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成都东区音乐公园——项目调研报告项目定位：国内首个集生产、体验、消费、结算等音乐全产业链于一体的音乐主题商业街区项目类型：独立主题型文化创意产业园区城市改造型文化创意产业园区项目功能：成都东部文化创意产业重点项目成都东部新城文化创意产业综合功能区引擎性核心项目运营单位：成都传媒集团报告提纲地理位置发展背景项目规模规划指标分区项目项目概况开发理念文化特色总体定位功能定位业态规划项目特色产业模式开发模式运营模式启动模式盈利模式项目模式启示借鉴一、项目概况地理位置“成都东区音乐公园”，位于成都市成华区，二环路以东，建设路以南，沙板桥路以北，崔家店北一路以西的区域，是在原红光电子管厂占地300余亩、17万平方米的旧工业厂房原址上改建。一、项目概况发展背景：产业发展政策引领，城市改造提供空间2009年，我市将文化创意产业列为全市重点推进的战略性新兴产业，发布了《成都市文化创意产业发展规划（2009—2012）》，明确了文化创意产业定位和发展目标，全力建设“西部第一、全国一流”的文化创意产业标杆城市和“成都东村即东部新城文化创意产业综合功能区”等多个市区文化创意产业功能区。为推进文化创意产业发展，成都市确定利用东郊老工业区中的原成都红光电子管厂旧址，将部分工业特色鲜明的厂区作为工业文明遗址予以保留，并与文化创意产业结合，打造音乐产业基地。启示借鉴：城市发展理念的先进性和超前思维，为“成都东区音乐公园”脱胎于传统老工业区，改造成为国内首个音乐主题街区提供了强大的政策支撑，拓展了产业发展空间。东部新城文化创意产业综合功能区东区音乐公园属于成都东村的创意视听潮流区一、项目概况项目规模本项目总占地面积380.83亩。其中：音乐公园一期占地218亩，主要对原成都红光电子管厂生产区内的工业建筑进行改建，形成具有工业文明风格的文化创意产业基础设施；音乐公园二期占地162.83亩（含开发用地51亩、公建设施用地43亩，代征地68.83亩，用于开发住宅项目。一、项目概况规划指标项目数值比例总用地面积145333m2100%总建筑基底面积71299m249.06%总建筑面积191123m2地上建筑面积165883m2地下停车场和设备用房25240m2道路及地面停车场面积27230m218.74%机动车停车位900辆绿地面积46804m232.20%容积率1.14建筑密度49.06%绿地率32.20%一期主要规划指标项目数值总占地面积162.83亩净用地面积51亩总建筑面积182936㎡地上建筑物面积136001㎡其中：高层住宅125801㎡商业10200㎡地下车库46935㎡车位数1341辆容积率4.0二期主要规划指标一、项目概况功能分区音乐公园根据业态性质，主要分为十个业态聚集区：星工厂酒吧工场天籁街汉易间雅酒店中国移动无线音乐基地明星街演艺中心成都舞台文化餐饮东区招待所汉易雅间酒店天籁街酒吧工场星工厂东区招待所演艺心成都舞台文化餐饮明星街中国移动无线音乐基地音乐公园二期二、项目特色开发理念传承文化，创意时尚：音乐公园是以红光电子管厂旧工业厂房原址为依托，传承计划经济时代的工业传统文化，并将其与现代音乐时尚文化共融，打造的以“数字音乐产业园区”和“音乐互动体验园区”为特色的工业遗址文化创意产业园，是目前“国内唯一的音乐体验主题公园”和“比肩世界的音乐产业聚集园区”。它不仅是成都老东郊工业区的标记，更是成都时尚新东方的标杆。保护遗存，创意功能：音乐公园在开发过程中，严格按照“修旧如旧，旧房新用”的原则，在原址保护、加固、提升的基础上，将计划经济时代工业美学与现代商业建筑功能相结合，对原有工业建筑进行功能创意，如今跨度24米，层高16米的大车间，已被改造为影院和剧场；直径达16米的氢气罐，打造为国内一流视听空间；多夹层、多管道的厂房，化身为艺术展示殿堂；烟囱、传送带、锅炉等巨大构筑物围合而成的独特区域，已成为国内最具特色、各种音乐流派云集的音乐酒吧区；老的办公楼则被改造为国内惟一的设计酒店。