信阳房地产市场报告

信阳市房地产市场报告2012-11-23PART1.信阳市城市发展规划思维导图PART2.信阳市房地产市场及竞争环境PART3.市场总结PART4.本体研判及机会信阳市城市发展概况1信阳市城市概况信阳市行政区域划分区域特征及印象小结城市发展概况区域特征及印象行政区域划分小结No.1城市发展规划城市概况：豫南经济文化教育物流中心，鄂豫皖区域中心城市信阳位于河南省南部，东临安徽，南接湖北，三省通衢，是江淮河汉间的战略要地，豫南经济文化教育物流中心，鄂豫皖区域中心城市。信阳山水秀丽，气候宜人，素有“北国江南，江南北国”之美誉，是中国著名的宜居之城、魅力之城、创业之城，自古以来人杰地灵、英雄辈出，是中华文明最重要的发祥地之一。信阳市城市性质：从信阳市城市规划图可以看出，将信阳市的城市性质确定为：鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽与物流中心、工贸旅游综合发展、具有山水园林风貌的区域中心城市。信阳市北郑州市No.1城市发展规划合肥340公里武汉200公里郑州300公里西安590公里信阳市城市区位及交通：信阳北距郑州300公里，南距武汉200公里，东距合肥340公里，特殊的地理位置，使信阳成为三大城市之间最具区域性中心城市发展潜力的地区。信阳是全国44个交通枢纽城市之一，境内有107、106、312三条国道，京广、京九、宁西三条铁路，沪陕、大广、京珠三条高速，这九条交通要道在信阳交汇形成了多重十字交叉。城市发展概况区域特征及印象行政区域划分小结No.1城市发展规划城市现状：信阳全市人口共613万人，市区城市人口约60万人，城镇化率36%。城镇居民家庭自有住房率为89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。城市经济增长率较快，城市居民消费能力逐步提升，同时旅游业主导城市发展，人均居住面积增长，都为项目后期提供充分购买力。城市经济：2011年信阳全市生产总值1276.83亿元，同比增长11.1%。其中，第一产业增加值330.05亿元，同比增长3.8%；第二产业增加值543.61亿元，同比增长15.5%；第三产业增加值403.17亿元，同比增长11.5%。2011年粮食产量达115.94亿斤，连续第8年创历史新高；茶产业发展态势良好。“信阳红”宣传力度不断加大，红绿相映比翼齐飞。全年茶叶种植面积7.52万公顷，茶叶总产量达4.78万吨，分别较上年增长20.6%和16.2%。全年工业增加值445.88亿元，较上年增长17.6%。其中，规模以上工业企业增加值350.00亿元，增长21.8%，增速居全省第6位、黄淮四市第2位。2011年，全市社会消费品零售额511.95亿元，较上年增长18.2%，增速居全省第7位、黄淮四市第2位。分行业看，批发零售业零售额369.12亿元，增长18.0%；住宿业零售额14.22亿元，增长19.2%；餐饮业零售额128.62亿元，增长18.8%。2011年，全市城镇居民人均可支配收入15271元，比上年增长14.4%。经营收入成为居民收入快速增长的主要支撑。全市城镇人均消费性支出10452元，比上年增长12.3%。城市发展概况区域特征及印象行政区域划分小结行政区域划分信阳市下辖浉河区、平桥区、羊山区、潢川县、淮滨县、息县、新县、商城县、罗山县、光山县等七县三区，代管固始县（省直管县），另有羊山新区、南湾湖风景区、上天梯管理区、鸡公山管理区、信阳工业城、潢川经济技术开发区6个处级行政单位。全境总面积18915平方公里。6个管理区，全市总人口610万，主城区人口约60万人；预计到2020年城区人口规模将达到l00万人左右。建设用地规模将达到100平方公里，城市结构由行政中心组团、龙山组团、老城组团、湖东组团、平桥组团、工业仓储组团、教育科研组团和南湾组团8个组团形成。No.1城市发展规划城市发展概况区域特征及印象行政区域划分小结No.1城市发展规划浉河区：名副其实的城市中心老城区，居住环境成熟；同时也是豫南商贸中心区；羊山新区：信阳市政府主导发展区域，新的政务中心，同时建设科教园区和居住组团，发展教育产业；平桥区：新崛起的新兴开放城区，其中工业经济高速发展，势头强劲，以各种较大影响力的产业使区域发展成为以工业经济为主的经济居住区南湾管理区：南湾风景区及金牛山风景区，发展成为旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地，同时也发展了旅游地产（南湖一号）精工观点：从信阳城区发展规划可以看出，城市功能定位更加准确，未来城市将保持较高的发展速度，羊山新区将成为未来主要发展方向，而老城区旧城改造项目在逐一进行，升值空间有限。城市发展概况区域特征及印象行政区域划分小结地理位置优越，位于鄂豫皖三省交界处，后期发展潜力巨大政府主导发展规划羊山新区，将给信阳市房地产市场带来利好影响因素，促进其发展随着城市框架的不断拉大，城市经济处于飞速发展中促进城市房地产行业的快速良性发展No.1城市发展规划城市发展概况区域特征及印象行政区域划分小结信阳市房地产市场及竞争环境2信阳市房地产发展阶段商品房供求分析竞品楼盘分布及特征分析区域平台价格及流量分析No.2市场与竞争房地产发展阶段楼盘分布及特征商品房供求分析平台价格及流量分析2008200920102011投资额度659.66858.141031.461052.99增幅30.80%29.50%20.20%25.10%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%020040060080010001200投资额度（亿元）全社会固定资产投资情况2008200920102011GDP值（亿元）86697510921276.8增幅12.20%12.80%11.80%11.11%10.00%10.50%11.00%11.50%12.00%12.50%13.00%0200400600800100012001400GDP值（亿元））信阳市2008-2011年GDP增长情况2008-2011年，信阳市GDP呈快速上涨期，从08年的866亿元上涨到11年的1276.8亿元，增长410.8亿元，年均涨幅在11%以上，城市经济处于快速发展期，对城市房地产行业起到积极带动作用；2008-2011年，全社会固定资产投资总值由659.66亿元增长为1052.99元，反应了固定资产的投资规模及速度的正向发展，侧面印证了房地产建筑行业的良好发展状况。