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项目商业发展方向研判（1）商业类型典型面积（平方米）体谅范围（平方米）最少支撑人口（人）辐射半径（公里）社区型商业中心15,00010,000-45,00040,000-150,0005-8区域型商业中心80,00030,000-100,000150,000以上13跨区域型商业中心（市级商业中心）100,00050,000-200,000300,000以上20数据来源：美国城市土地利用学会本案具备打造成为区域商业中心的体量及地段条件，通过业态的合理规划，扩大项目商业的辐射能力，消费人群包括：周边居民的生活消费客群、龙泉城区的中高端消费客群、经开区的商务消费客群、新政务中心的公务消费客群、……打造辐射龙泉城区的：新兴区域商业中心项目商业发展方向研判（2）中高档、引领型，生活消费中心不做百货、购物中心，立足于与生活相关的吃、喝、玩、乐等商业业态，进行打造。不走低端路线，会影响社区综合品质的提升。做中高端，满足区域内中高档生活消费、公务商务消费需求，弥补龙泉中高档生活类商业缺乏问题。做引领型商业，引领区域、甚至龙泉生活类消费潮流，打造龙泉新型生活消费中心。项目商业发展定位项目商业发展定位生鲜超市生活娱乐餐饮美食休闲养生商务洽谈满足生活所需的吃、喝、玩、乐等消费需求，这些业态更易成活。新生活广场，是一个大型的生活消费中心。提供生活相关的商业功能：餐饮、影院、休闲、娱乐、生活超市、精品购物等。……NEWLIFE申达新生活广场项目商业档次及形象定位中高档，龙泉新商业中心——申达新生活广场龙泉城区生活类商业升级版龙泉城区缺乏中高档商业消费场所，如中高档的餐饮、KTV、酒吧、SPA等。本案距龙泉城区5-10分钟车程，交通便捷，消费方便。新政务中心的公务消费场办公、办事、单位聚会等消费，对档次、品质要求较高。经开区企业的中高档商务消费场经开区企业的商务、接待等高尚消费需求，不再需要到成都完成。本案就可以就近实现。周边社区居民的日常生活消费场周边商业设施目前较缺乏，需要打造一个生活消费中心；满足日常生活、休闲、娱乐、待客、购物等需求。五度观点：上述商业打造思路的效果预估：1、形象目标：树立了一个以餐饮、休闲、娱乐为中心的中高档生活广场形象。2、销售目标：通过各种业态的合理组合，自持商业虽租金作出一定牺牲，但商铺销售部分形势较好，较好实现资金回收任务。3、终极目标：打造了一个有特色、有价值的商业体，推动了社区价值的提升，住宅价格的实现。Angle3、经营的角度立足于通过业态规划、面积合理划分，快速实现销售。通过销售价格、租金价格的科学测算，寻找最合理的现金流平衡点。并在此基础上，寻找价值最大化的商业运营方式。最有利于销售的业态组合——适合于商家长期经营的业态。类比案例借鉴案例甄选条件1、成都周边郊县（华阳、温江、新都等），与本案位置相当。2、有相对较大的商业体量，对本案有借鉴、参考的意义。3、已开始经营，无论是成功还是失败，都对本案商业业态的规划具有参考的价值。案例一：戛纳湾·印象（成都南——华阳）戛纳湾·印象位于华阳滨河路畔。戛纳湾系列整体占地约416亩，由15万方欧洲风情特色主题商业（戛纳湾印象），80万方现代高端电梯组团共同构成。与宽窄巷子等一同入选成都首批17个“特色商业街区”。共分为四大主题：影视文化主题、地中海有水休闲主题、戛纳婚庆主题、码头酒吧文化主题，目前已全面呈现。是城南最为醇熟的商业配套体，成都近郊商业开发、打造的成功案例。集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的多主题大型商业公园。戛纳印象本案A区：临街主楼——影城、精品中西餐饮、美发、商行等。一楼：101牛排馆、美发沙龙、祖母的厨房、板栗养生鸡、建设银行、酒行、小超市二楼：上岛咖啡、迪欧咖啡三楼：戛纳影城四楼：舞蹈学校B区：邻河——中高档中餐、火锅，商务会所、KTV、保健。