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木兰镇地块拿地可行性方案汇报2014.2.17Q1：该地块可以做什么？？？Q2：该地块有无价值，价值多大？？？可行性地块条件区域环境资本收益政策规划地块的适宜性地块指标四至条件交通条件地段特征地段特征660m650m660m成都新都区，东北区域绕城旁，成青金快速路交叉口非临主干道地块指标木兰镇项目商业地块占地面积11.62亩用地性质纯商业（40年产权）建筑密度≤60%容积率≤2.0限高100米挂牌单价165万/亩项目占地11.62亩，地块小，成本低。单层最大面积4643平米，覆盖率60%，覆盖率高，经济性较好。优势：项目占地面积小，总体量规模较小，影响力及辐射力可能会受限。容积率较低，总体量较小，可转化的经济价值较低。劣势：用地强度分析商业净用地面积：7739㎡，容积率：≤2.0建筑密度：≤60%建筑限高：100米取最大建筑密度60%，商业最大基底面积：4643㎡；取最大容积率2，总体量为7739*2=15478㎡；如全按纯商业设置，可修建商业15478/4643=3.33层，取3层；若按（写字楼、酒店、公寓）设置，按单层面积1000~2000㎡估算，层高按3.0计算：单层1000㎡：15478/1000=15.4，取整15层；单层2000㎡:15478/2000=7.74，取整8层；单层1500㎡：15478/1500=10.3,取整10层；四至情况成都龙和国际茶城中塑成都国际贸易中心浩圆.名商天下汇发机械设备公司卢竹苑农和小区项目西侧临住宅小区，其余三面均临待开发地块，区域成熟度较低；区域西面分布三个大型专业市场，中间有两个住宅小区阻隔，不能联合借势，陷入孤军深入的境地；本案待开发地块待开发地块木兰中学长林街天旭逸城客家文化馆本案交通条件外围交通—临绕城及成青金快速通道，对外交通较便利；区域内部交通—非临主干道，交通可达性及形象昭示性存受到一定程度的制约；成都龙和国际茶城项目概况项目名称成都龙和国际茶城地址速新都成都绕城高速与成金青快速通道交汇处与成金青快速通道交汇发展商成都龙河投资有限公司一、二、三期总占地面积860亩建筑面积/㎡810000单铺面积建面约60㎡柱间距/m8广场面积30000㎡电梯数量10台电梯（5台扶手、5台客梯）单层商业面积-层数/F-1-4过道主通道3米次通道2.5米物业管理费5元/平方米/月停车位数量（个）54亩专业停车场实景图实景图区域环境地址：新都成都绕城高速与成金青快速通道交汇处成都龙和国际茶城C区B区A区五星级茶文化酒店、公寓品牌商务酒店茶城主题文化广场物流专区地址：新都成都绕城高速与成金青快速通道交汇处成都龙和国际茶城A区楼层功能租金（元/㎡/月）1F云南馆华南馆902F云南馆铁观音馆-3F华北馆华南馆-4F茶具馆-5F茶文化博物馆-C区B区A区B区楼层功能租金（元/㎡/月）-1F根雕艺术馆901F名茶综合馆-2F名茶馆茶具馆-3F茶具馆-4F茶宴馆-一期“龙和国际茶城”占地158亩，茶城单体建筑面积16万㎡；目前采用只租不卖的租售方式；B区一层已有70%商家入驻使用；A区一层目前正在招租，已有个别商家开始装修，预计今年内统一开业；C区目前暂未租售；优惠政策：90元/㎡/月，交2年抵5年租金，押金20000元/铺地址：新都成都绕城高速与成金青快速通道交汇处成都龙和国际茶城发展模式123龙和茶城品牌商务酒店茶文化酒店、公寓优先打造龙和茶城，以前三年免租的优惠吸引茶商入驻，聚集人气。以规模专业市场的人气吸引主题酒店入驻打造茶文化酒店及公寓，吸纳人气，提升茶城市场价值123地址：新都成都绕城高速与成金青快速通道交汇处成都龙和国际茶城地址：新都木兰镇299号中塑成都国际贸易中心开发单位项目定位开发商:成都中塑投资发展有限公司功能定位：集展示、销售、采购、办公、仓储、物流、文化信息交流等功能于一体；市场定位：成都建材装饰采购基地、国际品牌塑料化工原料采集基地；建筑定位：合专业市场、5A级写字楼、产品创意研发中心、国际会展中心、风情商业街、五星级酒店、品牌餐饮娱乐、高尚住宅区经营定位：批发、团购、国际贸易、零售等。基本信息项目总投资60多亿元，规划总用地面积约1100亩，建筑面积约300万㎡，由多个专业市场、会展中心、五星级酒店、写字楼构成。