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盛虹商业（陶寺）物流中心运营方案盛虹商业（陶寺）物流中心运营方案2013年10月12日盛虹商业（陶寺）物流中心运营方案2目录第一章本案项目简介………………………………………2第二章本案年处地域条件分析……………………………2第三章本案现有楼盘状况分析（SWOT分析法）……6第四章市场定位的分析……………………………………9第五章招商运营…………………………………………11第六章商场运营及利润计算……………………………19第七章商场的装修与开业铺货…………………………21第八章合作方式…………………………………….……25盛虹商业（陶寺）物流中心运营方案3盛虹商业（陶寺）物流中心运营方案第一章本案项目简介：1、项目投资商：盛虹商业（陶寺）物流中心：由襄汾盛虹车业有限公司投资并建设。2、项目位置：盛虹商业（陶寺）物流中心：位于襄汾县河东工业园区（陶寺乡陶寺村）。3、项目建设：盛虹商业（陶寺）物流中心：将建成襄汾最繁华的商业街之一，交通便利，单位、小区、校园环绕。4、项目布局：盛虹商业（陶寺）物流中心：总体面积：约10万平方米，布局为四层商住一体，商铺面积约3万平方米，住宅约7万平方米，该商业中心建成后，商铺为455家、住宅为500套，商场内设1个正门，主门设在陶寺乡去往刘贾庄的方向（路加宽15米）第二章：本商业中心所处乡镇地域条件分析：1、地理位置：陶寺乡位于城东北10公里的塔儿山下脚下，东邻翼城，南接曲沃，西连新城镇，北与大邓乡接壤。全乡土地面积66平方公里。下辖20个行政村64个自然村，共5861户23141口人，盛虹商业（陶寺）物流中心运营方案4耕地面积54428亩，多属山地，霍侯路擦乡而过，临襄线穿境而行。在自然资源方面：境内拥有储藏金、铁、石膏等有丰富矿产资源的塔儿山。在历史文化方面，拥有中华第一帝都尧王城遗址（陶寺文化遗址），世界最古老的观象台，拥有国家非物资文化遗产“天塔狮舞”。2、陶寺乡介绍：元属襄陵县安泽乡。明分属李庄、安柴、安西梁、南安梁、刘贾、中梁、王云、陶寺、安李、张纂、安山庄11个里。清属云山、柴邓、二梁、梁寺、安庄、张梁6个里。民国7年(1918)，属襄陵县二区。1953年8月设乡，驻地陶寺村，辖7个村。1954年9月，隶属襄汾县。1956年3月，安李乡并入，称乡人民委员会。东临张崇、盘道乡，南接城关乡，西与赵曲乡为邻，北连邓庄、大邓乡，辖10个村庄。1958年10月，并入东风人民公社(管理委员会)。1959年3月，从东风公社分出，设陶寺人民公社，属临汾县，驻地陶寺。辖陶寺、张崇、安李、盘道4个管理区。东傍塔儿山与龙王庙公社相连，南、西与城关公社为邻，北接邓庄公社。1961年7月属襄汾县。1967年5月，改称人民公社革命委员会。1981年12月复称人民公社管理委员会，辖20个大队。1984年2月，改称乡人民政府。3、人均收入：陶寺乡政府统计数（按此数据逐年增长）年份统计对象数字（年）全文说明（年）盛虹商业（陶寺）物流中心运营方案54、自然资源：陶寺乡拥有东山塔儿山储藏有丰富的金、铁、石膏等矿产资源。霍侯路擦乡而过，临襄线穿境而行。历史文化底蕴深厚。著名的陶寺文化遗址在其境内，始于4800多年前，是中华文明的发源地之一。5、新兴产业：在工业结构调整上，做大做强传统产业，积极发展新兴产业。积极进行传统产业升级。在抓好采矿业的基础上，帮助企业延伸产业链，扩大生产规模，促进产业升级，增加产品附加值。大力发展新兴产业，优化环境，为工业经济可持续发展注入了新的活力。6、经济建设：陶寺乡紧紧围绕县委、县政府确定的“确保全省领先，进军全19872000人368元1986年人均国民收入691元，比1985年增长40.45%，农民人均收人368元，比1985年减少8%。19892000人470元农民年人均收入470元，比1987年减少0.8%。19972000人达960元全市农民人均收人达960元，比1995年增长20.3%。