12房地产可行性研究报告(范本)

房地产可行性研究报告2008.3目录第一部分、可行性研究报告的必要性................................4第二部分、项目概况..............................................4一、宗地位置.................................................4二、宗地基本指标情况.........................................4三、宗地现状.................................................4第三部分、项目外部环境..........................................6一、城市概况.................................................6二、城市规模.................................................6三、城市基础经济环境.........................................7四、城市发展与规划..........................................10第四部分、城市房地产市场环境...................................18一、整体市场概况............................................18二、市场政策环境............................................18三、房地产投资情况..........................................20四、房地产市场供需情况......................................21五、需求分析................................................24六、消费者调研..............................................25七、未来市场走势分析........................................29第五部分、项目周边市场情况.....................................31一、本项目所处区域概况......................................31二、区域竞争性楼盘情况调查..................................31三、周边规划配套情况........................................36第六部分、项目规划设计分析及产品定位...........................39一、项目地块SWOT分析.......................................39二、项目建筑规划设计分析及产品定位..........................42三、客户定位分析............................................43第七部分、项目投资经济分析.....................................45一、项目基本参数............................................45二、开发周期分析............................................45三、销售定价分析............................................46四、项目预估销售收入........................................46五、项目静态开发投资成本分析................................47六、资金筹措及财务费用测算..................................47七、项目静态投资收益评价....................................48八、项目敏感性分析..........................................51九、项目动态现金流量表及内部收益情况........................52第八部分、项目可行性分析结论...................................55第九部分、主要风险因素提示.....................................55第一部分、可行性研究报告的必要性随着**集团成功上市成为公众公司、房地产主营业务不断扩张、土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，规避风险，提高集团竞争力，特制定项目可行性报告。第二部分、项目概况一、宗地位置项目地块位于杭州大城西区块，南邻**.西城年华，东隔丰潭路为面积达数百亩的城市生态绿地，西距浙江大学紫金港较区仅数百米。宗地该地块东至丰谭路，南至**.西城年华，西至规划南泉路，北至规划道路。二、宗地基本指标情况该项目总占地面积34465平方米，主要用于住宅（设配套公建），容积率≤2.6，建筑密度≤30%，绿化率≥38%。丁桥48号地块项目经济参数项目名称位置用地面积用地性质容积率总建筑面积建筑密度绿化率项目城西申花路板块34465M2住宅（设配套公建）≤2.675823≤30%≥38%**集团于2007年下半年通过公司收购兼并获得该项目开发权。三、宗地现状项目地块呈不规则方形，东至丰谭路，南至**.西城年华，西至规划南泉路，北至规划道路。区域位置图第三部分、项目外部环境一、城市概况杭州为浙江省省会，是全省的政治、经济、科教和文化中心，是国务院确定的全国重点风景旅游城市和历史文化名城。（1）地理位置杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。