5三、项目周边房地产价格1、住宅价格1）新楼盘价格纯水岸十五期地址：南山区华侨城片区香山街开发商：深圳华侨城地产装修：毛坯均价：65,200元/平方米2）旧楼盘价格御景东方二期东堤园地址：南山区华侨城白石路开发商：深圳市京基房地产开发有限公司装修：中档均价：64,600元/平方米2、写字楼价格1）新楼盘价格瑞思中心地址：南山区华侨城世界之窗正对面开发商：沙河实业股份有限公司装修：精装均价：45,400元/平方米租金：116-1352）旧楼盘价格天利中央广场地址：南山后海大道与海德三道交汇开发商：深圳天利地产集团有限公司装修：精装均价：44,300元/平方米租金：125-16063、二手商业价格项目周边沙河世纪村、深圳湾畔、美庐锦园及沙河世纪假日广场一楼街铺价格在8.7-15万/平方米左右，一楼街铺租金在300-600元/平方米/月左右。沙河世纪村深圳湾畔美庐锦园沙河世纪假日广场四、深圳市2014年6月份房地产市场均价1、住宅1）新房成交均价今年以来，全国各大城市房价下跌的新闻不绝于耳，唯独深圳一枝独秀，逆市连续上涨五个月，与全国萧条的楼市环境格格不入，然而，在步入传统楼市淡季的6月份，深圳的房价终于出现了下跌。根据深圳规划国土委网站数据，2014年6月深圳新房住宅成交均价环比下跌2.3%，为23441元/平方米，同比下跌2.2%。其中南山区成交均价相对稳定，环比有0.2%的上涨为33136元/平方米，同比大跌36.6%。72)二手房挂牌均价6月份深圳二手住宅挂牌均价高位回落，环比下跌1.5%，为29856元/平方米，同比上涨14.3%。其中南山区环比下跌1.3%左右为36558元/平方米，同比上涨近2成。82、二手写字楼1）出售挂牌均价6月份深圳的二手写字楼挂牌均价环比劲涨8.4%逼近37000元/平方米，同比也上涨8.6%。其中南山区环比上涨6%至35342元/平方米，同比上涨1.4%。2）租金均价6月份深圳的写字楼租金环比持平，为128元/平方米/月，同比上涨2.4%。其中南山区环比下跌2.7%至110元/平方米/月，同比微跌0.9%。93、二手商业1）出售挂牌均价6月份深圳的二手商业挂牌均价环比上涨2%接近64000元/平方米，同比下跌近11%。其中南山区环比涨幅超过2%为82087元/平方米，同比下跌5.6%。2）租金均价：6月份深圳的商业租金环比上涨4.4%再度突破300大关，为311元/平方米/月，同比上涨3%。其中南山区的商业租金失守300大关，为298元/平方米/月，同比下跌5.1%。