一楼：龙凤瓦罐煨汤、龙凤茶、老码头火锅二、三楼：天烽国际商务KTV、水沐年华商务会所、清粥小菜、珺龙尊宴、凤凰香玥商务会所、蝴蝶缘保健浴足、渠江渔港。C区：背面临街——餐饮、休闲娱乐、保健、健身、商行等。一楼：九龙商行、新港海鲜酒楼、移动营业厅、丰和银座酒楼、1918名烟名酒、永域乐茶府、巴河渔府、靖霖茶道馆等。二、三楼：戛纳明珠会所、皇室假期休闲会所、菲特尼国际健身、鎏金岁月等。D、E、F区：超市、药房、酒店、酒吧、餐饮等。D区：戛纳婚礼E区：人人乐超市、戛纳假日酒店、德仁堂药房、延帝会所、贝特沃恩咖啡馆。F区：临河酒吧美食街——甲壳虫酒吧、音乐房子后花园、九点酒吧、爱度咖啡、何师烧烤、原香小木屋、裕座游轮、合智河鲜等。商业内街（步行街）：女士养颜、浴足，精品购物街等。一楼：游戏厅、美容、精品小店等——豪斯动漫游戏基地、秀域美容、美颜坊、美美化妆品、久久丫、尚品饮吧、军燕超市、大益茶、皮具护理中心、艾美丽、德明行酒窖、名酒商行、MISSQQ、安丽丝、未来星、母婴坊等。二楼：富侨保健、鎏金岁月咖啡吧等戛纳湾·印象，经营方式及状况。（1）经营方式：租售结合。影院、超市、酒店等主力商家由开发商持有，对外租赁，确保商业的有序经营；其它商铺对外销售，也可带租约销售。（2）经营状况：较好。影院、步行街、美食街、婚庆园、临江酒吧街，已成为了区域的休闲、娱乐重要坐标。品牌商业体的形象已树立，商铺基本都在经营中，人气较好，商家经营状况良好。案例二：珠江·御景湾（成都西——温江）珠江御景湾本案以大型卖场带动的超大体量集中商业。珠江·御景湾位于温江光华大道3段，紧靠温江城区。项目占地1092亩，建筑面积超过250万平米，其中商业130万平米。目前大成都范围内商业规模最集中，体量最大的一个城市综合项目，是成都市商业次中心的城市定位。含2座五星级酒店、3座超过200米城西最高的地标、1座五星级影院、伊藤、家乐福的百货主力店、1个14万平米的SHOPPINGMALL。家乐福、国美等已开始营业，伊藤、新光三越等已开建。主力商家：家乐福、国美电器。家乐福及其带动的店前区的餐饮、服饰、首饰、化妆品、家居饰品等业态。国美电器。其它商家：餐饮、培训、孕婴、美容、家居用品等。迷尚澳门豆捞、艺园培训学校、二手房中介、好宝贝、维科家纺、诗丽堂、格力专卖店、药店及其它社区商业。珠江·御景湾，经营方式及状况。（1）经营方式：租售结合。成立由珠江商业地产经营管理有限公司，对商业项目进行统一招商、运营、物业管理等。集中商业主力商家对外招商，持有或带租约销售。其它社区底商对外销售。（2）经营状况：较好。光华大道中高档住宅云集，已建成项目多，目前入住率也逐渐增高，区域人气已较为旺盛。珠江商业体量大，有品牌效应，且区域商业目前仍较缺乏，家乐福、国美以及其它商铺经营状况较好。此案100余万平米的商业综合体体量，与本案所处区位、消费人群等存在较大差异。其以超市、百货（家乐福、伊藤等）作为主力店带动的方式，本案可部分借鉴，但不宜完全模仿。案例三：建信·奥林匹克花园（成都西——温江）奥林匹克花园本案从失败案例中寻找有价值的商业业态。建信·奥林匹克花园位于温江光华大道，成都较早的运动健康主题社区。项目规划总用地1600亩，建筑面积100余万平米，商业面积约5万平米。项目商业采用现代的建筑立面风格，内街与外街相结合的规划设计。目前经营状况较差，建筑破旧、业态普遍较低端，外街经营相对尚可，内街二三楼基本处于空置状态。原因：整体建筑打造不力，2006年的建筑，目前已较为陈旧，难与中高档沾边。现代建筑风格，对整体商业特色氛围的营造，帮助不大。商业内街也存在不够开敞、影响商气凝聚的问题。开发商缺乏商业运营管理经验，商业业态非常杂乱，没有主力商家或主力的业态做为长期运营的支撑。项目经营现状及解析。经营状况较差，低端业态为主，内街空置率高。整体虽打造不力，但仍能持续经营的业态。