第五章 房地产区位理论与城市空间利用结构

第五章房地产区位理论与城市空间利用结构内容提要：1．土地区位与区位理论概述2．决定城市土地区位的主要因素3．住宅区位理论4．城市土地利用的原则和功能分区第一节区位理论概述一、土地区位和区位理论1.区位概念及区位理论的发展•狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系。•广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系。•区位具有综合性（自然、社会、经济、文化、政治等）、确定性、层次性（尺度的大小决定）、历史性（由于沙漠扩张、河流改道、港口淤塞、交通技术革新、交通网络化以及行政区划变更等）等特性。系统地阐述了农业用地的空间分布问题中心地理论，即城市区位理论市场区位理论的诞生区位理论就是研究地块地理和经济空间位置分布、相互关系及其影响因素的学说。主要研究人类经济活动的空间选择与设计的基本法则，探索一定空间内经济活动分布、组合以及区位演化的基本规律。•杜能《孤立国同农业和国民经济的关系》（1826）•韦伯《论工业区位》（1909）奠定了现代工业区位理论的基础•克里斯泰勒《德国南部的中心地方》（1933）•奥古斯特·勒施《经济空间秩序―经济财货与地理间的关系》1.区位概念及区位理论的发展第一节区位理论概述2.农业区位理论孤立国的假设：•建于一个面积相当大的区域内，土地面积是一定，且全部作为农业用地，以获得收益为目的•孤立国实行自给自足，只有一个城市，位于其中心，也是全国农产品的消费中心•孤立国周围是荒地，城市和郊区只有陆上道路相通，交通手段是马车•所有土地的肥力、气候条件、农业技术条件和农业经营者能力是相等•市场谷价、工资、利息也是均等•运输费用与农产品的重量以及从生产地到消费市场的距离成正比。位置级差地租模型：利润（地租）＝农产品销售价－农业成本－运输费用结论：单一因素即运费决定利润，从而决定在什么地方种植何种作物的区位论。中心内容是：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平(其中尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离)。第一节区位理论概述杜能圈形成机制与圈层结构示意图3.工业区位理论（韦伯土地商业区位利用原理）主要思想是通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。工业区位理论的三个理论假设：•一是已知工业生产资料产地的地理分布•二是已知产品的消费地及市场规模•三是存在几个固定的劳动力供应地工业的区位选择主要涉及三个因素：•运输费用•集聚因素•劳动成本•距离远近，与运费成正比•原料性质，是常见性还是稀有性原料•由于工厂企业规模扩大所带来的大生产的经济效益或能节约的成本•几个工厂集中于一个地点能给各工厂带来专业化的利益•集聚因素带来了外部经济利益的增长第一节区位理论概述4.城市区位理论－中心地带理论（CentralPlaceTheory）克里斯泰勒从城市或中心居民点的物资供应、行政管理、交通运输等主要职能的角度提出了城市区位理论，即在一定区域内城市和城市职能、规模及空间布局的学说，并概括为六边形城市空间分布模型。•经济距离和能达到的范围•交通-“中间介质”•行政管理因素克里斯泰勒从上述三方面分析了城市等级的形成，同时指出了城市对其周围地区承担的各种服务职能，理论上必须是最接近所属地区的地点。第一节区位理论概述市场原则下的中心地系统的形成5.市场区位理论-“市场圈”奥古斯特·勒施提出了市场区位理论。他把生产区位和市场区位结合起来，把利润原则同产品的销售范围(同市场区位)联系起来，以利润来判断企业区位选择的方向。第一节区位理论概述•假设条件在均质平原上，沿任何方向运输条件都相同；生产必要的原料充足，且均等分布。分布着农业人口，最初他们的生产是自给自足，且消费者的行为相同。