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浅析老年公寓老年公寓（apartmentfortheaged），是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。？Page3老年公寓、福利院、敬老院、养老院的区别名称费用来源性质服务对象老年公寓自费具有商业服务性质的养老机构，由政府和社会兴建，可买卖、租用的独立单元房缺乏子女、亲属照顾的老人社会福利院政府福利救济型的养老机构城镇的丧失劳动能力、无依无靠、无生活来源的孤老、孤儿、弃婴和残疾儿童社会福利院国家、社会、农村集体经济组织福利救济型的养老机构农村乡镇的的’五保老人”(衣、食、住、医、葬)养老院自费具有商业服务性质的养老机构，大多是民办，只能租用、集体食宿居家养老有困难的老人国内养老地产行业的现状分析及解决思路Page5从已建成的老年公寓来看，存在数目少、规模小、分布地区不广等问题。我国现有不同规模的老年公寓800家，规模都比较小，很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，北京市仅有几家房地产公司对这种新型房地产商品类型进行了调查摸底，许多房地产开发企业还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。市面上现有的老年公寓品质层次较低。一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全，而且多为原来的已开发住房，只冠以“老年公寓”之名进行销售，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与实际意义的老年住宅相去甚远。即使是专为老年朋友开发建设的老年住宅单在物业管理方面也存在不足。老年住宅开发完毕后的经营不仅是一般的物业管理，而且是多种专业化经营和管理，更需要体贴入微的服务态度和质量。而大多开发商或物业管理单位对老年住宅的管理却是泛化、片面化，往往只流于形式，不能进行深入的管理。在中国，养老地产还是一个新领域，产业尚未成熟Page6在中国，养老地产还是一个新领域，产业尚未成熟从行业生命周期看，我国养老地产还处于幼稚期。老年地产在国际上很早就被提出，如今，美国、日本、新加坡等国的老年地产已经相对成熟。但在中国，长期以来由于传统的家庭养老观念以及购买力的制约，老年地产在近十余年才开始兴起，目前仍处于幼稚期。养老地产Page7纵观中国现有的养老地产项目，大多都处于前期规划时专业化期望很高，在项目中设计众多老人住宅的元素，而真正投入运营时却发现受制于中国老人普遍经济水平不高、观念传统、政府政策支持力度不够等现实因素，不得不向盈利低头，改变专业化初衷，改向大量注入综合化元素，以求拓宽客户群体，增加销售。这种矛盾起源于养老地产本质中所包含的专业化与综合化矛盾，这个问题的核心变成了如何权衡专业化与综合化之间的平衡关系。中国地产商在解决专业化和综合化矛盾的时候，必须采取符合中国国情的新思路：专业化地设计好与老年人相关的设施、服务之后，在户型上应考虑设计成三代同居大户型、两套关联户型搭配销售或就近居住的模式，让老年人因为人性的设施、优质多样的社区服务而向往迁居，让年轻人希望跟老年人同处一套居室的愿望得以满足、长辈的晚年生活得以充实，以及自己的晚年生活有所希冀而愿意举家搬迁到开发的养老地产。在做好了老年人专业化市场的前提下，因中青年人的到来使得综合化市场也得以建立。中国养老地产现状的解决思路国内养老地产的模式评析Page9我国现有养老地产模式评析“社区+医院+地产”模式——台湾长庚养生文化村长庚养生文化村入住流程典型特征：以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区模式评析：为年长者提供一个在身体活动、心智认识、生产力和生活等方面都满意的健康快乐的生活环境。使年长者都可以继续发挥自己的专长，为其提供一个在学习、发展中，达成心愿和作出贡献的场所。文化村的养生环境宽阔优雅，生活多姿多彩。Page10会员制的养老俱乐部——北京太申祥和山庄典型特征：采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院。模式评价：是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。我国现有养老地产模式评析Page11异地养老模式异地模式代表案例典型特征模式评析异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司以养老为目的的异地购房“异地养老”是我国目前正在探索的新型養老模式。它体现了老人养老能力的增强、养老观念的更新和养老需求的多样化。从国内外经验看，“异地养老”应该遵循经济规律，实施政府扶持、市场化运作的发展模式。“异地养老”是一个复杂的社会工程，不仅包括为老人提供集中养老的居住环境，还包括一系列的配套服务，如老年人保险、房产转让抵押、养老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一个漫长的过程。“候鸟式”养老大连的互动式异地养老服务中心不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老“季节性”养老天津的泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中海外华人回国养老新加坡华人、北美的购屋旅游团炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中我国现有养老地产模式评析Page12度假基地连锁养老模式代表案例典型特征模式评析北京金港家苑以北京为中心，把对老人的服务模式推向全国，在经济较发达的沿海城市，风景优美的旅游胜地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地设立分部，届时入住老人可在全国各分部异地居住，旅游休闲，度假养老。