大梅江板块市场分析

大梅江板块市场分析1.梅江板块概况2.扫楼工作总结3.重点项目推荐3.项目特点分析大梅江板块总体概述在天津的南部，以友谊南路为轴心，从2000年以来逐渐发展成为一个高档的住宅居住新区，因为大型居住区梅江和梅江南在此，因此称这个区域为大梅江。大梅江地区地处河西区，北起复兴河，南至外环线，东起解放南路，西至卫津南路。整个板块包括梅江风景区、梅江南风景区、卫南洼风景区三大风景区，其中包括梅江、梅江南两个高档住宅区以及卫南洼高档住宅区。总建筑面积大约700万平米。自2004年，随着水晶城、第六田园、领仕郡、洛卡小镇，玛歌庄园等项目相继入市，因其地理位置与宣传定位，媒体一般也将其划定在泛梅江区域内。大梅江板块发展历程第二阶段第三阶段第四阶段第一阶段天津市政府于1999年开始规划梅江居住区，于2000年开始正式开发，初始阶段定位为安居性住宅小区，兴建了云水园、玉水园等安居型项目。2002年顺驰蓝水假期的兴建，成为梅江开发高档项目的标志，蓝水假期的产品品质和价格提升梅江居住区的居住氛围和居住价值，引导梅江飞跃为高档生态住宅区。易道公司对梅江南居住区统一规划，突出了水体景观的生态优势，使居住区自然分布于水域及湖心岛周围，打破了梅江居住区用道路区隔社区的规划，相对提升了区域的升值潜力。卫南洼居住区由易道公司规划,原命名“海涵计划”，由海逸长洲和梅江湾两个项目组成，这两个项目奠定并提高了区域的升值潜力。大梅江板块规划特点板块规划特点按照天津市总体规划的意图，结合梅江地区的环境特点，整个区域规划达到了经济、建设、发展三方面的协调统一，避免了开发商分头开发、各自为政而导致的无序现象。整体配套全面，梅江、梅江南、卫津洼都实施统一的规划，像商业、教育设施无需开发商单独考虑；道路建设提前实施，交通极其便利。与新开发区域形成最大的区别；环境优势突出，由美国易道公司主持的整体规划，营造了以水景为特点的自然氛围和生态环境，区域价值得到全面提升。大梅江地区基本规划数据区域范围占地面积（万平米）建筑面积(万平米)住宅公建启动时间大梅江北至郁江道，南至外环线，西至李港铁路，东至解放南路88263845118700年9月梅江北起郁江道，南至潭江道，东起白云山路，西至卫津河1921781562000年9月梅江第一个项目玉水园上市。梅江南北起环岛北路，南至外环线，东起解放南路，西至友谊南路。2401601303002年7月梅江南第一个项目半岛蓝湾上市。卫南洼北起珠江道，南至外环线，东起友谊南路，西至李港铁路。45030016513503年8月卫南洼第一个项目海逸长洲上市。区域数据汇总大梅江板块社会人文条件大梅江区域毗邻天津市许多大型公建以及主要的市政设施，如国展中心、天津大礼堂、水晶宫饭店、天津宾馆、友谊商厦、博物馆、市政广场等公用商业设施。这些大型公用设施的开发建设极大地改善了周边人文和自然环境，促使沿线地价、房价飙升，成为天津市新兴的居住、商贸、文教、娱乐中心。河西区整体经济水平相对较高，工商业发达，居民收入较高，整体人文素质高于其他各区。良好的商业、服务设施和自然条件吸引了大批居民，据相关数据统计显示，河西人口迁入大大高于人口迁出比例。大梅江板块交通条件梅江风景区主要交通干道为友谊南路、卫津南路和外环线，三条道路均为城市快速路，交通状况较好，潭江道将居住区与解放南路相连，同时地铁六号线将在其西侧通过。友谊路延长线通沿南北方向通过大梅江居住区中心，友谊路延长段（黑牛城—外环线段）道路宽度50米，是天津市目前为止规模最大的一条精品路。友谊路延长线为外环线东半环的畅通、大梅江居住区及西青开发区的开发建设提供了充分契机，也提升了该区域房地产市场的投资价值。大梅江板块自然条件从自然环境看，梅江风景区位于我市南部，是我市主导风向的上风向，也是天津市总体规划控制的大气洁净区域，环境十分优美，是市区内规划的最大的城市风景区。在大梅江板块内，“水”是该板块最具优势和品牌的一个概念。