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PRIVATE&CONFIDENTIAL本项目所指震雷山地块以及市一中老校区地块，是华信公司与信阳市政府将采取置换方式获取。华信公司与新乡市隆鑫置业有限公司，签署协议，将该地块转让给新乡隆鑫置业，由于隆鑫置业缺少资金或其它原因，目前该地块未通过招拍挂取得，老一中地块还未进行拆迁。隆鑫置业预想找第三方介入。23一、宏观环境与物业市场研究1、宏观环境分析4信阳城市概况武汉合肥信阳市，位于河南省南部，东邻安徽，南接湖北，为三省通衢，是江淮间的战略要地，豫南政治、经济、文化、教育、交通中心，鄂豫皖区域性中心城市。信阳北距郑州300公里，南距武汉200公里，东距合肥346公里，西距西安534公里，是全国44个交通枢纽城市之一，中国连接南北，承东启西最重要的支点城市。西安郑州5信阳行政区域划分土地总面积18925平方千米。信阳市现辖8县4区，8县指（罗山、息县、光山、潢川，新县、商城、固始、淮滨）4区（羊山新区、平桥区、浉河区(老城区）、南湾管理区）2012年全市总人口855.21万，长驻人口639.78，外出务工人口200多万，其中市区长驻人口80万，县区人口较多，其中固始170万为河南县区人口第二，其中浉河区59.48万人，平桥区83.52万人。土地面积比新乡大2倍，40%山区，人口比新乡多250万，市区人口比新乡少40万，108万74万170万76万86万74万83.11万108万74万170万37万76万74万83.11万信阳地理地貌——北国江南，江南北国信阳位于淮河流域、大别山北，属于亚热带与暖温带交界处，气候宜人、山清水秀。西部和南部为桐柏山、大别山，占全市总面积的37.1%，中部东部为丘陵，区域内梯田层层，河渠纵横，塘堰密布，水田如网。城市名片：中国十佳宜居城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、2010中国休闲城市30强、中国最具幸福感城市百强、2012中国十大特色休闲城市,2012年全国最具影响力的十大茶产地排名第一.6城市定位与空间布局7定位：鄂豫皖交界地区重要的交通枢纽与物流中心，工贸旅游综合发展，具有山水园林城市风貌的区域中心城市。2020年市区人口达到100万。羊山新区：未来的行政中心、集居住、商业金融、文化娱乐等功能平桥区：规划居住和工业功能为主，未来城市区域副中心工业城：以工业和物流为主城市发展规划：整体规划空间布局策略“南联、北延、东拓、西优”向东：主要布置城市行政中心，文化中心以及工业区，城市大规模集中建设的居住区向北：跨过羊山和龙飞山主要建设科技园及配套居住组团，发展教育产业。向西：有南湾风景区发展成为以旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务设施向南：完善湖东区的建设，保护和完善浉河两岸的景观，作为城市生态建设及特设河滨景观区。8平桥区和羊山新区是信阳目前的发展方向，分别定位于城市区域副中心和未来行政中心。项目宗地所处的震雷山区定位为旅游度假区宏观经济运行—河南全省排名2013年河南省各地市GDP和人均GDP排名2013年GDP排名地级市2012年GDP2013年GDP2011年常住人口人均GDP（元）人均GDP（美元）人均GDP排名1郑州55476201885700221130622洛阳3001313665647755771053南阳236725001026243593933154许昌17391903429443047,15365新乡16181766565312045038126周口15921753895195863162187焦作1576170735248408781648安阳1592168450833130534999平顶山150215564903174751261010信阳14081535610251324,0581411商丘14181500736203693,2881712驻马店138614987082114534141613开封121213274672838745831314三门峡11481205224537708682315濮阳99411203563146050791116漯河812850255333335382817鹤壁553622157393776358718济源439490677217511,6541全省29810321559395342265,5269信阳综合实力排名比较靠后，与周口、驻马店、商丘属于一个级别，传统的农业大市。宏观经济运行——经济总量及增长率102008-2013年间信阳GDP均保持平稳快速增长，年均增速达到10%以上，均高于全国平均水平。新乡人口600万，12年GDP1600亿。资料来源：信阳历年统计年鉴08年09年10年11年12年13年GDP866.8975.041092.211276.831408.651535增长率12.20%12.80%11.80%11.10%10.50%8.70%0%2%4%6%8%10%12%14%020040060080010001200140016001800单位亿元信阳历年GDP及增长率商业市场规模1108年09年10年11年12年人均可支收入1102412047133481527117256增长率16.30%10.20%7.90%9.10%10.20%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%02000400060008000100001200014000160001800020000单位：元信阳历年人均收入08年09年10年11年12年零售总额312.42373.85432.98511.95592.63增长率23.00%19.70%18.90%18.20%15.80%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0100200300400500600700单位亿元信阳销售品零售总额信阳市近年社会消费品零售总额持续上涨年均增长率在15%以上,但是增长的趋势在逐步变缓，同时房地产消费额度占到25%%左右（140亿）。