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1文化旅游专题之城市文化休闲娱乐片区案例分析欢乐海岸北京战略顾问事业部营业一部本报告是严格保密的。Part1项目概况Part2文化属性Part3经验借鉴&附件内容框架3欢乐海岸地处深圳湾商圈核心位置，是深圳市“十一五”旅游规划的重点项目，致力打造高品质人文旅游、国际创意生活空间项目位置：深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间占地面积：125万平方米主题与理念：海洋文化、生态环保功能组成：零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等开发商：深圳华侨城都市娱乐投资公司开业时间：2012年1月4作为中国最具特色的滨海商业项目首座中国国际化亲水购物中心首个高端餐饮娱乐水岸街区首个大型多媒体水秀剧场首家高端商业文化创意展示中心首个顶级城市会所首座五星级独栋旗舰影城补充深圳生态旅游空白填补了深圳大型都市娱乐和生态旅游项目的空白，极大丰富了旅游文化产业内涵与华侨城共同构建生态休闲区域以其所独有的唯一地处都市腹地的华侨城湿地及椰林沙滩公园，与周边的华侨城主题公园群、滨海休闲长廊和红树林保护区一起，形成规模宏大的城市生态旅游区域和新深圳湾商圈，对提升深圳滨海城市形象，建设高品味的生态城市起到积极的作用【战略定位】欢乐海岸凭借多项国内首个项目，与华侨城等一同构建生态休闲区域，弥补深圳生态休闲目的地空白5【战略定位】作为华侨城主题商业的最高表现形态，立意“把海洋还给深圳”，吸纳深圳和港澳高端主流消费群，将成为都市最具活力与消费能量的商业新地标欢乐海岸坐拥年人流量1亿以上的华侨城旅游文化生活圈毗邻世界500强总部基地，西接南山新商圈，东连福田中心区、罗湖商圈“把海洋还给深圳”采用深海引水的创新工程，将海水涌入繁华都市中心，形成面积逾90万平米海水湖30多万平米的主题商业群依湖而建客群定位为潮流达人、时尚白领、中高收入家庭、旅游及创意文化人群6发展模式娱乐文化生态地产商业【发展模式】华侨城探索出的“商业+地产+娱乐+文化+生态”的多业态组合发展模式，明确以“文化为核心，旅游为主导”的商业定位最大限度整合项目的人文及公共价值，让商业地产与文化高度融合不同于收门票的公园，独创开放式时尚娱乐、家庭娱乐和节庆娱乐“三大娱乐体系”形成全年无休、全城共享的时尚娱乐体验品牌7娱乐项目置于购物中心和开放式街区内部，依靠“内海水道”串联，形成具有主题性及互动性的购物环境欢乐海岸整体通过创意文化丰富其商业内涵建筑设计理念与文化相结合，建筑材料突出环保生态理念地块特质欢乐海岸所处的白石路和滨海大道均具有城市高速干道功能，主要以满足车行功能周边高端楼盘较多，但人流引导通道缺乏、步行距离大和辐射半径受地理位置限制价值客观属性地块具备打造成面向城市高端人群的休闲娱乐消费需求的商业价值但周边已有成熟商业中心和大型旅游中心，需实现独特差异化定位【发展模式】结合地块特质，确定复合型、体验型的滨海主题商业发展模式，并结合自身资源进行适度突破，打造特色结合地块特质和价值客观属性确定复合型、体验型滨海主题商业发展模式结合自身资源，进行传统突破，实现自身特色8紧邻深港西部通道与深圳湾口岸临靠地铁1号线侨城东、华侨城和世界之窗三大站点距深圳机场25分钟，广深高速10分钟规划中的滨海公交枢纽总站紧靠项目而设深圳地铁9号、11号线将直接接驳欢乐海岸连接穗莞深和西部深港两条城际快线，无缝对接深港澳及珠三角区域【交通】欢乐海岸毗邻深圳湾口岸，到达机场、高速均便捷，更具有公共交通规划利好本报告是严格保密的。