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1刘时间：2020年2月14日本文档未经明源的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。项目合约规划编制“五步法”（初稿）本报告说明1.本报告试图对作者掌握的合约规划编制经验做归纳和总结，将隐性经验显性化为方法论，但是因为作者缺乏房地产项目运作业务的实战经验和工程管理的专业知识，所以这一版报告只是一个开始，需要明源同事不断总结来完善，尤其在“合约规划—采购计划—合同签定”环节2.本报告最主要的作用还是作为内部培训课件，让实施和客服顾问了解编制方法，以满足和客户业务部门的交流，在项目中适当引导客户3.本报告内容也可以作为对外的成本培训课件一部分，但是对外培训之前，选择的内容和讲解应经过内部严格评审项目合约规划编制三步法（从无到有）一、统一成本科目•建立全公司统一的成本科目模板——控制科目和核算科目二、编制合约规划模板•WBS方式对工程内容进行分解，形成合同基准单元•根据公司主流的工程发包模式对合同基准单元进行组合，形成标准合约清单三、编制项目合约规划•将项目实际情况和标准模板结合编制3第一步：成本科目设置的原则①土地费用前期工程费用主体建安及装修工程费配套设施费园林景观费工程相关费基础设施费龙湖的房地产成本二级科目1.科目设置要符合公司习惯的业务实际发生语言，使费用大体能够上按照项目开发顺序进行归集，如“拓展阶段：土地费用→策划和设计阶段：前期费用→建设阶段：龙湖的第3-6项……”2.判断成本控制科目设置是否合理的重要依据是，开发过程中各种费用都能找到相应的科目做归集。这样才能明确“每一个控制科目下要干哪些事和为这些事签什么样合同”1234675项目推广费9开发间接费8成本科目设置的原则②3.设置控制科目主要是为了能够控制独立施工的单位工程建造成本，设置核算科目主要是为了目标成本测算和结算后沉淀分项工程的造价数据•“成本控制科目—合约规划”是成本发生过程中统一业务部门和成本部门的管理语言•“成本核算科目”是成本部门内部做测算和核算的语言成本科目设置的原则③关于期间费用：1.“成本”是指按产品分摊的、与生产产品直接相关的费用，包括管理费用、括土地、前期、配套、基础、建安、开发间接等方面；“费用”是指在一定会计期间内发生的与生产经营没有直接关系或关系不大的各种费用，财务费用、销售费用等。成本是对象化的费用，费用则是针对一定的期间而言。2.结算确认方式：在财务上，“期间费用”是根据发生制确认，“成本”是根据项目交付与否确认3.税务上的影响：开发成本是计入营业税和土地增值税计算范围，期间费用（龙湖的开发间接费和项目推广费）是计入所得税计算范围土地费用前期工程费用主体建安及装修工程费配套设施费园林景观费工程相关费基础设施费龙湖的房地产成本二级科目1234675项目推广费9开发间接费8第二步：标准合约规划模板编制①土地费项、报批报建费、工程间接费项：按照过往做项目的习惯对费用类别进行细化梳理和设置相应合同或费项，以便于在做项目合约规划或者签合同时尽可能一一对应或者合并而不做分拆或重组②设计类：按照过往主流项目寻找设计单位的习惯，或者将设计类合约按照WBS方式进行分解形成可独立成为合同的基准单元专项设计类合约一般遵照主流项目的发包模式，编制项目合约规划或签合同时尽可能不变化最主要建筑设计和景观设计类合约按照WBS分解为合同基准单元，便于项目中合并或者不变③营销推广费用类：根据控制总额和提升费效比来规划合约起步阶段的粗放型：按照营销推广费用的性质分大类，形成标准的合约大类（费项大类），便于在项目中规划合约或者签合同时拆分合同大类精细化阶段：需要精细化管理营销类费用，达到例如提升营销费效比效果之际，可以细化梳理子类费项合同营销推广费用主要是按照预算计划来管理，而且费项种类比较清晰，所以根据预算管住总额、根据营销计划管住阶段投入是主要目的④工程类——三通一平、主体建安及装修、园林