在整个平原中居民都具有相同的技术知识，所有的农民都可能得到生产机会。除经济方面的作用外，其它因素都可不考虑。1、单个职能个体的市场区域呈圆形市场区域，需求曲线围绕中心生产地呈圆锥体。需求量均衡价格O勒施的市场区与需求圆锥体二、决定城市土地区位的主要因素•自然条件和环境•是形成和决定土地区位的最基本的因素•交通和通讯•是形成和决定城市土地区位的重要因素•基础设施•是形成和决定区位的又一重要因素•人口和经济集聚•社会文化•一是居民消费水平、结构和习惯•二是居民文化道德水平、劳动力素质•三是文化教育和科学研究机构发展状况经济区位因素自然因素•是决定城市土地区位的关键性因素城市内部的交通和通讯城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施状况市场容量第一节区位理论概述第二节住宅区位论:城市土地住宅区位利用理论一、住宅区位理论与城市空间结构利用1.住宅区位理论概述住宅区位理论－指某一经济活动所占据的场所以及该场所与周围事物之间的经济地理关系。房地产市场在一定程度上，位置是决定房地产利用价值的主要因素。而住宅区位理论研究的是住宅空间分布规律、探讨住宅开发和建设活动所应遵循的空间法则。2.住宅区位理论介绍“同心圆带状住宅区位论”同心圆土地利用模式图巴吉斯－“同心圆带状住宅区位论”巴布科克－“星状环形模式”第二节住宅区位论:城市土地住宅区位利用理论•理论认为城市内部空间结构是以不同用途的土地围绕一中心区域，有规则地由内向外扩展，形成同心圆带状的圈层结构，并且随着对中心区域远离，土地的便利性越差，租金也越便宜。•伯吉斯的同心圆地带理论忽略了交通道路、自然障碍物(河、湖等)、土地利用的社会文化和区位偏好等方面的影响，与实际有一定的偏差。“扇形住宅区位论”－霍伊特等人扇形土地利用模式图•城市住宅区趋向于沿空间和时间摩擦最小的路径由中心向外扩展，即土地利用模式是沿着如公路、铁路、河岸、海岸等交通路线呈扇形由里向外扩展。第二节住宅区位论:城市土地住宅区位利用理论•正是由于这些住宅扩张运动导致了巴吉斯的同心圆带状分布的住宅区格局破坏和扇形住宅区的形成。“多核心城市结构下的住宅区位理论”－乌尔曼和哈里斯（1945）多核土地利用模式图•理论认为城市的发展是依靠多个城市中心及其附近的工业、商业和住宅业的联合扩展实现的。•一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心。•在城市化过程中，随着城市规模的扩大，新的极核中心又会产生。第二节住宅区位论:城市土地住宅区位利用理论“三地带住宅区位论”－狄更逊（1947）•城市按住宅区位分异特征分为：•中央地带－商业、政府办公机构房产、住宅房产的聚集地•中间地带－中央地带外侧，是中级住宅的分布区，但沿河地带分布有工业厂房•边缘地带－住宅和工业厂房的分布区－独立“折衷住宅区位论”－爱里克森（1954）•一个城市的中央商务区通常是由中心向外呈辐射延伸，反射状的中央商务区之间为住宅区的分布地带，在中央商务区和城市住宅区的外围通常是城市大工业。第二节住宅区位论:城市土地住宅区位利用理论“住宅区位费用替代论”－温哥和阿兰索•认为城市居民通过对住宅直接费用（即购买、租一定区位的住宅的费用）与通勤费用的比较来确定适当的住宅区位。“社会集聚住宅区位论”－伊文思（1985）•住宅区位选择的因素除了如收入、住宅价格、距离等经济因素外，还取决于人的社会交往需求、需求的差异以及对自然、社会环境的向往等社会集聚因素。第二节住宅区位论:城市土地住宅区位利用理论中心商务区的土地利用模式CBD中零售业布局模式第二节住宅区位论:城市土地住宅区位利用理论二、城市土地利用的原则和功能分区1.城市土地利用的基本原则竞争性用途分配的结果形成了特定的城市功能分区和结构。“最高最佳利用原则”－提高城市土地的使用效益，减少土地资源浪费。2.城市土地利用的功能分区商业区工业区居住区第二节住宅区位论:城市土地住宅区位利用理论天津开发区微电子工业区商业区:一般在大城市中心、交通路口、繁华街道两侧、大型公共设施周围。