No.2市场与竞争房地产发展阶段楼盘分布及特征商品房供求分析平台价格及流量分析“十二五”规划信阳住宅用地应规划年度用地总量（平方公里）商品住房（万平）政策性住房（万平）合计新建商品住房城中村重建经适房廉租房20080.3844.078.6728.7113.14194.5820090.97120.1115.1531.23196.13362.6220101.04128.3817.4128.52202.67376.9820111.11134.520.5426.8208389.8420121.16138.4323.6324.23209.39395.68合计4.66565.4985.4139.48929.33按照规划，2012年将进一步放大土地投放和市场新建商品房的投放量，这将导致近期市场竞争加剧局面。No.2市场与竞争房地产发展阶段楼盘分布及特征商品房供求分析平台价格及流量分析房地产开发投资—连续5年占全省前三位房地产行业处于快速发展期2010年信阳全市完成房地产开发投资进度走势起伏较大，增速最大振幅达到29.2个百分点。在建项目和开工项目规模继续扩大。全市在建项目投资规模1517.65亿元，增长58.3%，其中新开工项目1122.27亿元，增长65.7%。居住类物价上涨2.8%。2011年信阳全市房地产开发投资165.48亿元，较上年增长21.6%其中，住宅投资134.43亿元，增长16.3%。居住类物价上涨4.5%……房地产开发投资情况房地产开发投资总额住宅投资时间额度（亿）增幅额度（亿）增幅2008年86.7355.30%74.2871.80%2009年112.5125.60%88.3922.60%2010年136.0820.90%115.6930.80%2011年165.4821.60%134.4316.30%信阳市房地产开发投资呈上涨趋势，08年增长55.3%，超07年一倍，09-11年增幅均在20%以上，投资力度的加大，从侧面印证了整体的供应量也呈上涨趋势，信阳房地产市场逐渐趋于饱和。2008200920102011销售面积（万平）258.18368.36400.74481.79增幅16.20%43.20%8.80%15.60%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%0100200300400500600销量（万平）信阳市2008-2011年商品房销量走势No.2市场与竞争房地产发展阶段楼盘分布及特征商品房供求分析平台价格及流量分析在2008年经济危机时候，城市房地产年销量258万㎡，较2007年增长16.2%；2011年较之上年增长15.6%，城市房地产的快速发展阶段，且市场处于良性发展阶段历年销量走势：No.2市场与竞争房地产发展阶段楼盘分布及特征商品房供求分析平台价格及流量分析2012年综合流量特征：1234567891011时间1234567891011登记面积（㎡）87227129051169075130591239806218945205926236475143096239744237124登记套数（套）8141135157811822222197918452121208523422071050000100000150000200000250000300000面积段信阳市2012年商品住宅销售情况销售情况良好，总体呈上涨势态由于受到2011年限购政策的影响，2012年1月份销售情况不十分乐观，随着市场渐渐回暖，整体去化情况量持续上涨势态，2012年1-11月，信阳市整体销售情况良好，月均流量1762套，月均销售面积185187㎡。2012年1-11月信阳市商品房预售数据批准的预售许可证数批准预售的房屋面积（㎡）批准预售的住宅套数（㎡）批准预售的住宅面积（㎡）2636152045.43420875066421.522012年12月可售期房统计区域可售套数可售面积可售住宅套数可售住宅面积浉河区142021333015.058236953102.53平桥区5197588277.463628439156.94羊山新区162191719035100421339374.01信阳市900133143.15756104872.06南湾湖风景区1438140979.461288131360.5合计369563914450239502967866No.2市场与竞争房地产发展阶段楼盘分布及特征商品房供求分析平台价格及流量分析•2012年商品房预售供应量6152045.43㎡，住宅供应5066421.52㎡；•至11月份可售期房面积3914450㎡，36956套，占比63%；住宅可售面积2967866㎡，26345套，占比59%；综合存量及月均去化速度，存房需要13个月销售周期，市场存在长期竞争关系2012年整体供应量：信阳市典型楼盘分布特点：以政府为主导发展的羊山新区楼盘分布最为密集成熟老城区浉河区与区域认知度较低的平桥区分布相对较少价格分布特点：价格较平，相对较高价格主要以阳山新区为主，平桥区均价在3800-4200左右其中：浉河名郡、水岸东方属浉河区待售楼盘，估价在5000元以上；中乐江南名都和香槟国际处于市场平台价位4200元左右。典型楼盘No.2市场与竞争房地产发展阶段楼盘分布及特征商品房供求分析平台价格及流量分析鲲鹏·裕贤名墅3800彩虹苑40