景观、市政基础设施、配套工程等1、施工准备1.5施工许可证办理1.4工程前期施工合同1.3现场临时设施1.2场地测量1.1三通一平工程1.1.4场地平整1.1.3临时路1.1.2临时电1.1.1临时水1.2.4地下物探测1.2.3场地方格网标高测量1.2.2放线钉桩1.2.1场地测量1.3.2临时围墙1.3.1临时办公用房1.4.4相关甲供材料/设备合同1.4.3土石方工程施工合同1.4.2监理合同1.4.1总承包合同1.4.7市政配套合同1.4.6景观1.4.5指定分包合同1.4.2监理合同1.5.1办理招投标手续1.1三通一平工程1.1.4场地平整1.1.3临时路1.1.2临时电1.1.1临时水1.1.1.3临水实施1.1.1.2临水合同1.1.1.1临水方案1.1.2.3临电实施1.1.2.2临电合同1.1.2.1临电方案1.1.3.2临时路实施1.1.3.1临时路方案1.1.4.3土方平衡1.1.4.2场地清淤1.1.4.1场地平整方案步骤1：对工程类按照WBS方式进行分解，形成基准任务项和对应的可独立成为合同的基本合同包，即合同基准单元。步骤2：按照企业主流工程和材料设备发包方式对合同基准单元进行重组，形成标准的工程类合约清单•某个基准任务项在项目中是习惯单独签合同，就把它对应的合同基准单元作为一项标准合约固化下来；•某几个基准任务项在项目中是习惯形成一个工作包签合同，就把这几个合同基准单元合并为一项合约固化下来；对各类承包商和供应商的说明•总承包商：指业主通过招标等方式选定的主体工程总承包施工单位。总承包商负责其合同范围内工程的施工及管理协调工作，除直接接受业主的管理外，同时接受本工程监理、设计单位、造价顾问公司的相关管理及服务。按时向监理、业主报审自主施工的工程价款估算明细及结算资料，审核所照管的指定分包商、指定供应商的付款明细及结算资料。总承包工程的范围一般是指主体建筑设计施工图范围内的全部内容，包括建筑（含外墙保温、外墙饰面等）及安装（包括给排水预埋、电气预埋、消防预埋等）工程等。•选定或指定分包商：指业主通过招标等方式选定的专业工程分包商，与业主、总承包商签订三方合同（目前比较少了），或由总包选定的专业工程分包商，但是必须经业主审核同意。分包工程的范围主要包括主体建安工程中的门窗、公共部位装修、电梯安装、消防工程、弱电工程、百叶及栏杆等工程。•指定供应商：指业主通过通过指定品牌指定价格选定的专项材料设备供应商，又称为甲定乙供类。如某企业指定的材料设备范围有：商品砼、砌块/砖、防水材料（屋面、楼地面、墙面）、内墙涂料、烟道、钢管、扁钢、接线盒、暗盒、开关、插座、灯具、电工管、桥架、给水管、排水管、排水涵管、电线、石材。对各类承包商和供应商的说明（续）•独立工程承包商:指业主选定的独立于总承包工程之外且由业主与之签订两方合同的承包商。独立工程承包商负责自主工程范围内施工及管理协调工作，除直接接受业主管理外，同时接受工程监理、设计单位、造价顾问公司的相关管理及服务。按时向监理、业主报审自主施工的工程价款估算明细及结算资料，审核所照管的指定分包商、指定/独立供应商的付款明细及结算资料。独立工程承包商的工程范围主要是指主体之外的与主体工程联系较少、专业特点明显、业主直接控制进度质量比较有利，且计价依据有所不同、有必要加强管理和控制的专业工程，如社区管网工程、园林景观工程等。•独立供应商:指由业主通过招标等方式确定的，一般属于专业垄断或其他原因致使不适宜纳入总承包商或其他承包商管理范畴的材料设备供应商。签订两方合同（业主、供应商），中期付款、结算资料分合同类型报业主。如某企业甲方供应的材料设备范围：钢材（仅用于工程实体的钢筋）、地砖、外墙油漆或涂料、外购土方、配电箱、电缆、电梯、进户门、防火门、中央空调。