【开发时序】项目初期完成湿地生态治理，伴随项目建设，确定核心设施主力店，施工从北区向东区逐步建设“欢乐海岸”项目立项2005年9月2006年1月获得深圳填海区面积56.46万平米土地，欢乐海岸项目建设正式启动2008年受政府之托管理68.5万平方米华侨城湿地，至此欢乐海岸项目扩容至超百万平米同时都市娱乐招商小组成立与中影集团签证了欢乐海岸中影影城项目合作协议2009年北区工程动工都市娱乐文化区北区主体工程正式动工东区主体结构开始动工水秀剧场进入签约阶段9月，招商展示中心开放曲水湾重点商户：中影影城、紫苑茶楼等餐饮店着手装修5月，与万豪国际签约了合作协议，万豪行政公寓落户7月，首个城市级旅游信息中心落户2011年2010年玛斯菲尔欢乐海岸店成立北区工程封顶本报告是严格保密的。欢乐海岸备受政府关注，代表了深圳文化立市的重大项目2006年2007年2008年2009年2010年2011年2006年12月，深圳市政府对欢乐海岸项目规划调整方案给予了充分肯定，并指派吕锐锋、阎小培副市长专门负责项目的协调工作。2007年1月，国务院国资委监事会主席童安炎视察欢乐海岸项目2007年2月，正式评定为深圳市2007年度重大项目，此后一直被评定为深圳重大项目2008年2月，深圳大运会执行局大型活动策划部藏晨副部长一行到欢乐海岸考察2009年7月，国家旅游局局长邵琪伟考察欢乐海岸，并提出“欢乐海岸做好了，将为中国提供一个很好的都市娱乐开发经验，这是一个可以推向全世界的项目。”2009年8月，第26届大运会执委会副主席，执行局局长梁道行等人考察了欢乐海岸。2010年1月，国务院国有资产监督管理委员会主任李荣融到访欢乐海岸时强调：“欢乐海岸的建设难度很高，要在一些已经成熟的元素中加入新意，并且今后还有要发展的空间，非常不容易。”2010年11月，国务院国有资产监督管理委员会主任王勇等到访欢乐海岸，题字：“为央企创造了一个新的品牌，树立了一个新的榜样”。2011年2月，吕锐锋常务副市长在加快推进办赛事办城市工程项目建设联席会议上对各职能局提出：“一定要把欢乐海岸项目当成大运会的重点项目，在消防、规划、建设等方面全力支持项目建设”。11欢乐海洋购物中心HappyMall曲水湾BlueMoonBay椰林沙滩CoconutGrove&Beach度假公寓Holldayapartment华侨城湿地公园OCTWetlandPark【组团布局】由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成，并以自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式12【欢乐海岸购物中心】位于项目核心位置，总建筑面积约19.3万平方米；真正实现主题商业、商务办公、商务休闲、创意展示等特色功能的交融物业类型建面（万平）①购物中心7.8②SOHO办公及公寓3.2③华·会所1④OTC创意展示中心0.4⑤OTC创意广场－⑥海洋奇梦馆0.3创意展示中心华·会所SOHO办公和公寓购物中心13总建筑面积约7.8万平，配套规划面积10.2万平（容纳3000个车位的超大型地下停车场），是深圳唯一以环保、生态理念建造的现代亲水国际化购物中心由美国LLA设计，整体造型流线动感，与临水建筑环境呼应融合采用双首层规划，两大主入口分别设置于白石路和OCT创意广场九大阳光中庭贯穿整体，实现自然采光照明，使用“隐形梁柱”，营造客群互动性极强的公共购物空间购物中心业态比例：零售：餐饮（含酒吧）：娱乐休闲＝80：11：9G层：健康户外，以国际休闲品牌、户外运动为特色一层：国际风尚，汇聚全国高端零售品牌，四栋临水复式建筑二层：时尚生活，以国际知名品牌、国内一线时尚品牌为主顶层：蓝楹坊，近3万平米华南区最大的空中花园，遍植蓝楹、花雾如荫14位于欢乐海岸购物中心4－7层，办公总建筑面积10600平米以国际标准建造，错落有致的建筑层次，形成独特的天际景观深圳首屈一指的绿色生态型高端办公场所华侨城集团在酒店管理市公寓项目上的全新尝试，由万豪国际集团管理万豪行政公寓总建面2万多平米，规划设计155间套房配有餐厅、会议室、健身房、游泳池集儿童游乐室设施15位于欢乐海岸购物中心二楼西层，占地面积2800平米，由潜入深海区、珊瑚及水母活体展示区、珊瑚礁3D剧