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·XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX201XI.养老公寓技术点研究II.养老产业发展状况III.养老公寓案例分析IV.2＃养老公寓方案设计Ⅰ.养老公寓技术点研究定义养老公寓（apartmentfortheaged），定义是专门供老年人集中居住，符合老年生理、心理特征的公寓式老年住宅，其具备餐饮、清洁、看护、文化娱乐、医疗保健等服务体系，是一种综合管理的住宅类型。服务于周边城市或者社区：养老公寓的主要作用是用来为老年人提供养老服务，这种城市养老公寓不但能够为老年人提供基本的养老服务和精神文化生活，更可以形成一个服务辐射区域，为周边的城市提供多元的适老化的服务，也可以成为社区提供各种托老、养老、上门服务的综合后台，有利于城市中的资源集约发展。以房屋租赁或者出售为主要形式：这个是养老公寓和其他养老机构的不同之处，普通的机构养老主要是以政府和福利机构为主导，旨在养老救助。而以房屋租赁和出售是养老事业市场化的表现，传统养老机构由于体制和所有制的制约，难以适应市场化需求，而养老公寓是养老市场化调节下诞生的重要产物。服务的主要对象：对服务对象进行界定，主要针对健康可以自理的和需要短期轻型护理服务的老年人，对于生活严重不能自理的老人，应送往专门的养老院、护理院和医院进行专门的看护。能复合的、多元化的、社区性的一种公寓式老年住宅。城市养老公寓不但要为各个阶段的老人提供相应的服务，还要为城市社区服务，他就必须有着多种功能的复合，必须有适应多种人群多种需求的多元化发展，其应该是集居住、接待、餐饮、清洁、看护、文化娱乐、医疗保健等功能于一身的养老综合体。解析养老公寓养老公寓的功能组成养老公寓的功能组成单元式养老公寓是以交通核为核心布置住房单元的平面布局形式，主要有一梯两户、三户、多户等类型，通过楼梯、电梯等竖向交通系统进行竖向交通组织。优点：这种交通核位于户型的中央，可以充分利用外墙为住户提供良好的采光、通风和视野，大多数的商品住宅都采用这种形式，缺点：交通空间比较封闭，空间不够明亮宽敞，布局会过于私密，不利于交往，缺少触发交往的空间。单元式廊式庭院式廊式的平面布局是通过走廊将各个居住单元和服务功能联系在一起。优点：交通空间利用率较高，同层的入住老人相对单元式的更多，可相互交流的可能变大。廊式布局也可以与景观环境良好结合，可以根据朝向、通风、观景结合，选择最适宜的角度和布局形式。缺点:走廊交通会带来比较多的干扰，对私密性有影响。庭院式是指各个居住单元、服务用房或者公共用房等功能围绕着内庭院灵活布置的一种平面布局形式，独立式、单元式、廊式的公寓都可以围合成庭院空间，优点：空间内向而亲切，空间层次更加丰富，改善室内的空间质量和采光通风环境，养老公寓的空间组织平面布局分置型同层合置型分层合置型①功能分区明确，流线清晰；②合空间层次多样，可以充分利用屋顶平台、连廊等；①充分整合和利用资源；②服务居住区，并人流促进交往活动；③易被干扰，注意动静分区。①垂直分区明确，高效；②多层化，高层化，节约用地；③体量感巨大，应减小尺度。养老公寓的空间组织竖向布局老年人对养老公寓居住环境的要求老年人对养老公寓居住条件的选择老年人对居住需求的调查老年人对养老公寓室内配套的需求老年人对养老公寓室外配套的需求老年人对居住需求的调查①私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间;②社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间；③可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力；④标志系统：它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便；⑤安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感；⑥可