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目录中福·第一街项目介绍1项目专业市场分析2融资基本信息3中福·第一街项目介绍1区域位置项目位于市中心黄浦滨江板块，坐享一线江景，地铁上盖，四号线南浦大桥站，3公里范围内速抵市区多个商圈。地理位置本项目董家渡本项目草鞋湾路出口离“董家渡地块”仅一路之隔。•周边无论从交通、生活设施配套都比较成熟；加上紧邻黄浦旅游集散中心，具备雄厚的人流基础。配套设施区域介绍•董家渡地块属于上海南外滩的黄埔滨江板块，是黄浦江沿岸除了陆家嘴、外滩之外的次核心区域。上海开埠以来最早形成的城区之一•董家渡，300亿超级地块成为全国总价地王。在上海最知名的面料市场，也是很多老外在上海最爱逛的地方之一。•该项目方现今所有拥有的小产权商铺已为上海绝版商铺，国家从去年起正式发文规定此类商业不得零卖。该项目小面积商铺高效去化，合理控制总价。交通状况交通状况及主要道路紧邻地铁4号线南浦大桥站、南浦大桥公交枢纽站周边主干道陆家浜路、中山南路、内环高架及南浦大桥项目方近期已完成与申通地铁的初步协议签订，将4号线该出口延伸一条25米长的地下通道，直通项目址，真正实现“外滩地铁金字商铺”。项目案名：中福浦江汇占地面积：46069㎡建筑面积：292146㎡物业类型：住宅、商铺在售均价：70000元/㎡融资标的物业：中福第一街商铺BI层面积25263.7㎡户型面积：45-70㎡/90-120㎡商铺租金：10元/㎡/天在售均价：80000元/㎡二.项目概况住宅部分:目前已基本售罄项目地上实景图项目平面图项目地下一层商铺（本次投资主体）•项目总面积：25263.7平方米•项目共有三个入口广场，每个入口广场均配置有奥梯斯自动扶梯二部及人行扶梯上下出入口（其中两个紧邻地铁4号线南浦大桥站，另一个离“南外滩轻纺面料市场”较近）项目地下一层概括•地下一层入口均配备直达电梯及自动扶梯•公共区域装修标准及格局基本等同于上海其他地下商场（比如迪美、伊美、香黛等）•公共区域净高约3.2米，店铺内层高约4.5-5.6米•店铺使用面积约10-200㎡（主力面积在40㎡左右）项目地下一层实景图三.项目业态定位及部分商户介绍业态定位：•精品服装定制•精品面料•服装辅料部分意向商户：•上海真丝大王•茂名路服装定制商户(原老锦江饭店沿街商户)约40余家•原十六铺轻纺市场及南外滩轻纺市场商户项目经营模式三权分离:产权——市场销售后由小业主拥有经营权——专业的商业运营公司运营物管权——专业的物业管理团队项目销售模式重要商户招商：炒作市场、引爆话题、打响知名度带租约销售：商业运营公司提供统一租约，租期6年，年租金暂定为房价的6.5%。招商同步：带租约销售时招商同步进行，统一由运营公司与商户签订租赁合约项目租售总可售面积:约15000平米预计销售均价:80000元/平米预计总销售金额约：12亿预计销售周期：8个月总租赁面积：约25000平米预计租赁均价：前5年一次性投入预计年租金收益：9360万元预计招商周期：8个月项目专业市场分析1一.项目专业市场分析十六铺面料城南外滩轻纺面料市场王家码头面料市场项目本次市调选取了三个专业市场：1、南外滩轻纺面料市场2、王家码头面料市场3、十六铺面料城（会搬迁至项目负一层）※1、2距项目仅一路之隔专业市场南外滩轻纺面料市场相关信息：原董家渡面料市场最先迁至南外滩轻纺面料市场。于2006年开业。是经政府批准成立的专业化经营面料和定做服装市场。是上海指定的旅游景点之一。