场、海狮剧场、生态教室五部分组成，是一个集科普教育、欣赏娱乐为一体的多功能水族馆利用场地空间特征规划选材，结合游客参观行为模式，采用深海侵入式体验设计，立体呈现海底生物的生动场景规划打造全国珊瑚与水母种类最多的海洋馆，并拥有国内最大的活体珊瑚缸；首开海洋生态教师的设计理念，打造科普教育基地16坐落在欢乐海岸海心岛，建筑外观以白色为主，建筑线条简约流畅，表现了现代极简主义与古典浪漫主义风格的融合由享有“白色骑士”美誉的世界建筑巨匠理查德·迈耶设计深圳首个真正意义上的城市级会所，定位华人精英俱乐部，采用会员制运营管理集高端商务、生态景观、餐饮、健身、Spa、娱乐为一体，配备标准直升机停机坪、观光游艇、无边际泳池等17座落于欢乐海岸东北角，建筑面积为4000平米，深圳首家高端商业文化创意展示中心由中国新锐建筑师朱锫设计，建筑灵感来自于象征海洋的水滴和卵石，充分传达绿色建筑概念和低碳生活的全新理念依托华侨城品牌优势和文化艺术资源，核心展示内容选择与自身业态高度关联的商业文化主题和先锋创意文化活动；每年定期举办国际时装发布会、品牌车展、数码新品展等活动建筑主体为4层结构，地下一层，地上三层，室内净展示面积总计约1300平米G层：设有多功能厅、会议室、茶歇间、化妆间等专业设施一层：接待大厅，配有接待前台、VIP接待室及咖啡吧二层：环形展厅，主展区面积约为1000平，层高6米三层：环形展厅，展区面积约300平18【曲水湾】位于项目东区，建筑面积约6.5万平方米，采用独栋环水街区式布局及“现代都市商业+历史文化渔村”交融组合概念，零售：餐饮：娱乐：创展中心业态配比为7：54：33：6物业类型建面（万平）①曲水街5.7②创意设计型酒店0.7③中影影城1.1④OCT狂欢广场－⑤狂欢大道－休闲餐饮区、特色餐饮区、西餐区和酒吧区中影IMAX19曲水街建面约5.7万平，分为休闲餐饮、特色餐饮、西餐区和酒吧区四大主题区域狂欢大道贯穿南北，相伴循环水系，构建层次丰富的商业和城市观光娱乐空间建筑立面以灰色调青砖为主，辅以仿木的钢架结构和有机竹木建材，既强调其文化特质，又得环保节能之效以“临水独栋+外摆空间+穿越水道”的独特开放式空间组合曲水街BlueMoonStreet20位于曲水湾北区入口，建筑面积约7000平米，深圳首家国家标准创意设计型商务度假酒店，面对高端市场聘请世界级酒店管理集团全面运营管理聘请澳大利亚著名室内设计公司LAYAN量身打造个性化的室内空间酒店B1－3层为高端酒店配套区域，包括书吧、咖啡吧、小型SPA、建设中心、室外泳池集中心餐厅等酒店4－7层为客房区，共有57间特色客房21深圳首座五星级独栋影城，中影集团中国最大旗舰店，是中国硬件设施最好、技术设备最先进的国际化影城影院经营面积11000平米，总投资超过6000万，拥有包含深圳最大的最大的IMAX厅、贵宾厅、情侣厅在内的11个专业多功能放映厅，共2200个观影座位紧邻OCT狂欢广场，具有良好开阔的展示性，成为未来中影集团举办电影首映礼的主场馆，力促将中国电影节最高规格评选颁奖活动落户大放映厅VIP厅IMAX厅22【椰林沙滩】位于项目南区，占地面积约10.2万平方米，拥有中国唯一深入城市中心、进深40m场域的开放式人造沙滩物业类型建面（万平）①旅游信息中心1.4万②音乐沙滩－③水秀剧场1万④OCT狂欢剧场－⑤Spa主题会所1.2万旅游信息中心OTC狂欢剧场23位于欢乐海岸东南主入口，紧邻OCT狂欢广场，是深圳市文体旅游局与华侨城集团携手打造的国内首个城市级旅游信息中心由朱锫建筑设计咨询公司设计，以“自然生长的建筑”为设计理念，依地形走势，创造出“在屋顶行走像地面”的独特地景式建筑融合了旅游信息采集、旅游信息发布、商旅服务，附设麦当劳汽车餐厅、咖啡吧、便利店等配套设施24华侨城都市娱乐投资公司与法国ECA2公司共同打造的全球最大的多媒体现代化水秀剧场位于心湖湖畔，占地近1万平米，可容纳2595人，投资近2亿人民币与红树林相映成辉，与海水浑然一体多媒体主题水秀《深蓝秘境》ECA2