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作；⑦适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动；⑧适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动；⑨环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生;⑩尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。安全性可变性选择性自立性健康性养老公寓的设计思路设计特点为活跃老人设计的独立式公寓，在建筑上贴近家的感觉。以“隐形适老化”为主题，在满足老人身体变化需求的同时，不对老人心里造成过多的老化暗示。独立式公寓服务式公寓护理式公寓为办半护理老人设计的服务式公寓，在建筑上偏酒店、疗养院等公建，户型更集中，人流更密集、服务更贴身。为全护理老人设计的护理公寓，在建筑上与医院住院部基本一致，每层楼都有护士站，并集中洗浴、康复室等专业护理设施。养老公寓按照护理等级分类结合本案的实际情况，我们的方案更靠近服务式公寓。养老公寓户型设计单身家庭户型一般为1K（1室+1厨房，使用面积约为30㎡左右）或1DK（1室+1餐室兼厨房，使用面积为30-50㎡），夫妇家庭户型一般为1DK（使用面积为30-50㎡）或2DK（2室+1餐室兼厨房，使用面积为50㎡以上）。户型特点1DK1DK1DK2DK1、每栋公寓均配置电梯,其中担架电梯一部3、玄关：玄关附近设置座位和衣帽室户门退后：门户退后60mm，方便担架出入户门宽度：入户门垛净宽度1500mm,方便老人开启4、卫生间门宽：卫生间门宽至少800mm，满足轮椅出入最小尺度5、卫生间：卫生间采用轻质隔墙，业主如需采用轮椅，可自行将橱卫空间扩大，满足轮椅回轮所需空间。卫生间设置为淋浴，放置淋浴凳，保证老人安全6、室内地面：阳台、卫生间、厨房的完成面与起居室，卧室齐平，防止老人摔倒厨房：开敞式厨房、操作台设计为L型，方便轮椅转动时操作室内家具：室内一体化设计，形成连续界面，可作扶手使用室内设计细节特点养老公寓户型设计养老公寓户型设计卫生间细部尺寸养老公寓的户型设计更注重无障碍设计，充分考虑轮椅的使用。Ⅱ.养老产业的发展状况政策支持《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）支持社会力量举办养老机构。各地要根据城乡规划布局要求，统筹考虑建设各类养老机构。在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。《合肥市承接产业转移促进服务业发展若干政策（试行）》（合政[2011]53号）新建、扩建（或租赁经营）床位数50张以上养老福利机构的，经市民政部门认定，在正常运行一年后，按每张床位0.2万元给予一次性开办补助；新建、扩建（或租赁经营）床位数300张以上养老福利机构的，经市民政部门认定，在正常运行一年后，按每张床位0.5万元给予一次性开办补助。征地自建养老福利机构的，免收城市基础设施配套费。发展现状及问题发展现状支2013年国务院出台了35号文件，鼓励社会力量兴办养老机构，各地随之相继在土地、税费等方面推出了优惠政策，带动了2014年养老产业，特别是养老地产的快速发展。一方面政府找准自身定位、保基本兜底线，建设福利性养老设施，并制定相关政策积极推动养老设施建设。另一方面，以地产、险资等企业为代表的社会力量大举进军养老地产，养老项目开发数量急剧上升。在政府和市场两股力量的共同促进下，全国养老床位数大幅上升。问题空置率——据统计，2008~2013年间，床位空置率由19％上升到38％。这一方面是由于目前中国尚属于老年人口低龄化时期，护理要求不高；另一方面则是因为新建养老项目多建设在郊外，不适合护理型老人居住。盲目性——一些养老项目匆忙上马，以类似商业地产的模式快速开发，规划设计阶段没有运营管理方的配合。完工后或因找不到合适的运营团段而搁置，或经营不佳。