集中商业外街——餐饮、住宿：中型餐饮：舒肘子、陶一家鲜毛肚火锅、光华尚品茶楼、凤凰茶府、聚朋休闲茶楼酒店：都市客酒店、益家旅店餐饮小店：拽妈私家烧菜、刘记翘脚牛肉、朱记肥肠粉、查渣面、川黔轩集中商业外街——其它业态：家居建材：华玉装饰、巢庭设计、居美家居、奥非亚洁具、洪一石材、春意木门、新源五金装饰建材等。零售购物：温江好又多、天天通讯、移动营业厅、药房、矿泉水配送、茶叶专卖、诚信烟酒名店等。行政部门：新城工商所、城管执法队、凤凰社区居民委员会其它：汽车美容、汽车维修、二手房销售门店等。集中商业内街——二三楼基本空置，一楼以社区生活服务类的业态为主。小吃：串串香、过桥米线、豆花鱼、肥肠粉、翘脚牛肉、豆花、家常菜、羊肉汤等。超市购物：红运爱心超市、阳光羊绒、家家发平价超市、水果店等。其它：SOSO美发沙龙、会友麻将馆、化妆品美容店、干洗店、理发店、国公便民诊所、网吧、彩票投注站等。案例四：新都·新城区商业（成都北——新都）新都新城区本案没有典型案例，新都新城区经营较好的集中商业业态汇总。新都距成都市主城区不到20公里。新都新城区建设已有较长时间，区政府、四川音乐学院、石油学院等入住已久，新城居住人口、公共配套已较完善。但新城区没有比较典型的集中商业项目，我们将从多个项目中汲取经验。项目一、英伦世家（约1万余平米）。左侧商业体：互惠超市、港粤装饰、楠印象咖啡、凡尔赛英伦会所、但丁堡港派足浴指压、龙虎豪门、永信装饰等。右侧商业体：iTT量贩KTV、沃德高整体厨房、水都商务会所、和谐饭庄、永利图文、香樟林休闲茶府、喜洋洋超市、天鼎业会所、湖光保健浴足、康信大药房等。项目二、芙蓉生活广场及其对面商业（约2-3万余平米）。芙蓉生活广场：太平洋影城、装饰城及其带动的建材行业等。生活广场对面：特色中餐、茶楼、浴足保健、银行、二手房、图文快印、汽车美容、专卖店等业态。项目三、临河特色美食街（约1万余平米）。盛世老铺酒楼、蓝色海岸宾馆、嘉德会馆、上河一号海鲜汤锅、蜀韵茶楼、自贡好吃兔、重庆肚子鸡、王府家宴、雅香居茶楼、巴夯兔、KTV商务会所等。五度观点：城郊集中商业业态发展的两种方向。通过对成都周边集中商业的调查，我们发现成都城郊集中商业的业态发展方向，主要是两种：1、以“百货超市或专业市场”为主力业态，打造购物型商业中心。2、以餐饮、休闲、娱乐等满足吃、喝、玩、乐的业态为主力业态，搭配超市购物等，打造生活消费型商业中心。大型百货购物型商业中心，在本区域并不适合。我们立足于打造生活消费型商业中心，选择与之相符的业态进行规划与包装。立足于经营，满足吃、喝、玩、乐等生活必须。如餐饮、休闲、娱乐等业态。周边居民的生活、聚会、宴客等必须。吃、喝玩、乐经开区的商务接待、员工聚会等必须。政务中心的公务接待、关系活动必须。龙泉城区的中高端生活消费需求必须。本案应怎么做？立足于需求，以满足周边居民生活需求为基础。餐饮、娱乐、超市、电影院等通过对区域内常住人口的问卷调查，发现：周边居民消费需求较多的是：餐饮、娱乐、超市、专卖店、超市购物等。——这些业态是本案商业规划的基本业态，其消费人群构成了本案最基本的消费力。问卷调查：认为区域还缺少何种商业设施问卷调查：认为商业场所必不可少的设施本案应怎么做？本案商业业态构想以餐饮、娱乐、休闲为核心，搭配超市购物、文化养生等业态，优化组合。申达·新生活广场NEWLIFE中高档餐饮休闲SPA、娱乐会馆电影院、KTV、酒吧精品购物商务茶楼特色美食汽车展厅健身中心养生中心主力业态带动业态大、中型超市儿童中心文化教育本案商业分割理念。以销售为导向，利于销售的面积分割方式。集中商业分割：1、销售难度较大、难以实现高价的顶楼（影院）和负一层（超市），引入主力店带动，也能对整个商业形成带动。2、其它楼层，考虑楼层、总价等因素进行分割，单铺面积与总价不能对销售产生较大的抗性。步行街及其它底商：1、主要考虑直接分割销售，单铺面积在50-300平米不等。主力店：百货、生鲜超市会所商业业态规划、分割建议（负一层）超市主力店：对店前区商铺、整体商业形成推动。如：家乐福、百佳、欧尚等。店前区：特色小吃、快餐、精品店等。如：白家肥肠粉、康师傅私房