杭州作为民营经济最发达的长三角重要增长级之一和省会城市，一直被视为最适宜居住和工作的城市。二、城市规模目前杭州市下辖8个区，3个县级市和两个县。截至2006年年末，全市户籍人口672.35万人（其中市区人口432.87万人），其中农业人口348.6万人，非农业人口323.75万人。全年人口出生率9.01‰，人口自然增长率3.36‰。萧山、余杭市并入杭州之后，杭州城市规模迅速扩大。城市扩容之后人口数量、城市土地面积及财税实力都得到很大的提升，为杭州未来发展开拓了更大的空间。三、城市基础经济环境1、经济总量水平2007年，杭州市全市生产总值（GDP）已经达到4103.89亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6%，连续五年年增幅超过10%，2007年又创近五年来的新高。按户籍人口计算的人均生产总值为61313元，比上年增长11.0%；按平均汇率水平，人均GDP突破8000美元，达8063美元。该指标反映杭州整体经济实力已经进入一个新的高度，高于中等发达国家水平，经济发展2000年-2007年杭州国内生产总值情况1382.561568.011781.832099.772543.172942.653441.514103.8915.00%15.00%13.00%14.30%14.60%12.00%12.50%13.20%0500100015002000250030003500400045002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年8%10%12%14%16%18%20%GDP（亿元）GDP增长率(%)数据来源：杭州年鉴、2007年杭州市国民经济和社会发展统计公报2、经济结构产业机构三产结构方面，2007年杭州其中第一产业167.57亿元，增长2.6％；第二产业2059.15亿元，增长14.4％；第三产业1877.17亿元，增长16.1％，三次产业的比例为4.1：50.2：45.7。第三产业在杭州市经济增长中的地位十分重要，也一直是杭州经济发展持续增长的强劲推动力。2007年第三产业增加值占GDP比重达45.1％，第三产业对全市经济增长的贡献率已经达到51.0％，成为推动经济增长的主要动力。2007年杭州三产组成情况4%50%46%第一产业第二产业第三产业数据来源：杭州年鉴、2007年杭州市国民经济和社会发展统计公报优势产业杭州的第三产业一直以来就是优势产业，如旅游、会展、对外经贸等产业在国内都有一定的影响力，且对全市经济增长的贡献率已经达到51.0％，成为推动经济增长的主要动力。同时杭州的第二产业又以高技术产业作为发展方向，致力于打造“天堂硅谷”。滨江的高新技术开发区和位于下沙的经济技术开发区形成了主要发展通讯设备制造业，软件产业，集成电路设计制造业，数字电视产业，动漫、网络游戏产业、生物医药、高科技化工、纺织化纤和轻工食品这几大产业。3、居民收入和消费2002年以来，杭州居民人均可支配收入持续快速上升，超过GDP增幅；人均消费支出水平也一路攀升，强大的消费能力全国知名。杭州市2007年城镇居民人均可支配收入达到21689元，比上年增长14.0%。杭州居民的消费能力一直很强，特别是在奢侈品消费（如汽车、珠宝、娱乐消费），如杭州家庭私车拥有量超过香港70%，杭州夜店芝华士年销售量全球第一。在收入持续快速增长的同时，杭州民间资本也十分雄厚。截至2007年末，杭州城乡居民储蓄存款余额达到2634.83亿元。由于近几年来居民投资渠道少，房地产的增值效应明显，使杭州的房产成为人们另一个很好的抵抗通胀的保值增值工具。2002年-2007年杭州人均可支配收入情况1177812898145651612019207216898.10%9.51%12.92%10.68%19.15%14.00%05000100001500020000250002002年2003年2004年2005年2006年2007年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%人均可支配收入（元）增幅(%)杭州历年城乡居民储蓄存款余额0500100015002000250030002001年2002年2003年2004年2005年2006年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%城乡居民储蓄存款余额（亿元）增幅杭州私家车拥有量年代2003年2004年2005年2006年2007年新车上牌量（万辆）8.69.29.811.412.43增幅（%）56.4%7.0%6.5%16.3%9%每百户私家车拥有辆2.093.6712.831417.8增幅（%）49.3%75.6%249.6%9.1%27%数据来源：杭州市统计局&杭州市车管所四、城市发展与规划1、城市规模展望人口规模：规划2020年杭州城市总人口为530万人，规划2020年杭州市市区人口为445万人。用地规模：规划2020年杭州城市建设用地为453.00平方千米，人均101.80平方米，其中中心城区为369.92平方千米，人均99.98平方米。2、城市布局结构城市发展方向：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展。实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。城市布局形态：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。采用点轴相结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。3、组团职能与用地功能组织中心城区：由主城、江南城、临平城和下沙城组成（一主三副）。承担生活居住、行政办公、商业金融、旅游服务、科技教育、文化娱乐、都市型和高新技术产业功能，逐步形成体现杭州城市形象的主体区域。六大组团：分成北片和南片，北片组团由塘