是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。江苏生态农庄养老连锁江苏休闲农业基地，在长三角地区建立连锁模式，实施“异地换房、一卡通行”。在旅游淡季时，餐饮、住宿和娱乐设施往往处于闲置状态，城里老年人只要花费正常价格的1/5左右，就可以到休闲农业基地一边度假，一边养老。到了旅游旺季，老人们就可以回城和家人团聚。我国现有养老地产模式评析Page13分时度假式养老——浙江城仙居经营模式：公司在生态良好、风景优美的村落，与村民签订协议，由公司出资，按统一标准对他们的住房进行改建装修。改建后的“城仙居”，房间按宾馆标准间建造，房子的产权仍归农民所有，农民可任选两间居住，一楼的餐厅也由农民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归联众公司所有，期满后归还村民。在30年使用期内，联众公司把这些房间用于休闲产业。“城仙居”的客人只需花5-6万元，就可以获得其中一间房间30年的居住权。在这30年中，投资者可以定期或是长期居住，也可以请联众公司代为出租，获得租金收益。连锁地产异地换住：公司还提供了一个会员交换平台。天目山“城仙居”的主人，可以根据自己的喜好，到莫干山的“城仙居”小住几天，到黄山的“城仙居”住个把月，到千岛湖的“城仙居”住一阵子。而且，这种易地居住是免费的。模式点评：分时度假式养老是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。但在我国，尚处在萌芽状态的分时度假模式，我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义，且利润不高。我国现有养老地产模式评析Page14我国现有养老地产模式与养老地产类型的对应成本型老年地产康复型老年地产交流型老年地产富豪型老年地产休闲型老年地产“社区+医院+地产”模式★★会籍制的养老俱乐部模式★★★以房养老模式★★异地养老模式★★★度假基地连锁模式★★分时度假式养老模式★★Page15老年公寓的各功能配套体系养老别墅多为想兼得社会养老和家庭养老的自住型客户准备，供其与家人共同居住。养老公寓多为获取社会养老的长期稳定的租住型客户准备。养老酒店多为获取社会养老的短期零星租住型客户或其他客户家属准备。护理中心多为半失能老人提供健护训练，为失能老人提供特护照料的场所。养老会所为入住及参会老人提供特定老年活动及服务的集中场所。养老医院为入住及参会老人提供医疗服务的机构。商业配套为入住及参会老人提供常规商业服务及产品的机构。Page16老年公寓的其它配套设施娱乐设施：多功能厅、活动室、俱乐部、老年之家、健身房、会客室等康体保健设施：老年病医院、老年康复中心、保健站、老年门诊诊所、SPA、足浴等文化教育设施：老年大学、图书阅览室、书画协会等其他服务设施：餐饮、接待酒店、小商场、邮电所、银行、洗衣房、职工宿舍、停车场等Page17户型与居住方式以日本老年公寓为例单身家庭户型一般为1K（一室一厨房,使用面积为30㎡左右)或1DK（一室一厅兼厨房,使用面积为30~50㎡左右），夫妇家庭户型一般为1DK（一室一厅兼厨房,使用面积为30~50㎡左右）或2DK二室一厅兼厨房（使用面积为50㎡以上）。这种户型整体上可以最低限度的满足居住着对使用功能方面的需求，但存在的主要问题是：面积标准偏低的户型，满足不了住户的需求。户型对住户的居住方式有直接的、决定性的作用。通过研究发现：单身家庭在1K户型中，基本是别无选择的将寝居集中于一室,在1DK户型中，有可能把食寝居有关的行为分离在居室和厅这两个地方，形成一种主要在厅就餐的“食与寝居的别室分离型”，另一种食不在厅就餐的“食寝居的同室集中型”。在夫妇家庭中，由于2DK的户型而形成两种居住方式。一种是“食与寝居的别室分离型”；还有一种是比较特殊的“食寝居的同室集中型”，在2DK户型中由于有可能把与食寝居有关的环境行为分离在两个居室和DK，形成夫妇各自的房间，使居住方式中食寝居的关系变得多样化。国内老年公寓的案例——北京曜阳国际老年公寓——上海亲和源老年公寓——北京东方太阳城老年公寓——北京太阳城国际公寓——北京燕都世界名园公寓案例一：北京曜阳国际老年公寓Page20北京曜阳国际老年公寓地理位置：北京密云县城西北自然环境：东邻密云水库，三面环山，一面临水。建筑类型：花园洋房、联排、独栋物业类型：公寓、别墅技术指标：占地面积：13.74万平米总建筑面积：6.72万平米容积率：0.49绿化率：35%总套数：425套户型指标：一居98-103㎡、二居123-144㎡、三居180㎡其它222.16-291.48㎡Page21北京曜阳国际老年公寓规划包括四大居住组团，两大服务配套等；其中项目居住组团，即多层电梯情景公寓、退台跃层公寓、联排公寓、独栋别墅四大组团。A区：为3-4层花园洋房产品，以一居及二居产品为主；B区：为退台及跃层产品，以二居、三居为主，有部分四居；C区：为2层类联排产品，以一居及二居为主；D区：为独栋别墅，以四居、五居为主；会所建筑面积11659平米，共计8层(地上6层、地下2层)。集餐饮，休闲，娱乐，商务为一体。(游泳馆、桑拿、温泉SPA足浴、中医按摩、商务会议、餐饮、羽毛球馆、乒乓球馆、网球馆、篮球、门球、棋牌室、老年大学、书画室、小型电影院(音乐厅)、超市等)。Page22北京曜阳国际老年公寓Page23北京曜阳国际老年公寓Page24北京曜阳国际老年公寓样板房Page25北京曜阳国际老年公寓样板房Page26北京曜阳国际老年公寓户型公寓户型Page27北京曜阳国际老年公寓户型公寓户型Page28北京曜阳国际老年公寓户型公寓户型Page29北京曜阳国际老年公寓户型公寓户型Page30北京曜阳国际老年公寓户型公寓户型Page31北京曜阳国际老年公寓户型别墅户型Page32规划设计方面：北京曜阳国际老年公寓项目，自然环境优美，整个项目顺势山脉走向，社区整体设计巧用自然山体之美，将自然地形和植被因地制宜的设置为台地景观；公寓屋顶层叠错落，蜿蜒水景交织三面山景；多条风景线直接延伸至社区内部，呈现一片浑然天成的田园静谧生活。加上完善的配套设施以及新技术的应用，为更多的尊贵家庭提供了良