主要经营：丝、棉、毛、麻、化纤等各种面料和服装辅料；量身定做各式西装、大衣、礼服、唐装、旗袍、衬衫、时装等中西服装。总建面积：1万平米。层数：地上三层。专业市场南外滩轻纺面料市场每层业态基本相仿，商场整体经营氛围良好，管理有序，不乏多数外籍顾客挑选购买，人流量较多。专业市场王家码头面料市场相关信息：原先是周边住宅的配套商业，后改建成丝绸面料市场，依托于对面的南外滩生存。管理比较混乱，经营情况较差，人流量稀少，不作为主要参考。主要经营：丝绸料和服装饰品总建面积：6000平米。层数：地上三层。专业市场王家码头面料市场一层主要经营真丝及服饰，基本满租。二层目前被一家服装公司整层租下来。三层定位家纺展示中心，。专业市场十六铺面料城相关信息：上海十六铺面料城坐落在原闻名上海的信大祥绸布店的位置上,,加之政府大力扶植，将原董家渡轻纺面料市场70%业主的引入加盟。主要经营：各地棉纺、丝绸、毛料、轻纺面料。总建面积：1.2万方（其中1500㎡沿街商铺，引进25家原人民路婚礼一条街业主入住）。层数：地下一层、地上三层。专业市场十六铺面料城每层业态定位基本相似，无明显差异化，各层商铺接近满租，有一定人流量。专业市场小结项目中福第一街南外滩轻纺城十六铺轻纺城地理位置陆家浜路、海潮路陆家浜路、南仓路东门路、人民路交通公交、地铁、高架公交、地铁、高架公交停车路面及地下车库路面停车路面停车商场建筑地下1层直通地铁地上1-4层地上1-3层面积约25000㎡约8000㎡约10000㎡知名度即将开业知名度很高知名度很高商场装修中高端装修普通装修普通装修租金10元/㎡/天20元/㎡/天25元/㎡/天租赁情况即将招商满租满租商铺面积10-40㎡20-30㎡20-30㎡•对比可以看出本项目在交通及停车上占有绝对的优势，本项目距离地铁仅仅一条通道即可直达，而且项目本身位于地下一层，拥有充足的地下停车位。从体量上来看是三家中体量最大的一家，并且在商铺面积上可选择的区间也较大，适合高端品牌的商户进驻。在租金方面由于是全新的市场，故而租金方面拥有绝对的优势，低于现在目前所有的商铺租金。二.项目周边环境为了解周边商铺（主要为住宅底商）的租金及价格水平，选取项目附近的大、小路逐步摸查商业及经营情况。周边环境陆家浜路项目周边沿街商业主要以生活便民为主，小吃及服务类占主要部分。租金水平（使用面积）：42㎡——11000元/月8.7元/㎡/天周边环境海潮路生活、便民、娱乐为主，但业态较少。租金水平（使用面积）：47㎡——11200元/月7.9元/㎡/天周边环境国货路、斜土东路租金水平（使用面积）：国货路沿街商业35㎡——10000元/月9.5元/㎡/天斜土路近西藏路为专业鞋城市场，国货路多为便民商业——餐饮小吃为主。周边环境中华路、董家渡路租金水平（使用面积）：在售沿街商铺，面积68㎡，单价约8万/㎡附近商业量少，整体较为杂乱周边环境董家渡地王区域目前中山南路、董家渡路周边正处于旧区改造阶段，附近已无相关配套商业。周边环境小结项目周边虽有大量居住小区，但周边商业配套设施并无完善，缺乏整体的中心商业，为本项目提供了极大的市场空间。沿街商业租金相对差异性不大，多为：9~10元/㎡天（使用面积）；在售商铺量十分稀少，目前单价约为8万/㎡融资基本信息基本要素融资方：上海福虹资产管理有限公司项目开发商：上海中福置业控股集团有限公司规模:人民币8亿元融资期限：2+1年还款来源：项目商铺销售收入；项目商铺租金收入；项目商铺银行经营性贷款；还款方式：基金结算清算期一次性还本付息资金运用：资金用于收购上海中福第一街项目