产业主导，创意呈现：音乐公园是以音乐产业为主导，以中国移动无线音乐基地为核心，充分挖掘无线音乐基地巨大产业辐射能力和龙头效应，将音乐产业上下游企业和从业人员整合到一起，在原创音乐内容的输入与输出、明星制作、演艺、小剧场聚落等音乐产业的基础上，配套延伸发展音乐大市集、流行音乐一条街、酒吧工厂等复合业态，通过对时尚音乐文化的多样呈现，形成音乐资源集聚，多元文化互动的世界级、规模化数字音乐产业聚落，音乐新媒体发展基地和创意文化体验园。二、项目特色在东区由传统工业建筑改造而来的时尚视听体验空间，无处不在的有废旧机床、玻壳半成品、废旧罐体、管道改造成的艺术小品，营造出了兼具怀旧和时尚气息的艺术氛围，通过实用性、体验性改造，在此，人们不仅能够感受工业建筑的魅力，感受城市的变迁，更能全方位的体验时尚音乐的魅力。文化特色一：传统工业文化与时尚音乐文化共融二、项目特色文化特色一：传统工业文化与时尚音乐文化共融启示借鉴：作为旧房改造类文化创意产业园区，必须按照“修旧如旧、旧房新用”的原则，在传承历史文化、保护历史遗存的基础上，根据办公建筑及服务用房、工业厂房与仓储类用房、特殊建筑及构筑物（例如炼焦炉、水塔、烟囱、皮带运输通廊、管道设施等）、大型设施设备（如锅炉、火车头）等不同形式工业文化遗存物，应当根据其建筑形态和空间特色，在尽量保持其原貌的基础上，进行创意性的艺术改造，从而营造一种工业与艺术、传统与时尚和谐共融的文化氛围，使其不仅是历史记忆的载体，更是时尚体验的空间。遗存类型改造方案临近广场、步行道的1-2层的厂房改造成以中西餐厅、咖啡馆、创意小商铺类的业态为主的，主题鲜明、装修精致、富有情调的休闲商业空间，形成连续的商业界面，与开放空间形成互动，如音乐DIY创意集市、音乐大集市、明星街、酒吧工场、文化餐饮街。位于相对僻静的地方的独栋建筑改造成为外表朴实，内部装饰奢华的主题酒店、会所等，如汉易雅间酒店、东区招待所、24房设计酒店等体量较大、层高更高的大型车间和面积较大的露天场所通常可改造成剧场或露天演出、展示的空间，内部功能弹性化，可兼做小型话剧场、电影放映厅、艺术展示、企业年会等用途，如成都舞台、演艺中心、音乐现场、影立方、KTV、FBA娱乐体验馆、1899个人电影厂等3层以上的厂房或办公用房通常可以改造成创意办公的场所，如中国移动无线音乐基地、星工场等特殊构筑物及大型设施设备由于这些设备工业文化特征明显、标志性较强，可作为园区的装饰性景观进行改造二、项目特色音乐公园通过多功能的项目、多元化的也太协调经营性文化与公益性文化的关系．通过中国移动无线音乐基地引导音乐产业集群发展，使得音乐公园中国独一无二的数字音乐企业集聚区。此外，依托无台口小剧场、成都舞台、KTV等项目、定期举办的选秀活动、互动式KTV周明星选拔、丰富的社区文化活动以及全年200多场的经典商演小话剧等公共活动和记录成都历史变迁的各种工业遗产以及不定期举行的各种慈善公益活动，使其成为本地居民的文化情感栖息地、川音大学生实践基地。文化特色二：经营文化与公益（社区）文化共同发展启示借鉴：作为城市功能片区组成部分的文化创意产业园区，必须要积极融入城市生活社区，既可以依托社区城市已有公共配套设施，还能充分挖掘社区的消费能力，为园区带来持续的人流和资金流，从而为项目持续盈利提供基础。二、项目特色总体定位国家级数字音乐全产业集聚区国家级音乐文化旅游消费街区以音乐为主题的娱乐目的地功能定位八大功能：主题演艺、音响视听、酒吧娱乐、创意零售文化餐饮、主题酒店、商务办公、专业培训二、项目特色业态规划音乐公园以“跨界、创新、时尚、潮流”为理念，按照产业发展和商业消费互动的运营理念，园区以商务办公、演艺和展览、音乐培训为产业发展支撑，辅以文化餐饮、设计酒店、高端会所等商业配套，在音乐产业的核心动力下，打造集商务、休闲、娱乐为一体的新形态商业街区，以满足办公、演艺、旅游等各类人群的消费需求。