本区域得天独厚的自然环境，大面积的水资源是其他地块所不能比拟的，主要以自然、生态概念引领市场。大梅江板块SWOT分析Strength•符合城市发展规划•生态景观条件优越•众多知名开发商云集，提升了板块内的产品品质Weakness•配套设施不完善•公共交通设施严重不足•湿地面积逐渐变小•项目户型面积偏大Opportunity•社区便利型商业和大型购物中心存在着很大的机遇•餐饮，健身等生活配套设施有着较大的发展潜力Threat•产品同质，竞争激烈•老城厢等新兴板块的崛起分流了一定的客户资源•新一轮的宏观调控使得买房者观望态度严重扫楼工作总结大梅江板块房地产项目示意图围挡地块,9在建项目,20建成小区,35建成小区在建项目围挡地块大梅江板块已建成项目瑞江花园玉水园城市别墅香水园蓝水园翠水园博兰苑顺驰世纪城新海湾华夏津典依云小镇海逸长洲第六田园万科水晶城半岛豪庭卡梅尔汐岸国际半岛蓝湾亲亲家园玛歌庄园蓝水假期云水园红树花园棕榈花园梅江康城大梅江板块主要建成项目梅江区域：玉水园蓝水园新海湾广场城市别墅华夏津典梅江南区域：第六田园万科水晶城汐岸国际卡梅尔梅江洼区域：依云小镇海逸长洲泛梅江区域：亲亲花园玛歌庄园梅江康城大梅江板块在建项目清泽园宏展大厦世纪梧桐水岸公馆华夏津典（二期）梅苑二期洛卡小镇（三期）弘泽印象第六田园商业街俊城橡树原五一阳光（尊园）江胜天鹅湖水岸江南海逸长洲（四期）富力津门湖津滨时代国际大梅江板块在建项目梅江区域：清泽园梅苑二期华夏津典二期世纪梧桐公寓弘泽印象第六田园商业街梅江南区域：俊城橡树园江胜天鹅湖水岸江南水岸公馆梅江洼区域：富力津门湖海逸长洲四期津滨时代国际泛梅江区域：洛卡小镇三期大梅江板块围挡地块地块一地块二地块五地块七地块三地块六地块四地块八地块九地块九—地块十三梅江板块项目特点平均价格：10386（二手房平均价）主力户型：6层普通住宅区域主题：现代生活区，安居社区入住情况：基本全部入住配套设施：新海湾商业广场、蓝水商业街、华润万家超市等商业设施，梅江医院等配套设施交通条件：距离市区较近，交通比较方便代表项目：蓝水假期，华夏津典，香水园，玉水园开发时间：00年—03年主要开发商：天津本地开发商（顺驰，华夏，永泰，天房发展）梅江南板块项目特点平均价格：11500（住宅平均价），14050（别墅平均价）主力户型：别墅，高层住宅，花园洋房区域主题：高端化，国际化，富人别墅区入住情况：已建成社区大约40%，有很多在建工程配套设施：相对较少，商业设施主要有大岛会馆，梅江南国际俱乐部有采用双语教学的南开翔宇学校和瑞金国际学校交通条件：距离市区很远，基本上没有公交线路通行周边环境：15个社区自然分布在水域及湖心岛周围，区域内绿化率很高代表项目：半岛豪庭，半岛蓝湾，卡梅尔，万科水晶城，江胜天鹅湖开发时间：02年开始，现在仍有很多在建、在售项目主要开发商：主要是天津本地开发商（顺驰，宁发，江胜集团），03年万科进入，建设万科水晶城，提升了梅江南的品牌价值卫南洼区域项目特点平均价格：11757主力户型：高层住宅区域主题：高档生态景观居住区配套设施：相对较少，有国际贵族双语教育基地提供中小学教育，社区商业有渔人码头交通条件：主要交通干道为友谊南路、卫津南路和外环线等三条城市快速路周边环境：160万平方米的水域面积，平均60%的绿化率，天津市最大的保留湿地代表项目：海逸长洲，依云小镇，富力津门湖开发时间：04年随着海逸长洲的开发，很多知名开发商如富力，永泰，津滨发展纷纷进入该区域主要开发商：融创集团，富力，永泰，津滨发展泛梅江区域项目分析平均价格：10293元主力户型：别墅，花园洋房区域主题：欧式别墅，洋房，低容积率高绿化率入住情况：很多在建工程，基本很少入住配套设施：大寺中心小学、大寺中学，其余的很少周边环境：外环线以南，临近西青工业园区，周边环境相对较差代表项目：洛卡小镇，梅江康城，玛歌庄园开发时间：06年至今主要开发商：天津方正集团，宁发集团，津滨发展