房地产企业发展战略之城市深度进入

张海民2010年7月房地产企业发展战略之城市深度进入第一部分透过现象看战略1、重点城市销售数据二线城市成交量和成交金额均略有下跌，一线城市成交量大幅减少，但销售价格高位持稳。二线城市中海口、武汉、太原表现较为突出。一线城市应声而跌，深圳、上海、杭州成交量则在去年的20%以下。城市2009年2010年上半年成交比例城市2009年2010年上半年成交比例成交面积（万平米）成交总额（万元）成交面积（万平米）成交总额（万元）成交面积（万平米）成交总额（万元）成交面积（万平米）成交总额（万元）成交面积（万平米）成交总额（万元）成交面积（万平米）成交总额（万元）海口231.341178816136.86102874859.2%87.3%厦门408.833580760119.39135626829.2%37.9%武汉1091.645964733492.72318585645.1%53.4%沈阳1504.067276397492.77262602032.8%36.1%太原240.331221245114.8365004947.8%53.2%长沙1315.485427335386.53195398429.4%36.0%贵阳687.202593325299.06127042243.5%49.0%宁波451.744600335101.72157811322.5%34.3%郑州995.074551237437.49222940644.0%49.0%长春607.372708372163.3191843526.9%33.9%重庆2382.6010320524930.08501303439.0%48.6%南昌430.131997891122.0465859028.4%33.0%合肥1105.144852374404.04234761536.6%48.4%兰州99.2648096227.7415523727.9%32.3%大连835.896111350334.81286195540.1%46.8%成都2823.9417112856878.31537111531.1%31.4%西安1091.645276670.71540.68235401749.5%44.6%南京1149.678772646253.95255910722.1%29.2%常州663.883021066261.29134642539.4%44.6%扬州253.26134903659.7638246623.6%28.4%广州914.048771348347.95390352538.1%44.5%南宁707.343445898157.5395721422.3%27.8%无锡642.713970323217.45167690433.8%42.2%深圳636.539802265124.68272064619.6%27.8%青岛648.845549852.32271.552318001.6341.9%41.8%上海1886.1229541210359.60781518319.1%26.5%济南293.60164700596.0168404032.7%41.5%苏州937.546855433181.94168988619.4%24.7%天津1329.679858520434.21392784232.7%39.8%杭州647.57940706393.68197468014.5%21.0%北京2031.3029104422554.001119893027.3%38.5%2、上市公司销售业绩企业名称2009年2010上年半年成交比例销售面积（万平方米）销售金额（亿元）销售面积（万平方米）销售金额（亿元）销售面积（万平方米）销售金额（亿元）恒大地产56430333421059.2%69.2%中海地产47747822228146.6%58.8%万科地产66463432036848.2%58.0%龙湖地产1881837410539.3%57.1%碧桂园47523224213250.9%56.9%富力地产23324210813046.4%53.8%远洋地产144143607241.7%50.3%世茂房地产25022510111340.3%50.3%保利地产52743426721850.7%50.1%雅居乐27922610310536.9%46.5%绿城中国35951311019430.6%37.8%复地集团116109334028.1%36.4%金地集团188210485425.6%25.5%各大房企乘2009年销售强势惯性，在2010年上半年并没有减缓销售速度。以恒大、中海、万科为首，均销售金额超过去年总量的58%以上，共有9家超过去年的50%。3、典型上市公司销售业绩城市分布企业名称2009年销售金额占比2010年上半年销售金额占比一线二线三、四线城市一线二线三、四线城市万科地产41%36%24%36%40%24%保利地产52%35%13%36%51%14%龙湖地产52%48%0%68%27%5%绿城中国10%48%41%19%45%35%中海地产28%39%33%32%36%32%万科、保利2010年上半年在一线城市销售占比下滑，二线城市销售占比上升，三、四线占比维持不变；龙湖、绿城、中海2010年上半年在一线销售占比上升，二线销售占比下滑，三线略有上升；以上五家，除绿城中国外，其余均在2010年上半年销售金额超过09年全年的50%。4、土地市场成交情况相比09年以来地王频繁刷新，2010年第二季度确实风光不再，但是土地成交量却维持比08年高出许多的成交量，各房企的拿地热情并没有因调控而减弱。