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北海房地产市场调研北海海湾美地房地产策略机构2010年2月市场研析•区域经济环境概述•北海市场情况•市场供给现状•区域楼市形态分析•市场竞争态势分析•市场是否存在缺位•区域市场消费群体分析•住宅规划建议•2010年北海楼市走势预测北部湾，中国-东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心能定位：广西北部湾经济区由北部湾地区的北海、钦州、防城港，和广西首府南宁“三港一市”行政区域共同组成，陆地面积达4.25万平方公里，人口1255万人，为目前国内面积最大的国际、国内多区域合作示范区规划组团：北海组团，主要包括北海市区、合浦县城区及周边重点开发区，发挥亚热带滨海旅游资源优势，开发滨海旅游和跨国旅游业，重点发展电子信息、生物制药、海洋开发等高技术产业和出口加工业，拓展出口加工区保税物流功能，保护良好生态环境，成为人居环境优美舒适的海滨城市2020年城市人口120万，建设用地140平方公里北海，发挥宜居优势，建造特大规模滨海城市2006年3月22日，北部湾（广西）经济区规划建设管理委员会正式挂牌2007年12月27日，国家发改委审议通过了《广西北部湾经济区发展规划（2006－2020）》，并于2008年初递交国务院审批。1月14日，国务院总理温家宝批准了该项规划《广西北部湾经济区发展规划》中明确指出组团发挥优势，发展旅游业、高技术工业、物流业发挥宜居特色，集人口和产业，促房地产业健康发展北海经济稳步增长房地产开发投资放量增长•北海经济稳步增长，2008年全国地区生产总值同比增长16.9%。•第一、二、三产业分别完成增加值71.74亿元、134.86亿元、107.29亿元，同比•分别增长3.7%、26.6%、13.8%。其中，第二产业对经济增长贡献率最高。•房地产开发投资呈放量增长态势。2008年北海经济2009年北海经济•上半年，完成地区生产总值166.15亿元，同比增长18.1%，排全区第二位。其中：第一产业增加值26.94亿元，增长6.7%；第二产业增加值82.08亿元，增长25.1%；第三产业增加值57.13亿元，增长14.2%。三次产业的结构为16.2：49.4：34.4。财政收入完成17.61亿元，增长21.14%，排全区第一位，完成年计划的57.74%。全社会固定资产投资204.74亿元，增长50.54%，完成自治区下达年度计划的64％，进度排全区第一位。工业技改投资完成49.53亿元，完成自治区下达我市投资目标的79.2%，排全区第一位。•2009年，北海全市生产总值(GDP)完成335亿元，同比增长16%。财政收入35.7亿元，增长32%。GDP(亿元)0501001502002503003504002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年时间•2009年12月，北海市新建商品房的均价约为4600元/㎡。北海市新建商品房均价已经是广西第二，仅次于南宁（南宁市市区12月商品住宅均价5734元/m2），超过了房地产热得比北海早的柳州、桂林等城市。另据广西建筑质监总站的人说，北海建筑业产值已经是广西第三，和第二的柳州市十分接近。•房地产实际完成投资58.12亿元，同比增长48.12%，占全市固定资产投资的17.61%（意即全市固定资产总投资是330.04亿元）；完成房地产税收8.08亿元（占全市税收的28.93%），同比增长27.4%；开工面积434.46万㎡，同比增长149.08%；竣工面积109.9万㎡，同比增长37.69%；房产交易面积164.53万，同比增长38.74%；北海房价广西第二，建筑业产值广西第三2009北海楼市盘点•2009年，北海市房地产项目开工面积大幅增加，全年房地产开工项目132个，开工面积达到434.46万平方米，同比分别增长100%、149%。•同期房地产竣工项目70个，竣工面积近110万平方米，同比分别增长27.3%、37.7%。•特别是12月份，出现了集中开工的高潮，当月开工面积164.32万平方米，与2008年全年的开工总面积基本持平。从2009年1—12月北海开工面积趋势图中，看到了11月和12月之间陡然拔高的直线。•2009年，北海市房产交易再创历史新高。从市房地产交易中心得到的数据：去年全年完成房产交易14118件，面积164.53万平方米，交易额38.46亿元，同比分别增长68.75%、38.74%、65.18%。在这一年，北海市房地产市场呈现一、二级市场联动上涨趋势，其中二手房上涨趋势尤为明显。据统计，二手房交易面积同比增长超过90%。•2009年12月28日，广东路二运斜对面那里的原110指挥中心拍卖价540万/亩，创北海土地拍卖新高，成为北海的新地王。较之9月份拍得的四川南路交金海岸地块365万/亩，涨幅达50%。而新世纪大道交南京路的一块地也拍出了260万/亩的较高价格。市场研析•区域经济环境概述•北海市场情况•市场供给现状•区域楼市形态分析•市场竞争态势分析•市场是否存在缺位•区域市场消费群体分析•住宅规划建议•2010年北海楼市走势预测2008-2009年北海房地产市场虽有跌宕起伏，但在销量与价格上，总体仍保持上升趋势08-09年北海房地产市场：•2008年1月，《广西北部湾经济区发展规划》获批，北海房价“领涨”•2008年9月，受经济危机影响，90平方米及以下新建住房环比价格首次出现负增长•2009年1月，新建住房销售价格,同比增幅6.4%•2009年2月，北海房价逆势上扬，涨幅位居全国首位•2009年第一季度，北海市新建商品房均价为3160.52元/㎡，同比增长11.51%。其中，商品住宅均价为3054.75元/㎡，同比增长10.45%•2009年1-6月，北海商品房交易6141件，同比增长70.25%、交易额15.56亿元，同比增长66.34%，新建商品房均价为3298.7元/平方米，同比增长10.32%•2009年9-2010年1月，北海新开盘项目近20个，均价达4000元/㎡以上；•2009年9月至2010年1月，北海商品房交易6129件，交易面积66.19万㎡，同比增长48%。