在实际使用时，也出现了建筑设计与运营管理需求的错位，导致使用不便、管理服务效率降低、维护运营成本增大等问题。挑战随着养老服务市场化，养老设施类型也日渐多样化，出现了如医养结合、社区小规模多功能等不同于常规养老院的新型模式，这些模式对建筑设计提出新要求。在当前中国老龄人口尚处低龄化状态下，养老设施入住者中有一部分是自理、半自理老人。但在若干年以后，他们将步入高龄化阶段，身体状况下降，护理需求增大。因此，养老设施在规划设计之初就能够做好“潜伏性”设计，满足未来老人需要护理时的空间需要。未来在规划设计前期，运营方或运营顾问应参与进来，设计者需充分结合运营管理模式与需要进行设计上的应对与配合。需要应对多样化的设施类型需要满足对适应性、灵活性的要求需要设计者与运营方双方具备跨专业充分沟通、相互渗透的能力Ⅲ.养老公寓案例分析项目区位：日本东京项目规模：建筑面积4.27万平方米，12栋电梯公寓，276套独立式居住公寓。项目配套：底层优雅餐厅、健身和水疗馆、图书馆、商务中心、社交室、日式盆浴、花园与户外广场SunCityGinzaEast首层平面图SunCityGinzaEast居住空间公共活动空间后勤服务电梯厅居住空间公共活动空间后勤服务电梯厅标准层平面图SunCityGinzaEast项目区位：马萨诸塞州、戴达姆项目规模：建筑面积4.27万平方米，12栋电梯公寓，276套独立式居住公寓。项目配套：餐厅、活动室、家庭式厨房、健身区、高尔夫推杆练习果岭、社区活动室NewbridgeontheCharlesNewbridgeontheCharles社区活动中心平面图NewbridgeontheCharles公寓中心平面图项目区位：上海浦东新区康桥镇上项目规模：建筑面积10万平方米，12栋电梯公寓，834套公寓住宅。可提供1600个床位。项目配套：健康会所、生活广场、室内游泳池、水疗、美容美发厅、洗浴中心、超市、菜市场、咖啡吧、网吧、影视厅、老年大学、医院等上海亲和源老年公寓上海亲和源老年公寓亲和源推出的房型主要有一房和三房两种，一房面积有57平米、71平米和79平米三种，三房面积约119平米，户型共同点都是将客厅与餐厅合二为一，有大面积南向阳台设计，比较适合老年人晒晒太阳，厨房都是L型设计，操作起来比较方便，卫生间也采取了很人性化的设计，干湿分离，方便老人。57.83㎡一室一厅一厨一卫71.73㎡一室一厅一厨一卫79.59㎡一室一厅一厨一卫119.7㎡一室一厅一厨一卫户型平面图项目区位：惠州市惠东县巽寮湾国际滨海旅游渡假区项目定位：养生养老公寓项目特点：高端滨海度假养生社区金海湾阳光假日养生公寓每一层的公共邻里空间多元化的公共空间为老年人提供交流空间和建立邻里关系的场所，避免心里孤独金海湾阳光假日养生公寓标准层平面图公共活动空间交通空间居住空间电梯厅金海湾阳光假日养生公寓户型平面图①房型方正，干湿分离，布局简约合理；②3.9m开间设计，打造舒适和谐居住环境；③约8㎡景观阳台，阅览无限风光。①宽阔双厅布局，区域功能相对独立；②客厅与花池相连，推窗既后花园；③270°景观阳台，无限空间享自由Ⅲ.养老公寓方案设计区位分析包河区义兴医院合肥长江医院骆岗卫生院绕城高速医院地块位于合肥市包河区。处于科研教育和居住社区之间的中间带，地块北侧规划有中央商务区。西侧规划有风景优美的公园总部基地，东侧是文化创意旅游区。在基地东南侧还规划有风景秀丽的休闲旅游区.该基地地块西侧有河流穿过，水质较为清澈，河面宽大约15m，具备一定的景观资源。功能配套医疗救护生活照料精神赡养日间看护档案管理输液健康讲座配药餐厅洗衣房图书馆棋牌室茶室室外活动场地分析和住区共同管理，共享景观环境和活动场地景观视线室外活动场地流线分析主入口后勤入口车辆流线景观节点人行流线外部交通组织顺畅，人车流组织明确设计规范要点《老年人居住建筑设计标准》（GB-T50340-2003）平面图首层平面图核心筒楼梯踏步调整为300（宽）*150（高），导致楼梯间长度增加；原消防电梯调整平面尺寸，兼做担架电梯。此两项导致核心筒宽度及面积增加，单层平面使用率比原办公平面下降。1F本层设置24小时便利店，且向公寓大堂开设入口，方便公寓老人使用。本层设置老年康体健身中心，此功能既可本公寓老