19992000人1100元1998年，农民人均收人1100元，在岗职工年平均工资4380元，年末城乡储蓄存款余额76606万元。20002000人1550元1999年，农民人均收人1550元，在岗职工人均收人4850元。20092000人9890元（城市）3350元（农民）农民人均纯收入达到3350元，同比增长15%；城镇居民人均可支配收入达到9890元，同比增长15%；20102000人1.68万元（城镇）4350元（农民）2010年，农民人均收人4350元，在岗职工人均收人1.68万元。盛虹商业（陶寺）物流中心运营方案6国百强”的奋斗目标，与时俱进、务实创新、不断壮大乡域经济实力，到2006年底，全乡国内生产总值达23.8亿元，农民人均纯收入达4060元，群众生活殷实富裕，社会和谐稳定，到处呈现着一派欢乐祥和的喜人景象。7、考古发现：陶寺遗址：陶寺遗址属全国重点文物保护单位，是中国黄河中游地区以龙山文化陶寺类型为主的遗址，还包括庙底沟二期文化和少量的战国、汉代及金、元时期的遗存。位于山西襄汾县陶寺村南，面积约300万平方米。经过研究，确立了中原地区龙山文化的陶寺类型；据放射性碳素断代并经校正，其年代约当公元前2500～前1900年。同类遗址在晋西南汾河下游和浍河流域已发现70余处。陶寺遗址对复原中国古代阶级、国家产生的历史及探索夏文化，具有重要的学术价值。8、消费水平通过2010年、对消费市场的统计，陶寺乡在贯彻落实扩大内需的方针之时，消费市场平稳健康地运行，零售总额呈现稳步增长态势。同比增长18.9%。具体表现为：(1)社会消费品零售总额快速增长。(2)乡镇市场同步增长，农村快于城市。(3)商业物流市场持续走高，发展空间更加广阔。(4)陶寺遗址，假日消费带动了全乡消费品市场的繁荣活跃。9、现有商业结构：盛虹商业（陶寺）物流中心运营方案7从考察中看到，陶寺乡、邓庄镇、大邓镇现有各类市场规划明确，通讯器材、电脑电子、装饰装潢材料、农贸日杂、服装百货等都有，但是没有整体规划，布局不合理，未有新型乡镇的建设，政府没有合理安排。第三章本案现有楼盘状况分析（SWOT分析法）（一）优势S1、本案的自身优势（1）硬件设施好，地热取暖，为市场发展打下了基础，更是独具特色，可以成为陶寺乡的一个商业景点；（2）地理位置好，交通便利，与襄汾县距离为5公里左右，农村公共汽车站与该市场相领，适合做商业物流中心；3万平方米的经营面积、适合打造：食品商业街：饼干、糖果、酒水、粮油、调味品、保健品、方便面、奶制品、腌腊制品、干果制品。日用百货（日化品）商业街：餐具、茶具、塑料制品、牙刷、围裙、草席、梳子、雨具、台布、编织袋、一次性宾馆用具；钟用（电子表、石英表、机械表、光能表、挂钟、座钟、台钟、卡通钟、闹钟）；眼镜（近视镜、老花镜、太阳镜、隐形眼镜）、洗洁精、洗衣粉、香皂、肥皂、透明皂、牙膏、洗发水、护发素、香水、空气清新剂、杀虫剂、灭蚊片、蚊香、指甲油、口红、腮红、眉笔。盛虹商业（陶寺）物流中心运营方案8饰品商业街：项链、手链、手镯、手机挂链、戒指、耳环、耳钉、胸针、袖针、头扣、发夹、网帽、头圈、假发、珠帽、吊坠、手饰、腰饰、头饰、儿童类饰品。皮具箱包商业街：公文包、挎包、拉杆包、拉杆箱、行李箱、仪器箱、手提袋、钱包、零钱包、手机包、背包、CD包、腰包、少女包、休闲包、晚装袋、妈咪袋、购物袋、皮袋、电脑包。鞋类商业街：男女正装鞋、休闲鞋、运动鞋、靴子、布鞋、拖鞋、平底鞋、高跟鞋、童鞋。针织商业街：文胸、内衣、毛巾、枕巾、浴巾、丝巾、袜子、手套、帽子、短裤、泳衣、汗布、贴花布、珠地布、毛圆布。服装类：少女装、中老年装、儿童鞋、休闲装、正装、男女时装、运动装。童装及婴儿用品商业街：各式儿童服装、尿不湿、奶嘴、奶瓶、爽身粉、润肤露、婴儿车、手推车、婴儿床、婴儿床、婴儿马桶、肚兜。床上用品类：被套、被子、床单、枕头、枕芯、枕套、靠垫、靠垫套、床罩、睡袋、蚊帐、沙发垫、毛毯、凉席。