主题演艺业态东区音乐文化的展示中心和全球传播高地，包括演播中心、小剧场聚落、展览厅、音乐博物馆、成都舞台等业种。音响视听业态音乐迷的专属消费、体验、交流天堂，设置8个以上单间投资数百万元的试听室，以及歌曲衍生品旗舰店为首的各类音乐文化衍生体验式消费场馆，酒吧娱乐业态成都娱乐新地标，酒吧工厂业种规划有慢摇酒吧、LIVEHOUSE酒吧、西餐酒吧、主题酒吧。主题零售业态明星街联手各大音乐公司及知名艺人在园区内建立明星衍生品专卖商店，计划设置12家，由知名艺人的名字命名。音乐大市集主要包括以明星店、创意商品展示及体验、特色商品店为主。文化产业业态利用高空间的物业形态，创新餐饮商业模式，通过餐饮与音乐演艺等业态的跨界组合，主要有首席大妙火锅、东郊食堂等主题酒店业态汉易间雅酒店，音乐名士驻留东区的高雅个性空间商务办公、培训数字音乐企业总部办公区，与中移动结伴而来的产业集群、以星工厂为载体的培训聚落二、项目特色现有业态分布情况三、项目模式打造数字音乐企业集聚园：音乐公园在开发初期，其开发商成都传媒集团就与中国移动集团四川公司签订了《关于“中国移动无线音乐基地”入驻“成都东区”的合作协议》，充分挖掘无线音乐俱乐部基地巨大产业辐射能力和龙头效应，引进中国电影集团、Channel【v】、星空传媒、北京歌华、国家音乐文化创意产业基地、D9数码音乐集团及全球四大唱片公司、德国歌德学院等其上下游产业链上的近CP（内容服务商）、SP（渠道合作商）近200家，打造音乐互动商业消费街区：引进了汇集以德国保险箱、音乐互动仓、香薰音乐馆、禅乐馆、FIX音乐工坊、哈雷公路音乐部落等非主流音乐场馆，业务范围包括现场音乐会、明星签售会、珍藏版黑胶唱片、发烧音乐器材、顶级视听间、明星衍生品售卖，先锋小剧场、音乐酒吧等，开创全国乃至全世界时尚音乐体验新方式。打造音乐人才培养基地：与川音联合，以星工厂培训基地为物理平台，广泛通过选秀活动、互动式KTV周明星选拔、川音训练基地和小型酒吧商演活动，发掘优秀艺人，并通过园区自有演出平台对艺人行推介，使东区成为以音乐为梦想的年轻“实现梦想的地方”，为成都的音乐人才提供更为广阔的发展空间。音乐产业和音乐消费双业主互动的产业发展模式，将音乐产业上下游的企业和从业人员整合到一起，逐步形成音乐创作、制作、音乐展演、明星、音乐经纪、音乐版权、传媒等产业链上各优势品牌集聚东区的全产业链，这是音乐公园成功的核心优势所在。借鉴：独立主题型文化创意产业园区，应该按照产业发展和商业消费互动的经验理念，整合产业链上下游企业和从业人员，构建产业生产和产业消费双业主互动的产业发展模式，在同一个区域内构建产业人才培养、产品研发、产品生产、产品销售、产品消费各个环节的互动融合的全产业链，并构件完善的公共服务平台，是该类文化创意产业园区保持持久竞争优势的关键所在。产业模式：成都东区音乐公园音乐产业和音乐消费双业主互动的产业发展模式艺人艺人经纪艺人包装唱片制作唱片发行混业投资演出经纪票房广告代言新媒体彩铃网络音乐提供商音乐设备演出音乐节组织歌友会消费者音乐软件硬件音乐网络公司音乐地产音乐教育电视台电台传统渠道数字音乐演出活动广告代言视听设备批发商零售商推广活动非专业培训非主流音乐体验场馆音乐人才培养三、项目模式开发模式：分期开发，核心项目带动土地升值，住宅项目快速收回投资•音乐公园核心区，主要对原成都红光电子管厂生产区内的工业建筑进行改建，形成具有工业文明风格的文化创意产业基础设施，打造数字音乐企业集聚园、音乐互动商业消费街区、音乐人才培养基地三大主题核心项目，构建园区核心吸引力和竞争力，带动整个园区土地升值和聚集人气、商气，为后期开发高品质物业提供基础（启示借鉴）。一期•以住宅为主体的开发区，主要是依托园区内已升值的土地，开发高品质住宅物业，开发收益用于补偿一期建设与运营的资金缺口（启示借鉴）。二期三、项目模式运营模式一：核心企业强势入驻，聚产业中国移动无线音乐基地是全球最大无线通信运营商的中央音乐平台，年产值逾300亿元，垄断性占有中国无线音乐80%的市场份额，中国移动无线音乐基地