金融“核”或金融中心工、商企业的总部或机构服务的公司内圈工业区工业区：据各种工业的特点、污染状况、占地面积等细分区。外围工业区远郊工业区居住区：一般在中央商业区与内圈工业区之间，或在内圈工业区与外围工业区之间。第二节住宅区位论:城市土地住宅区位利用理论市级行政、文化、科技教育中心。重点发展电子信息、生物制药等高新技术产业，现代物流、商贸、金融、房地产等服务业。高新技术产业特别是生物制药、新材料为主。高新技术产品出口基地和公共型保税库、新材料工业园、现代生物制药产业园、科技基地等特色产业基地。发展电子信息、机械制造、生物医药及绿色食品、包装印刷、新材料和环保产业，建设昆明信息产业基地、光电子产业基地和出口加工区。重点发展钢铁、磷盐化工、电力、新型建材等产业，形成重要的钢铁和盐、磷化工基地。重点发展煤炭、水电、重化工、煤化、冶金、农产品加工产业等产业发展空港物流及相关配套产业。第三节土地区位与房地产业发展一、区位理论在房地产业发展中的作用宏观方面：保证社会的整体利益及城市规划的整体实施，取得最佳的经济效益、社会效益和生态效益。微观方面：房地产企业为了获得最大限度利润，必然要寻找最佳的城市土地区位，能够取得最大效益的区位土地。从城市发展的历史来看，城市土地区位开始是自发形成的。但在一定程度上城市土地区位是可变的，随着决定城市土地区位因素的变化。总之，区位理论在房地产业发展中的作用，主要表现在两个方面：一是能够指导整个城市规划，包括土地利用及城市建设工作；二是能够指导房地产企业及房地产用户，更好地进行区位选择，从而取得良好的经济效益和社会效益。二、土地区位和城市规划1.土地区位与城市土地利用规划的相互关系•城市土地利用规划就是运用区位规律，合理安排土地用途的方向和规模，以获取最大的效益。•从城市土地规划角度看，必须要重视土地区位的地域差异（自然条件、自然资源）。只有充分和合理地运用当地的各种资源条件才会使土地配置达到最佳状态。•各种用地的不同区位、不同布局可获得不同利润，为了获得最大利润或耗费最小成本，就要比较选择最优用途。可见，城市土地规划只有符合土地区位规律，才会符合土地最优利用的原则。第三节土地区位与房地产业发展城市布局城市形态城市用地和功能分区土地利用功能分区利用类型居民区商业区概念和意义城市规划工业区基本特征空间分布其它区第三节土地区位与房地产业发展•2.住宅区位与城市规划•城市住宅建设的区位选择要服从城市土地利用总体规划和功能分区规划。•金融商业、服务业在中心用地位于市中心区，依次向外是工业、住宅、郊区农业用地。•在城市级差地租杠杆的调节下，住宅用地的区位选择有一定的向外移动的特性。•3.非住宅区位与城市规划•城市非住宅房地产是指工业用房、商业及服务业用房、城市文化教育、卫生、体育事业用房，行政办公及其他公共建筑等。•在制定其规划时应当注意以下几个方面的问题：•服从城市土地利用规划和城市发展总体规划的基本要求•必须体现综合开发的原则•要突出公共建筑设施配套功能第三节土地区位与房地产业发展三、土地区位与房地产投资•1.工业用房地产宏观区位的选择•宏观区位一般只涉及工业用房地产，工业用房地产又是由全国范围内工业的宏观空间布局决定的。•工业区位的因素主要有资源条件、环境条件、交通和通讯条件、科学技术和劳动力条件以及市场条件等。•实质就是给定区位条件下追求成本最小化，或者利润最大化－工业部门的布局指向。•根据区位因素影响的程度不同可以分为原料指向、能源指向、市场指向、原料与市场双重指向、科技指向等。•2.城市房地产微观区位选择•是指每一个商业企业、工业企业、事业机构、机关、居民户等选择自己所用房地产的区位或用地区位的问题。第三节土地区位与房地产业发展•3.区位选择中应注意的几个问题•投资地点即区位的选择准确与否，在房地产开发直至销售的全过程中举足轻重。•选择区位过程中必须进行大量的市场调研和科学的分析归纳、筛选整理，从而作出正确的决策判断。