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德州凯元工程咨询有限公司-1-第一章总论1、项目概况1.1项目名称：德城区胜利街棚户区改造一期项目1.2项目承办单位：德州嘉汇房地产开发有限公司1.3项目建设地址：位于德城区胜利街东侧，共青团路以南，天衢小区以北，交通便利，地理位置优越。1.4项目建设内容及规模：该项目为德城区胜利街棚户区改造工程。项目总占地面积87814m2，总建筑面积311735.7m2，其中：一期建筑面积98000m2，二期建筑面积110000m2，三期建筑面积103735.7m2。此次为一期工程建筑面积98000m2（含回迁安置60000m2，安置户数600户），其中：住宅建筑面积85000m2；商业用房建筑面积4000m2；储藏室建筑面积6000m2；架空层(主要为车位)建筑面积3000m2。该项目全部为高层住宅，户型以中小户型为主，90平方米以下的户型占总面积的78%以上。符合国家建筑面积90m2以下的小户型占住宅总建筑面积75%以上的要求。1.5项目实施进度：建议该项目建设经营期为3年，自2009年1月至2011年12月建成销售完毕。1.6项目总投资及资金来源：一期项目总投资18000万元，其中：建设投资17160万元，占总投资的95.33%；建设期利息840万元，占总投资的4.67%。项目所需资金分两条渠道筹集：一是承办单位自筹资金8000万元；二是申请银行贷款10000万元。德州凯元工程咨询有限公司-2-2、可行性研究报告编制单位：德州凯元工程咨询有限公司工程咨询资格等级：乙级证书编号：工咨乙11820070016发证机关：国家发展和改革委员会3、承办单位概况德州嘉汇房地产开发有限公司隶属于山东嘉汇房地产开发有限公司，山东嘉汇房地产开发有限公司成立于2002年6月，是澳门的三家企业共同投资成立的，注册资本600万美元。其中，最大的投资方澳门兴华贸易公司占65%的股份，其他两方各占17.5%的股份。由此成为了济南市首家由澳门独资创办的房地产专业开发企业。由于看好德州房地产行业的经济发展前景和适宜的招商引资环境，于2008年9月注册成立了德州嘉汇房地产开发有限公司，公司注册资本5000万元，山东嘉汇房地产开发有限公司占90%的股份，济南北斗星商业有限公司占10%的股份。公司既有多年从事房地产行业丰富经验资深管理人员多人，也拥有来自加拿大、澳大利亚著名大学毕业的海外管理人员2人，还拥有注册会计师，注册造价师、注册结构师等专业人员数十名。强大的人才团队为高水平的管理打下坚实的基础，公司开发的嘉汇环球广场工程质量得到业主的好评。下属的环球家俱博览中心运营良好，获得了较好的社会效益和经济效益。德州嘉汇房地产开发有限公司开发的胜利及米市街凯旋花园项目，属于国家政策支持的棚户区改造项目。该项目得到了德州各级政府的大力支持。公司的开发经营按照国家法律规定的开发程序有序推进。该项目从噪声、水处理、绿化多方面考虑了环保要求。该项目地处德州市中心区域，区位优势明显。周围有迎宾市场、火车站、五环德州凯元工程咨询有限公司-3-体育场、城隍庙市场、共青团路小学、人民医院等公共设施，人流集中、生活便利。有晶峰玻璃厂、德州监狱、德州市国税局、工商银行等政府金融部门和国有大型企业，购买力较高，具有较强的潜在市场。4、德州市概况德州市位于山东省西北部、黄河下游冲积平原，贯黄（河）运（河）而望江海，连鲁冀而衔中原，是山东的北大门。辖三区、两市、八县，面积10356平方公里，总人口561万。德州历史悠久、地灵人秀，是大汶口文化的发祥地之一。秦汉以来一直为历代郡、州、府、县治所，明清时期是全国33个工商业大城市之一，有着深厚的历史文化底蕴。现存禹王亭、秦汉墓群、东方朔画赞碑、苏禄国东王墓等众多历史古迹。“三过家门而不入”的大禹、“射日”英雄后羿、“罢黜百家、独尊儒术”的董仲舒、“滑稽之雄”东方朔、大书法家颜真卿、邢侗等都在这里留下了熠熠生辉的印迹。德州扒鸡、金丝小枣、保店驴肉、德州黑陶等地方特产驰名海内外。德州区位优越、交通便利。