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万科物业管理费用分析（2014上半年）数据来源说明面积904报表（物业主要指标情况表）14年半年面积平均数人数904报表（物业主要指标情况表）14年半年人数平均数收入915报表（经营计划完成情况表）14年半年累计数费用915报表（物业主要指标情况表）14年半年累计数目录总体情况介绍一指标对比分析二招待费用分析四双薪合理分析三2014年上半年管理费用累计发生额9978万，较13年同比↑17%（增长1480万），低于集团整体管理成本增长率29%；各公司对上半年双薪及奖金均有调整，南昌、苏南因调幅较大导致费用总额同比↓，各公司在预提双薪及奖金时数据准确性需进一步提高；费用增长率前三的公司为：青岛、成都、杭州青岛公司为分裂式成长型公司，自13年7月份从北京公司独立后，管理面积同比增长72%，管理费用同比增长99%；杭州、成都公司管理费用增速主要体现在人工费用（杭州增长195万，成都增长217万）。一、管理费用总览+50%+47%+3%-15%-17%+10%+21%南昌165198长春201159大连203176厦门257230南京335302天津375370青岛868591深圳983952上海1,041949北京1,071888415208佛山+26%391苏南465549东莞471368武汉605470广州626591沈阳657450成都788527杭州+15%+12%+11%+2%14年均值554+99%+15%+28%+29%+6%+13%57914年13年2014年管理费用总览单位：万元注：集团整体管理成本增长率来源于集团半年年报数据目录总体情况介绍一指标对比分析二招待费用分析四双薪合理分析三上海、佛山受地产业务收入（上海↓896万，佛山↓461万）的影响，各公司总收入增速缓慢，收入增长率仅为1%、9%，需关注地产业务收入的确认条件，并加快地产业务回款进度；青岛为典型成长型公司，同期面积增长率为72%（集团最高），收入增长率为173%，远高于费用增长率99；。橙色区域（即收入增长率费用增长率）为正常区间，但苏南、南昌因对双薪及奖金的调整使管理费用呈负增长；绿色区域（南京、厦门）最优，即费用增长率在均值以下，收入增长率在均值以上。二、1指标对比分析—增长率对比成都杭州武汉东莞长春北京大连佛山沈阳厦门南京天津上海广州深圳苏南南昌-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%费用增长率青岛增长率对比收入增长率均值33%费用增长率均值17%收入增长率结论：杭州、厦门、青岛管理费用控制水平不够理想，尤其是杭州单位面积管理费用在持续增长，厦门公司较同期有较大改善，青岛属成长型公司故较为特殊；南昌、南京、苏南、广州费用管理水平较去年有较大提升。二、2指标对比分析—单位面积管理费用-4%-35%-24%-1%-5%+21%-13%-28%+28%+3%均值1.6-2%-5%-7%-8%-2%-7%-27%-18%天津1,11,2长春1,11,2佛山1,21,3武汉1,31,3沈阳1,31,4南京1,41,8深圳1,41,6成都1,41,3厦门2,73,8杭州2,92,3南昌1,52,3苏南1,52,0东莞1,51,6大连1,61,6广州1,82,1上海2,02,1北京2,12,2青岛2,21,814年13年单位面积管理费用单位：元/平米二、3指标对比分析—费效比深圳、武汉、成都费效率连续两年保持领跑水平，尤其是深圳公司费用利用率高、创收能力强；2014年集团整体费效比均值为7%，不高于均值的公司占61%（14家），整体管控水平较好；上海、佛山公司的费效率较上年略有升高，上海在关注费用控制的同时需重点提升收入增长（仅1%）；南京公司费效比改善最大（达36%），在有效控制费用增长的同时确保收入快速增长（收入增长率74%）。8%杭州大连8%7%10%10%7%-14%-7%-15%-20%+8%-4%-24%-18%7%-21%-36%+6%-9%-8%北京9%9%9%厦门上海11%6%南昌14%10%天津青岛16%10%7%9%11%11%沈阳7%东莞6%6%南京6%5%成都6%6%5%6%佛山5%5%长春-1%-27%-19%-8%3%4%武汉-32%深圳5%10%苏南6%8%广州13年14年费效比二、4指标对比分析—酬金收入与费用支出平衡上海、北京、杭州等8家公司连续两年未做到酬金收入与管理费用平衡，2014年苏南公司有所好转；深圳公司对酬金与管理费用的平衡关系把控最好（连续两年领跑）；杭州公司14年收缴率76.97%（全集团最低），以致酬金与管理费用失衡较为突出。