明确工程类标准合约的范围是模板在项目中起约束和指导作用的前提工程合同名称工程合同范围(对应成本科目)合同036【B-02-01】施工类_指定分包_门窗及幕墙工程(三方合同)1科目045【03-03-01】主体建筑工程费_门窗工程_单元门2科目049【03-03-05】主体建筑工程费_门窗工程_窗、阳台门3科目118【07-02---】配套设施费_会所4科目119【07-03---】配套设施费_幼儿园5科目120【07-04---】配套设施费_学校6科目123【07-07---】配套设施费_物业管理用房合同037【B-02-02】施工类_指定分包_户门工程(三方合同)1科目046【03-03-02】主体建筑工程费_门窗工程_入户门合同038【B-02-03】施工类_指定分包_公共部位精装修工程(三方合同)1科目051【03-04-01】主体建筑工程费_公共部位精装修_大堂精装修2科目052【03-04-02】主体建筑工程费_公共部位精装修_楼梯间精装修3科目055【03-04-05】主体建筑工程费_公共部位精装修_电梯厅精装修4科目056【03-04-06】主体建筑工程费_公共部位精装修_单元入口精装修5科目059【03-04-09】主体建筑工程费_公共部位精装修_其他6科目118【07-02---】配套设施费_会所7科目119【07-03---】配套设施费_幼儿园8科目120【07-04---】配套设施费_学校9科目123【07-07---】配套设施费_物业管理用房合同039【B-02-04】施工类_指定分包_室内精装修工程(三方合同)1科目048【03-03-04】主体建筑工程费_门窗工程_户内门2科目061【03-05-01】主体建筑工程费_室内装修_厨房精装修3科目062【03-05-02】主体建筑工程费_室内装修_卫生间精装修4科目063【03-05-03】主体建筑工程费_室内装修_厅房精装修5科目064【03-05-04】主体建筑工程费_室内装修_阳台、露台、地面精装修6科目137【08-02-03】开发间接费_营销费用_售楼处装修及包装7科目138【08-02-04】开发间接费_营销费用_样板间装修及包装合同040【B-02-05】施工类_指定分包_钢结构工程(三方合同)1科目039【03-02-06】主体建筑工程费_结构及粗装修工程_上部结构及粗装修案例：绿城通过命名来约定标准合约的范围绿城的标准土建总包合约涉及的工程有地基处理工程、地上结构工程、砌筑工程、粗装修工程、以及会所基础结构等，跨越了多个科目。因此在进行合约规划命名时，可以命名为：总承包工程合同（地基处理工程）、总承包工程合同（地上结构工程）等附：合约规划中的“二八原则”哪些类别的合同属于“占80%成本金额的20%合约”（除去土地费、管理费、财务费）•土方工程•桩基础工程•主体建安总包（包括钢材和水泥）•外墙（部品提供、保温、施工）•门窗栏杆•景观园林工程费•小区内的水电暖气工程•电气或智能化工程•报批报建或行政费用（城市建设配套费、建筑企业养老保障金）•营销费用（代理费、广告费）在制订合约规划模板和编制项目合约规划时，重点关注这20%的采购事项规划——影响关键进度、成本金额大、影响后续质量的重点合同，抓住成本管理的主要内容三、编制项目合约规划——何时编制？龙湖：《项目目标成本（执行版）》编制完成后15个工作日内中海：在项目开工前一个月内完成项目合约策划报告的编制工作金隅：分为两阶段•第一阶段编制时间为方案设计评审通过后，由成本管理部负责组织编制设计及前期工程的合约规划；•第二阶段编制时间为目标成本（执行版）审批后，由采购首先编制工程类采购策划，成本结合合约规划要求组织编制此阶段合约规划。•这个分期或合约规划对应的采购事项的目标成本确定•这个分期的项目主项计划确定——要干什么事、何时干大致明确•在“需要细化明确采购事项的预算、发包方式、采购方式和进场时间”这个节点开始编何人编制？编制什么？组织职责组织部门负责提供的内容参与部门成本或合约各种材料设备合同的预算、签约预计时间、采购范围设计•汇总各部门提供的内容，编制项目合约规划•关注各个控制科目下的合约预算汇总额是否超本科目的目标成本；•关注工程类合约的范围是否有重叠、遗漏等；•如果有以上两类问题，要组织商议解决方案；各