古运河穿境而过，自古就有“九达天衢、神京门户”之称。北依京津，南靠济南，西接山西煤炭基地，东连胜利油田，是华东、华北两大经济区的连接带，处在环渤海经济圈之内，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势。京沪、德石、济邯和在建的京沪高速铁路、德烟铁路在此交汇；京福、济聊、青银高速公路穿境而过，德滨高速目前正在建设之中；5条国道、14条省道纵横交错，形成了四通八达的交通网络。德州物华天宝、资源丰富。已探明石油储量1.58亿吨、天然气10亿立方米、煤炭60亿吨。黄河流经本市62公里，年可引水25亿立方，工业、农业和生活用水便捷充足。华能德州电厂总装机容量263德州凯元工程咨询有限公司-4-万千瓦，是全国第二大火力发电厂。天然地热资源储量大、分布广，具有较高的开发价值。土地肥沃，农副产品丰富，是全国和山东省重要的粮棉果菜和畜牧业基地。德州经济发展、充满活力。是全国城市综合经济实力百强城市，全国城市环境综合评比50强城市。是著名的“中国太阳城”、“中国功能糖城”和“中国中央空调城”。拥有皇明太阳能、金麒刹车片、古贝春白酒、亚太空调和泰山体育器材等中国驰名商标和皇明太阳能热水器、亿佳能热水器、巨嘴鸟面粉等中国名牌产品。民营经济、招商引资是拉动经济发展的两大“天字号”工程。民营经济增加值占ＧＤＰ比重、民营经济提供税收占地方财政收入、民营经济安置就业占城镇就业人员三个比重达到80％以上；台湾裕隆集团、旺旺集团、日本明治机械、江苏波司登集团、上海光明乳业、河南双汇集团、江苏雨润集团等国内外知名企业在德州投资发展。随着国家启动天津滨海新区和环渤海经济圈战略的实施，良好的投资环境和巨大的发展潜力，将使德州的优势更加突出，活力更加充足，成为环渤海经济圈中最具吸引力的投资热土之一。德州以“德”为名，自古就有尊德、尚信的历史传统。德州人民勤劳质朴、诚信尚德，海纳百川、礼仪谦让，形成了德州人所特有的“包容精神”，成为德州这片热土最宝贵的人文财富。德州全力打造“政策洼地、服务高地、安全宝地”的优良环境，叫响了“厚德载物、创业之州”的环境品牌。5、可行性研究依据5.1国家、省有关法律、法规及相关房地产政策规定要求5.2国家现行有关建筑技术设计规范和标准德州凯元工程咨询有限公司-5-5.3国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求5.4德州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要5.5德州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要5.6承办单位提供的基础资料6、可行性研究范围6.1项目建设的背景及必要性6.2市场分析6.3项目建设地址及条件6.4建设方案6.5环保、消防及节能6.6项目进度建议6.7投资估算与资金筹措6.8效益分析6.9结论及建议第二章项目建设背景及必要性1、项目建设的背景近几年，德州市房地产业保持了健康发展的运行态势，投资增势平稳快速，开发规模继续扩大，商品房销售市场日趋活跃，房地产业逐渐发展成为国民经济新的增长点和消费热点。房地产业的发展,极大的改善了居民的居住条件，提升了城市形象，也对行业结构和相关产业产生了重要影响。近几年以来,国家陆续出台了稳定房地产市场的一系列宏观调控措施,德州市房地产业出现投资快速增长、规模不断扩德州凯元工程咨询有限公司-6-大、结构基本合理、价格基本稳定的运行特点1.1房地产开发投资快速增长房地产业作为一个新兴行业虽然在德州市兴起于90年代，但真正形成一定规模却是近几年的事。2001年德州市房地产业开发投资额也只有9.15亿元，占全社会固定资产投资比重仅为6.8%，从2002年开始，德州市房地产开发投资额以每年平均高于30%的速度持续增长，到2006年达到39.69亿元，为2001年的4.3倍，年均增长34.1%；07年1-5月份完成开发工作量14.35亿元，增幅37.3%。