2010年春节后，各地土地成交相对政府供应相对低迷，甚至出现频繁的底价中标或者溢价不高中标010020030040050060008001600240032004000幅万平方米2008.1-2010.6全国30重点城市经营性土地成交量走势图占地面积土地幅数5、上市公司新增土地供应企业名称20092010年上半年比例新增建筑面积(万平方米）成交总价（亿元）新增建筑面积(万平方米）成交总价（亿元）新增建筑面积(万平方米）成交总价（亿元）恒大地产82.0519.51872.0552.661062.8%269.9%世茂房地产350.9976.72550.0877.63156.7%101.2%富力地产280.71130.45301.0970.5107.3%54.0%万科地产1241.37318.031209.65228.8797.4%72.0%仁恒置地56.6745.7440.1859.370.9%129.6%保利地产1257.31383.88656.37209.5752.2%54.6%绿城中国536.37354.08265.19115.0449.4%32.5%碧桂园440.65118.73184.95.6442.0%4.8%招商地产112.152.1441.4923.9637.0%46.0%华润置地422.09209.94136.0325.1532.2%12.0%龙湖地产988.13153.29295.3897.8529.9%63.8%绿地集团695.73270.77165.4778.8223.8%29.1%首创置业134.2910.2729.389.2621.9%90.2%远洋地产222.1882.8935.7364.4116.1%77.7%福建融侨343.0957.5851.515.4515.0%26.8%中海地产1049.83286.44153.34110.5914.6%38.6%金地集团405.36187.0655.3410.6913.7%5.7%雅居乐533.74166.3564.7912.7912.1%7.7%合计9152.662923.875107.961268.1855.8%43.4%6、典型上市公司新增土地城市分布企业名称2009年新增建筑面积(万平方米）2010年上半年新增建筑面积(万平方米）一线二线三、四线城市一线二线三、四线城市万科地产12%64%24%4%47%49%保利地产23%43%34%8%66%26%碧桂园37%0%63%0%100%0%中海地产3%70%27%23%42%35%恒大地产0%100%0%0%94%6%龙湖地产4%68%28%21%40%39%世茂房地产7%93%0%17%77%6%绿城中国8%49%43%5%46%49%各房企拿地热情不减，尤其在二线及三四线城市的布点越发紧迫。中海、龙湖加大一线及三四线城市投入，以达到在各线城市的均衡布局。恒大、碧桂园几乎全部投入在二线城市，保利也继续加大二线城市的投入比例。万科则继续向三四线城市渗透。7、初步结论：•2010年，销售市场“冰火两重天”，一季度过度高涨，二季度跌入低谷，但总体房企的销售还算过得去。•08、09年各房企在二线及三四线城市加快布局初显成效，为房企在2010年上半年贡献了不少的销售量。尤其是主要布局的二线城市的恒大地产，销售金额210亿，是去年的69.2%。•土地市场并未见大幅滑落，仅仅是上半年拿地热情没有09年下半年高涨，地王频现的现象在二季度荡然无存，随之而来的是底价中标与低溢价中标，房企拿地成本相对比前期要低。•各房企依然跟随自己既定的战略布局，加快在各自优势区域获取土地，尤其二线及三四线城市。第二部分析视房调寻机会对于国内的房地产，曾有概括为：“三分之一宏观经济问题，三分之一金融问题，三分之一房地产自身问题”。在2010年国内经济可以描述为“一季度防过热，三季度防过冷”的非常状态。这对房地产影响的复杂性将提高，但是越是复杂越有机会，往往“乱世出英雄”，关键是如何从中寻找机会点。1、宏观经济环境下，房地产的机会上半年经济数据中预计包含的内需过冷和外需过旺信息，将引导决策层反思侧重内需刺激政策。在刺激内需的政策中，前期政府审批的区域规划、城镇化将成为重点。同时，产业升级符合内地经济的发展方向和大趋势，但产业升级更多指向了供应层面。短期内在需求不足的背景下，经济结构调整将更加倚重内需方向。从中长期看，如果内地经济在城市化、城镇化基础启动内需的举措得以实施，内地经济长期趋势增长率仍将保持在10%的水平，并且对房地产产生较大带动。附：国务院正加速批准国内的区域规划2008年1月广西北部湾经济区发展规划广西2008年3月天津滨海新区综合配套改革试验总体方案天津2009年1月珠江三角洲地区改革发展规划纲要广东2009年2月国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见重庆2009年4月上海建设国际金融中心和国际航运中心上海2009年5月建设海峡两岸经济区福建2009年5月成都市统筹城乡综合配套改革试验总体方案四川2009年6月江苏沿海地区发展规划江苏2009年6月关中―天水经济区发展规划陕西、甘肃2009年7月辽宁沿海经济带发展规划辽宁2009年8月横琴总体发展规划广东2009年9月促进中部地区崛起规划山西、安徽、江西、湖北、湖南、河南2009年11月图们江区域合作开发规划纲要吉林2009年12月黄河三角洲高效生态经济区发展规划山东2010年1月皖江城市带承接产业转移示范区规划安徽2010年2月湘潭市城市总体规划湖南2010年3月沈阳经济区国家新型工业化综合配套改革试验区辽宁2010年3月武汉市城市总体规划武汉2010年5月重庆两江新区重庆2010年5月深圳关内关外一体化方案深圳2010年5月长三角区域规划上海江苏浙江2010年6月厦门经济区扩到全市厦门2010年6月海南国际旅游岛建设发展规划纲要海南待批成渝经济区区域规划成都、重庆待批京津唐地区及环渤海五省区统筹发展规划北京、天津、河北、山西、山东、辽宁、内蒙古2、房调政策：放松或早于预期早期的调控政策影响房地产市场，以1-2年的年度为周期。自2008年以来，房地产受政策影响以半年为短周期波动，突显了政策、经济、房地产三者之间的症结。2010年4月中旬前的“遏制房价过快上涨”的调控，力度相比以往更加严厉。出台了信贷、限购等