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回报方案示意(二选一)投资者一、城市更新基金业务模式拆迁补偿新建商品房城市更新基金（滚动发行）机构投资者原业主个人投资者9%年化收益率4.5%年化收益率+9折购房折扣期权城市更新项目职工城市更新贷款房地产开发贷回报的参数可以根据项目情况灵活设定，需要衡量基金的回报对投资者是否具有吸引力能否募集到足够资金？以及企业能够承担的成本？GP(平安银行指定)2.5%管理费原业主/职工零售投资人优先级LP（购房期权/高资金回报）未来购房客户购房折扣期权企业设立城市更新基金（有限合伙）基金子公司作为通道土地抵押公司担保项目股权增信措施机构投资人劣后级LP投资资管计划放款资金监管资金专户监管基金托管企业项目公司一、城市更新基金业务模式成立项目公司作为融资主体明股实债形式，必须要以项目公司形式操作（一）基金融资模式融资较传统方式成本更低！该模式不仅帮助企业大幅节省财务费用，还可以大幅降低销售费用（如销售人员佣金）以及税务费用（如营业税）。（二）基金融资模式可以支付地价！传统银行的开发贷等产品无法支出拆迁补偿以及支付地价费用。基金融资资金用途相对而言更灵活，可以用于支付拆迁补偿以及补缴地价的费用，可以帮助企业解决了项目正式开发前资金需求，使得项目可以早日开工，有利于企业把握城市更新机遇。（三）基金融资模式可以节省企业自有资金支出！企业一般使用自有资金支付地价，基金融资模式由于可以支付地价，相当于节省企业或集团内部资金支出，提高自有资金使用效率。（四）基金融资模式有利于提前锁定客户，缩短销售周期！基金融资模式实际上是平安银行通过共享客户资源为企业提前锁定一批购房客户，帮助企业提前获得预售款。该模式可以帮助企业降低销售成本，缩短销售周期，加快项目建设资金回款。（五）基金融资模式可以降低企业融资的不确定性！通过基金模式融资能够覆盖企业项目开发建设全流程的资金需求，可以帮助企业锁定资金成本，降低企业融资的不确定性，降低企业资金流动性风险！（六）基金融资模式可以合法合规的给高管、职工提供福利！基金可以优先提供给高管、职工认购，合法合规的满足高管、职工购房以及资金投资增值需求。二、城市更新基金模式融资优势总结1、目前各种投资产品的收益情况产品类型客户收益（年化收益）定期存款一年期3%,三年期4.25%，五年期4.75%国债3~5年期3.09%~3.15%一般保本产品半年期3.9%非保本理财产品半年期一般为5.4%，3个月一般为5.0%信托一年期一般7%-8%；两年期一般9%-10%资管计划一年期一般5.6%有限合伙一年期一般9%以上市场上目前各类投资产品收益概况三、城市更新基金购房折扣建议2、目前各种投资产品的收益情况近三个月发行的房地产类信托产品收益情况来源于WIND数据3、目前各种投资产品的收益情况近日银行发行的理财产品产品收益情况来源于WIND数据目前开发商对于购房者一般有2%-3%的销售优惠，新盘开盘首日一般给予5%左右的销售优惠，对于一次性付款客户额外给予2%-5%的购房折扣优惠。4、目前房地产项目购房折扣优惠购房折扣是基金融资模式的主要投资亮点。如果不能提供吸引投资者的购房折扣，该基金将无法募集到足够的低成本资金（目前三年期房地产信托产品年化收益率超过10%）。对旧改项目而言，由于投资者需要在房屋没有取得预售资格时提供资金，并且锁定超过3年，故为了增加城市更新基金对投资者的吸引力，让城市更新基金能够顺利募集到足够的低成本资金，建议开发商能够给予超出一般购房折扣的优惠幅度，建议购房折扣为8~9折。5、购房折扣建议四、需要企业协助的事宜以及我行的建议需要企业协助的事宜：1、企业整体预算融资成本？2、计划给与购房客户的购房优惠幅度？3、能否初步统计一下内部员工以及拆迁户对于该基金的需求情况（有意向购买该基金的人数？能接受的购买基金的起点如何？能接受的基金持有时间如何？回报选择方案如何？）4、是否需要提供期权转让？5、为了细化进行方案设计，请企业协助提供具体每个阶段的融资需求。我行建议：1、针对每个项目成立项目公司，结合城市更新基金进行独立封闭运作；2、提高购房期权的吸引力，事先预定购房价格，产品到期后，以约定的购房价格与市场价格孰低原则由基金持有人自主选择行权。