北海房地产月度成交数据：2009年商品房预售商品房交易二手房交易商品住宅交易房屋抵押贷款套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积1月6154.989929.591792.019508.9558620.972月4714.133624.891693.323073.9840711.183月10519.43119812.334044.8113911.5885526.994月145713.31120011.914046.1889010.5896132.045月197118.06119615.154726.27110914.07125223.596月146213.56119312.915106.09114512.1571210.317月169715.51144218.775989.22134715.61192438.298月116611.08126015.454906.75119914.15147332.219月121411.1990610.913575.1787910.6150725.8410月10058.8810058.934044.299888.7880617.5811月166914.52128113.5174110.04123012.870515.0812月224619.21135214.9497312.37122613.592010年套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积1月230219.45191722.1868810.02180620.42171923.762008年11月，北海商品房交易量明显下降。自2009年春节之后，3月份起，北海商品房成交量，呈放量增长态势。2009年9月，北海商品房交易面积及商品住宅交易量出现明显回落，6个月以来首次低于2009年3月交易面积和交易量。2009年9、10月，北海商品房交易套数出现了3月以后的最低值，但随后的市场则迅速反弹，到1月份，国家正式启动东盟自由贸易区，北海各个售楼部顿时间变得十分火爆，不少楼盘的开盘更是加速的市场的成交。87998812301226180610.68.7812.813.5920.4205001000150020000510152025商品住宅交易套数879988123012261806商品住宅交易面积10.68.7812.813.5920.422009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月09年年底，北海开盘项目频频新建商品住房价格呈上涨趋势，12月份均价为4200元/㎡2009年：•9月26日上午，同和·水岸香堤中国红莱茵河组团盛大开盘，主要推出房源204套，价格在4000元/平米~4600元/平米；•10月2日，森海豪廷二期梧桐园盛大开盘，推出123套别墅，均价8600元/平方；•10月18日，国际新城8#亲景楼王186套开盘，起价3750元/平方，封顶4600元/平方；•10月19日，北部湾1号开盘，拉开北海度假高端豪宅序幕，起步7500元，均价15000元，开创北海精装修及万元房价时代。•11月26日，银晖公寓开盘（小户型），起步价4200元/平方，最高价4800元/平方；开盘当天销售近150套；•12月18日，东峰新城多层/高层公寓开盘，起步价3780元/平方，最高价4800元/平方，多层全部售罄；•12月28日，银滩·万泉城花涧里开盘(两栋高层)，推出162套房源，开盘当日全部售完，价格区间在4600～5000元/平方；2010年：•1月16日上午，同和·水岸香堤，塔希提组团首发，均价4800元/平米；•1月23日上午，蓝海银湾一期会员预约，推出1#楼153套房源，预约当天仅剩少数一房，起步价3910元/平方，最高价4490元/平方；•1月30日上午，嘉莱国际·假日公寓（小户型）会员预约，推出80套房源，起步价4660元/平方，最高价5100元/平方；北海房地产市场出现“量价齐升”态势！！！市场研析•区域经济环境概述•北海市场情况•市场供给现状•区域楼市形态分析•市场竞争态势分析•市场是否存在缺位•区域市场消费群体分析•住宅规划建议•2010年北海楼市走势预测2008年国有土地挂牌出让重点地块序位置面积(亩)容积率土地用途1金海岸大道南侧、北海大道以东1483.861.7城镇单一住宅2广东路东侧、银滩大道以北110米62.533.5城镇单一住宅3广东路以东约200米、杭州路以南31.533.5商业/城镇单一住宅4广东路以西、杭州路以北74.253.5城镇混合住宅用地5南珠大道东侧、台湾路以北450.572.5城镇住宅、科教用地合计出让量2102.742009年国有土地挂牌出让重点地块供应总量超3000亩（上百亩的地块增多)序位置面积(亩)容积率土地用途1北海大道以北、南珠大道以东1523.0城镇混合住宅用地2广东路以东，西南大道南侧73.14.5城镇混合住宅用地3南珠大道以西、金海岸大道以南56.692.5城镇混合住宅用地4广东路交银滩大道东北角41.742.5住宅用地5银滩大道以南、上海路以东6402.5城镇混合住宅用地合计出让量963.530232009-2010两年的商品住房用地规划供应量合计2415亩（总计320万㎡）根据《北海市住房建设规划》：•商品房主要供地区域在:海湾新城、银滩西区、铁路以南片区、冯家江文化教育旅游综合产业区•2009年，供应商品住房用地80公顷，商品住房建设16900套，建筑面积160万平方米•2010年，供应商品住房用地81公顷，商品住房建设17000套，建筑面积161万平方米市场研析•区域经济环境概述•北海市场情况•市场供给现状•区域楼市形态分析•市场竞争态势分析•市场是否存在缺位•区域市场消费群体分析•住宅规划建议•2010年北海楼市走势预测城中板块北海市楼盘板块分类城西板块板块区域特征明显，以城区为中心，向东向南发展城中板块城区主要建设