玩具商业街：盛虹商业（陶寺）物流中心运营方案9毛绒玩具、电动玩具、机器玩具、感光玩具、声控玩具、充气玩具、布衣玩具、塑料玩具、搞笑玩具、智力玩具。文体用品类：各式笔类、纸类、文件夹、胶纸、胶袋、钉书机、尺、印台、篮球、足球、乒乓球、台球、垒球、排球、象棋、军棋、扑克、麻将、各式乐器。小五金商业街：五金工具、灯具、各式锁具、安全防护用具、缝纫设备及配件、电工器材及取暖器材、自行车、电动车、助力车、滑板车及童车配件、农用五金、建筑五金、白铁皮、铁钉、钢铁丝网、钢丝剪、家庭工具。小电器商业街：收音机、照相机、电动剃须刀、电热水器、吸尘器、各式碟机、洗碗机、电吹风、电熨斗、电动缝纫机、电扇、排气扇、饮水机、迷你电视机、小音响、电磁炉、电炉、迷你洗衣机、电动牙刷。工艺品商业街：圣诞工艺礼品、喜庆用品、化妆箱、首饰盒、水晶石、水晶洞、冰箱贴、挂板背板、玻璃花瓶、陶瓷制品、竹木工艺品、金属工艺品类、树脂工艺品、立饰产品、家居饰品、佛教用品。休闲餐饮商业街：南北风味小吃、各地名吃名点等。娱乐商业街：盛虹商业（陶寺）物流中心运营方案10量贩KTV、酒吧等。目标客户群定位：义乌本土化小商品、上海、广东、福建等城市商家。2、城市优势：（1）近年来对农村的政策提高了，乡镇建设环境得到了提升，经营环境也要提升；（2）景点及遗址公园的建立为陶寺乡发展带来商机；（3）陶寺乡是个历史悠久的乡镇，陶寺乡在襄汾县为发展较快，政府的扶持带动各项产业飞速发展，本案可依托政府的支持，打造陶寺乡一个靓点商业物流中心。（二）劣势W1、本案现存不利因素（1）地理位置稍后，短期内形成不了商业氛围，需要时间改变现有状况。但如果商业氛围连贯起来，会拉动整个市场。（2）周边小区入住率较低,购买力没有形成,需要时间培养。2、所在乡镇存在的劣势（1）固定人口比例较大，流动人口太少，对市场经济的发展有影响，启动时间大约需1-3年左右。（2）大型市场几乎没有，仅有的商超是整个乡镇的商业龙头，但档次较低，环境较差。（3）乡镇消费水平较低，时尚服饰、品牌服饰等不能引领新潮，消费有实用型为主。盛虹商业（陶寺）物流中心运营方案11（三）机会O1、本案的成功机率（1）打造高于县、市商业广场的经营档次及经营环境的商业物流中心，做到价位与之相同，但环境吸引客流。（2）还要以陶寺遗址文化的形式为依据，给消费者一个新视野。以休闲、娱乐、购物、物流为一体的新的商业物流中心。（3）成功机率虽是一个未知数，要看企业的实力，经营者的目光与经验，管理者的魄力与水平，三方面共同努力，成功机会还是很大的，在50%以上，但要2年以上的时间证实。（四）威胁T主要体现在本案运营中外部因素造成的威胁1、定位招商不准将对未来发展产生影响2、人文消费水准能否提高决定本案的能否持续性发展通过上述分析，其结论为：本案可操性很强，尽管操作过程中会遇到许多问题与挑战，但优势与机会可占据强势，为本案的正常启动奠定良好基础。第四章市场定位的分析1、盛虹商业（陶寺）物流中心现有商业业态分析：通过两次简单市场考察，XX现在经济状况为：1）小型商场（超市）居多；2）单品卖场居多，大型商场为零；盛虹商业（陶寺）物流中心运营方案123）五金电料农资市场繁华，百货市场萧条；4）各类品项市场分布有序。足见乡镇市场还是以农民消费为主，农民消费的随意性，主导着整体商业业态的发展，因此，商场的繁荣还须适应主体消费者的心理，不得强制消费、不得盲目定项。2、本案运营定位盛虹商业（陶寺）物流中心的运作成功与否在很大程度上取决于其定位，而盛虹商业（陶寺）物流中心的定位更多体现于市场的定位，市场的定位是否合理、科学，直接影响着商场的竞争力和生命力。因此，商场必须选择自己的目标市场，实施市场定位战略，以便使其在目标市场中处于竞争优势的地位，通过市场定位使商场在消费者心目中形成一种特色，树立一种独立的形象，从而在市场竞争中取得主动，赢得优势，稳步发展。针对本案所处的地理位置、消费者群体、城市规划、流动人口状况、交通状况、周围人口分布、及周边购物商圈的统计调查，决定本案运营定位。4、本案经营定