+40%南昌91198厦门134230+19%149472-54%-42%-15%-24%-45%+37%-40%-22%+3%+25%+38%+5%+21%大连-18%+29%-7%176青岛158208南京166302长春218159杭州357591苏南429549天津439370武汉481470490391东莞508368广州622591成都637527北京732888沈阳750579上海888949深圳1.33295213年酬金13年费用费用均值554+28%-6%-3%-19%+24%-21%-4%+63%-17%-51%+7%+42%+42%+46%+56%-3%+79%南昌161165大连165203厦门203257南京321+23%335长春327201青岛344415杭州429868苏南497465天津535375佛山641450东莞689471武汉749605广州802626成都966788上海9821.041沈阳1.026657北京1.0441.071深圳1.75998314年酬金14年费用费用均值2013年酬金费用对比2014年酬金费用对比佛山本部人均管理费用均值8万低于集团平均水平（2013年均值13万）；2014年上半年人均管理费用8万/人，均线以下11家占比61%，佛山、苏南等公司需关注报表中人员统计准确性；杭州公司报表显示13、14年职能人数未变，但管理费用总额增加276万，人均管理费用上升48%，经沟通，属报表人数一直未更新导致（实际本部13年56人，14年116人）二、5指标对比分析—人均管理费用13101210121068797451256558-39%-26%-21%+3%-5%+26%-7%-20%-59%-1%+5%+37%-2%-13%+8%+18%+48%+19%苏南3武汉4天津5南京5佛山5南昌5青岛6长春7大连7北京7沈阳8成都9厦门10上海11深圳11东莞15杭州15广州1614年13年人均管理费用单位：万/人注：数据来源各司集团上报报表目录总体情况介绍一指标对比分析二招待费用分析四双薪合理分析三37%22%11%22%11%3%5%10%8%11%9%12%0%9%8%1%0%-2%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%苏南北京东莞成都沈阳广州青岛厦门上海佛山武汉天津大连杭州深圳南京长春南昌双薪数据分析双薪/工资双薪正常工资比约12.5%（双薪/工资=(2/12）*75%=12.5%），各公司此比例差导较大，各公司在工资、双薪核算时准确度有待提高大连公司本年计提双薪0.3万元，仅含品质部双薪；长春公司双薪无计提数据，需提高核算质量；南昌公司冲回13年度双薪15万，导致本年度双薪为负数；三、2人工费用构成—双薪计提分析12.5%目录总体情况介绍一指标对比分析二招待费用分析四人工费用构成三1%3%3%6%2%1%2%1%2%2%1%4%1%2%2%1%4%4%3%3%3%1%1%1%0%2%4%6%8%苏南杭州深圳南京广州南昌成都青岛长春武汉大连厦门佛山北京沈阳天津上海东莞13年14年招待费占管理费用比例2014年半年度业务招待费均值为11万，较去年同期增长13%；杭州、苏南、青岛、南昌增幅较大（青岛公司分裂式成长，南昌公司基数较小），杭州公司需加强对业务招待费的控制；2014年业务招待费占管理费用比约2%，整体管控水平相差不大（较13年更平稳），但苏南、杭州在招待费的绝对值及对管理费用占比均需重点关注。四、1招待费用分析—同期招待费对比31151371591871157892333+19%-10%+6%+162%+119%+23%+32%+37%+105%+143%+4%+23%-65%-53%-16%-23%-37%-5%大连3长春3天津3东莞4厦门4南昌42沈阳116青岛6上海8武汉9南京11成都12佛山14苏南17广州18杭州31深圳32北京14年13年1.9%同期招待费对比单位：万2014年招待费/酬金收入均值为1.9%，13家公司在均线以下，占72%；杭州公司2014年招待费较上年同期增长105%，收入只增长20%，导致2014年招待费/收入比例不减反增；南京公司2014年招待费较上年同期下降37%，收入增长94%，从而使得2014年比值下降幅度明显。深圳北京沈阳上海成都广州武汉东莞佛山天津苏南杭州青岛长春南京厦门大连南昌13年2.3%2.0%1.0%1.2%1.4%2.1%1.5%0.7%1.0%2.1%1.6%4.2%1.8%1.5%10.7%6.0%1.7%1.8%14年1.8%1.3%0.6%0.8%1.3%2.2%1.2%0.5%1.0%0.6%3.4%7.1%1.9%0.9%3.4%1.9%1.8%2.7%0%2%4%6%8%10%12%招待费/酬金收入1.9%四、2招待费用分析—招待费/收入比较深圳杭州苏南广州北京成都南京上海武汉佛山沈阳天津厦门青岛东莞长春南昌大连非总办37148561723597102454181总办6352424437191421161512191412101027总办占比63%79%84%90%86%53%38%79%65%69%55%92%78%71%71%93%24%85%63%79%84%90%86%53%38%79%65%69%55%92%78%71%71%93%24%85%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0204060801001202013.1-2014.6各公司业务招待费情况分析（单位/万元）报销金额71%长春、天津、广州总办占90%以上：从账面金额来看，这三家总办招待费占比相对其他公司突出。南昌总办占比最低—24%。南昌公司无总办，招待费报销口径列入人力资源部。分析数据来源：EAS账面管理费用-业务招待费（限公司本部帐套，未含服务中心）总经理办=总经理办公室+总经理层or管理层or总监及以上（各公司设置不统一），且较多公司实际管理层发生费用由总办统一报销。故汇总分析。四、3招待费用分析—“总办及管理层”招待费使用情况20.2.1517