其中完成住宅投资13.16亿元，比上年增长44.7%，比2001年增长3.8倍，年均增长41.5%；办公楼、商业营业用房和其它投资1.19亿元，比上年减少4.7%。房地产开发投资成为德州市固定资产投资构成中较活跃的因素之一，有力地加快了德州市经济建设发展步伐。与此同时，房地产业的发展带动了建筑业、装修材料、房地产物业管理、中介服务等相关行业的发展。1.2房地产业规模不断扩大，经济成分呈多元化德州房地产开发公司从2004年的68家迅速扩大到2006年的152家，增加了1.2倍。从投资主体看，明显呈现多元化趋势，非国有经济投资快速增长，所占比重进一步提高。全市房地产开发中，2006年国有企业完成投资仅为3.04亿元，比2001年减少68.4%，所占比重为7.5%，比2001年下降了22.5个百分点；非国有企业完成投资达34.93亿元，比2001年增长4.87倍，年均增长62.7％。其中，私营、股份制、港澳台商和外商企业投资增长较快，有限公司和股份有限公司房地产开发企业完成投资已占全市总量的77.2％，私营房地产开发企业占9.6%。国有，私营、股份制、港澳台等各类投资主体共同推进德州凯元工程咨询有限公司-7-德州市房地产市场快速发展。1.3小区成片开发成为主流，设计建设水平不断提高德州市房地产业坚持高水平人性化设计、高标准建设、高效能管理的建设战略，全面完善城市功能，提升城市品位，提高居民的居住水平和生活质量。在目前的旧城改造和新区开发中，小区成片开发以其优良的设计方案、规模优势和良好的物业管理成为有实力的开发商的首选并得到消费者的青睐。目前,规划城区内10万平方米以上的新建住宅小区已达20多个。以新城市花园、金都花园、嘉诚名居、高地世纪城住宅小区、阳光花园、南龙国际等为代表的一批新建住宅小区，设计水平高，配套设施全，环境优美，居住舒适。1.4房屋销售价格运行平稳，房屋销售旺盛近几年，国家连续出台的各项宏观调控措施对德州市产生积极影响，房屋销售价格涨幅明显回落，商品房销售旺盛。08年1-5月份，德州市商品房销售延续了2007年的旺盛态势，销售面积达到58.36万平方米，同比增长54.8％，比去年同期高出6.2个百分点。从销售方式看，期房销售量快于现房的销售。1-5月份，全市期房销售面积37.80万平方米，所占比重为64.8％，增幅为60.6％；现房销售步伐更快，销售面积为344.85万平方米，同比增长13.8％。但与上年同期相比，房屋销售价格上涨0.8%左右，同比涨幅回落2.1个百分点。近年以来，德州市房地产市场继续保持稳定运行态势。地理位置好、楼盘好的房价上涨，但总体房屋销售价格呈平稳趋势。房屋销售平均价格在全省处于偏低位，升幅也是偏低。5月份房屋销售平均价格为2166元/平方米（加权平均），比全省房屋销售平均价格低1238元/平方米。1.5投资资金到位情况较好，对房地产投资增长形成支撑作用德州凯元工程咨询有限公司-8-截至08年五月底，全市房地产投资到位资金约20.74亿元，比上年同期增长10.2％。在国内贷款、预算内资金大幅下降的情况下，德州市积极加强招商引资步伐，1-5月自筹及其他资金9.38亿元，增长15.3％，其他资金5.93亿元，增长19.7%。从整体上看，资金到位情况有所好转，资金对投资的制约作用有所减轻，为今后发展留下空间。德城区胜利街棚户区为建成于七十年代的平房居住区，现居住户主要为城市低收入家庭。由于该棚户区房屋年久失修现象较为严重，多数已成危房，给居民日常生活带来极大安全隐患，严重影响市容市貌，同时一定程度上也影响到德州市整体形象的提升。如今周边优美整洁的小区环境与此处低洼破旧的住房条件极不协调，居民要求改善居住条件的呼声也越来越高。为贯彻落实德州市第十五次常务会议精神和《德州市人民政府关于加快城区城中村（居）旧住宅区和棚户区改造的意见》（德政发【2008】9号文），对胜利街棚户区进行改造。该项目所处区域拥有优越的地理位置，良好的人文环境，加以市场化运营模式，项目建成后将成为改变城市面貌，提升城市品位，提高城市居民居住质量和改善生活环境的一个亮点工程。正是在此背景下，德州嘉汇房地产开有限公司响应区委区政府对该项目的建设构想，参与了胜利街棚户区