人均可支配收入也在持续上涨,但整个趋势在逐步变缓.信阳各地人口与经济分析12区域GDP全市浉河平桥息县淮滨潢川光山固始商城罗山新县GDP(亿元)1408.66182184.5136.8103162.7123.6214.1114.7312182.3百分比100.0%12.90%13%9.70%7.30%11.50%8.70%15.10%8.10%8.50%5.80%人均GDP(元)1640030599220911257613787187551487212333149521621821824区域人口全市浉河平桥息县淮滨潢川光山固始商城罗山新县人口858.9659.4883.52108.7874.7186.7583.11173.676.7374.6137.71百分比100.0%6.9%9.7%12.7%8.7%10.1%9.7%20.2%8.9%8.7%4.4%信阳市的人口为143万，占16.3%，市区常住人口80万，东八县人口占到73.7%。市区人均GDP高于新区，但总量占26%，县区经济比较发达，县区GDP贡献率为74%。信阳各地人口与经济分析13浉河平桥息县淮滨潢川光山固始商城罗山新县人口（万）59.4883.52108.874.7186.7583.11173.676.7374.6137.71人均GDP3059922091125761378718755148721233314952162182182405000100001500020000250003000035000020406080100120140160180200单位：万人信阳各地区人口与GDP分析小结：前几年信阳市区的吸纳能力不够，与其工业薄弱有关，大量劳力外出务工。信阳经济的发展，城市框架拉大，房地产市场的需求旺盛，特别是县区在信阳置业数量将会十分庞大。县域经济的强大，人口基数大，使县区的房地产需求及价格有很大的拉升作用。据了解县区房价与市区差别不大。房地产市场：1408年09年10年11年12年房地产投资86.73112.51136.08165.48189.15增长率55.30%25.60%20.90%21.60%15.00%0%10%20%30%40%50%60%020406080100120140160180200单元亿元信阳房地产投资额08年09年10年11年12年销售面积258.18368.36400.74481.79423.09增长率-16.20%43.20%8.80%15.60%-11.90%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0100200300400500600单位：万平方米信阳商品房销售面积及增长率信阳市2010年至今三年年均销售量均在400万平方米之上，虽然2012年销售量有下降，但价格方面依然保持高涨。同时市区80万人400多万方的销售量，说明城市化进程加快，房地产需求旺盛。2013年房地产开发房地产开发投资168.11亿元，其中，住宅投资138.56亿元，商业营业用房投资29.65亿元，投资额度的减少会减少市场供给。信阳房地产市场格局15信阳主城区房地产市场主要分为羊山新区、浉河区、南湾区、平桥区四大板块信阳主城区房地产市场板块分布代表楼盘：恒大名都，东方今典建业1号城邦代表楼盘：欧洲故事，世界城、万象城代表楼盘：中铁·领秀城代表楼盘：南湖壹号，森林半岛16台北城上城世界城万象城双汇欧洲故事恒大名都东方今典中乐百花公馆中冶尚园印象欧洲建业1号城邦金上海湾和源壹号公馆香格里拉中建领秀城龙跃河山浉河壹号龙江名邸正商红河谷香江帝景建业森林半岛建业南湖壹号金成翡翠溪谷茗阳天下苏荷公寓宝峰华府羊山新区浉河区随着羊山新区的开发，信阳市开发目前已呈现出百花齐放的状态，国内一线品牌开发企业的进驻，（恒大、东方金典、绿城、中冶、中铁、建业、正商、隆基泰和）市场竞争日益加剧。17代表楼盘——恒大名都五期二期三期一期四期主入口恒大名都占地面积：485.3亩建筑面积：66万㎡容积率：2.8开发商：恒大地产集团郑州有限公司物业类别：高层特殊卖点：品牌地产、精装修售价：高层含精装修5600元/㎡销售情况：第五期，已售90%客户构成：政府单位15%、私营业主10%、市区及县区70%、外地客户5%18代表楼盘——东方今典33F高层7F洋房联排北环路新二十四大街新七大道南京大道东方今典新六大街信阳市政府占地面积：800亩建筑面积：80万㎡容积率：0.9开发商：河南东方房地产开发有限公司物业类别：别墅10%、多层20%、高层70%特殊卖点：品牌地产、3万㎡景观湖售价：在售二期：叠加别墅9000元/㎡，电梯洋房已售罄5500元，高层（26层）4700元/㎡；三期尚未推售销售情况：第二期，已售90%客户构成：政府单位20%、私营业主15%、市区及县区60%、外地客户5%代表楼盘——南湖一号占地面积：106.39亩建筑面积：86921平方米容积率：1.01绿化率：40%开发商：信阳建业天明住宅建设有限公司特殊卖点：品牌地产、依山面湖、山水与合院如此融合均价：洋房6600/平中式合院10000/平周边配套：信阳市第七小学、水利中学、师院附中、信阳市师范学院商场、鑫鑫超市、百佳超市、建业小哈佛双语幼儿园、南湾风景区医院代表楼盘——世界城占地面积：500亩容积率：1.414绿化率：35%开发商：河北隆基泰和实业集团特殊卖点：万余平米的风情商业街、3万㎡的生态广场物业类型：普通住宅建筑类型：多层,小高层、花园洋售价：均价3800元/平米21代表楼盘——万象城占地面积：103.5亩容积率：1.6开发商：信阳九安昌平置业有限公司物业类别：普通住宅,商铺,商住特殊卖点：公园地产,教育社区售价：均价4500元周边配套：震雷山风景区雷山湿地公园。浉河区工区路小学、浉河区五星乡平西小学震雷山项目22代表楼盘——正商红河谷占地面积：366亩容积率：1.9绿化率：39%开发商：信阳正商置业有限公司建筑类型：多层,小高层,高层楼层状况:6层，11层，18层特殊卖