销售大型建材mall中国塑料城中塑博美居家mall5A级写字楼星级酒店国际灯饰城高尚住宅地址：新都木兰镇299号中塑成都国际贸易中心中塑博美居家mall实景图效果图经济技术指标占地面积：约85亩总建筑面积：33万平米单层建筑面积约3.5万平米中庭建筑面积约4000平米建筑总高度99.2米裙楼（6层）高度约30米机动车位2043（地上530，地下1513辆）地址：新都木兰镇299号中塑成都国际贸易中心面积楼层租金（元/㎡/月）12年13年14年100㎡1F253545面积楼层租金（元/㎡/月）12年13年14年110㎡1F284248面积楼层租金（元/㎡/月）12年13年14年120㎡1F304045120㎡2F--6面积楼层租金（元/㎡/月）12年13年14年83.5㎡1F303543物业管理费2.5元/㎡/月地址：新都木兰镇299号中塑成都国际贸易中心地址：新都木兰镇299号中塑成都国际贸易中心发展模式2143中塑专业市场博美家居mall灯饰城优先打造专业市场吸引人气、商气，通过建材家居市场的打造，进一步丰富产业结构，进一步利用成金青快速通道优势建材家居市场的开业可吸引大量人气，通过灯饰城的打造，进一步丰富产业结构，打造一站式服务；123住宅4专业市场的打造，大量人气的聚集，给住宅提供大量的客群和增值。地址：新都木兰镇299号中塑成都国际贸易中心地址：木兰镇芦竹路468号浩圆.名商天下项目概况项目名称浩圆大厦（浩圆.名商天下）地址木兰镇芦竹路468号发展商成都浩圆投资有限公司占地面积13627.00㎡建筑面积41565.00㎡容积率2.37标准层面积1400平方米总层数4层房源总数量411套车位配比100㎡:0.8个开盘时间2013年4月25日层高1-6栋：5.6-6米7栋：1F5-6米，2F4米，3F4。3米4-11F3.2米物业管理费2.5-3元/平方米/月面积区间78-280㎡地址：木兰镇芦竹路468号浩圆.名商天下化工塑料专业市场商务写字楼、酒店集中商业配置:餐饮休闲娱乐＋配套商业＋化工专业市场＋酒店写字楼地址：木兰镇芦竹路468号浩圆.名商天下房号2-5面积（㎡）85.46套内（㎡）82.54公摊（㎡）2.92层高6米单价（元）18680总价（元）1596393前两年租金123062（60元/㎡/月）扣除前两年租金后总价（元）1473330发展模式地址：木兰镇芦竹路468号浩圆.名商天下123化工专业市场写字楼酒店集中商业依附中塑专业市场的已有的人气，优先打造化工市场，以出租和售卖的方式吸引专业商家入驻。等有足够商家入驻后，再打造写字楼、餐饮休闲等配套服务。专业市场和写字楼的开发可以提升集中商业的商业价值，最大限度赚取利润123地址：木兰镇芦竹路468号浩圆.名商天下客群分析专业市场的客户主要依附于成都各大同类型专业市场的分流；这部分客群的整体消费实力不高，对市场的成本控制比较严格，整体素质低，关注价格和规模；市场内业主作息时间一般白天在市场内，下班后开车回成都，一般不在本地消费；市场内员工多为木兰镇本地居民；名称客户区域客户类别经营情况成都龙和国际茶城成都及周边各大茶叶批发城茶叶行业零售批发商少量商家入驻，中塑成都国际贸易中心成都及周边塑料化工行业零售批发商市场内一楼入驻商家较多，经营良好浩圆.名商天下成都及周边塑料化工行业零售批发商未开业政策规划核心起步区为“两廊两带三片区”，即成德大道走廊、蜀龙路走廊、“198”生态带、毗河生态带、大丰片区、北部商城片区、新都“198”片区，涉及大丰街道、三河街道、斑竹园镇、木兰镇。其余区域为政策辐射区和产业承接区。北改范围—新都区政府角度——关键词：民生工程通过五年努力，打造产业现代化、形态国际化、环境生态化的畅通城北、产业城北、安居城北、宜人城北，让群总得到实惠；北改目的启动项目“北改”政策红利对社会资金吸引力逐步显现，在国家宏观调控政策对社会投资影响较大的背景下，成华区开工面积492.7万平方米，居五城区首位；金牛区开工面积266.18万平方米，比去年同期增加5.4%；新都区开工面积548.23万平方米，比去年同期增加40.8%。“北改”区域土地市场需求激增、价值凸显。大港建材城龙和国际茶城中塑成都国际贸易中心龙潭钢材城地块条件区域环境政策及规划项目能做什么地块小，体量小，昭示性不足区域沿成青金一线均布置大体量、高复合度的大型专业市场“北改”政策驱动，主城区“老旧散”的专业市场升级换代，产业规划对区域的定位复合性、主题性、规模化的专业市场契合区域发展发展大型专业市场受限矛盾同时需要开发商专业市场经营经验及大量的商家资源发展功能复合性的大型专业市场受到地块指标条件限制，是否存有专业市场做升级配套的可能及空间？？区域专业市场配套功能对比：主题专业市场配套性物业龙和茶城茶城、农产品博览中心酒文化展销中心商业街办公楼星级酒店茶主题公园中塑城塑料城、博美家居城、灯具城商业街办公楼星级酒店住宅名商天下塑料化工办公楼底商从区域三个重点项目各项配套来看，给项目所留的市场空间较小，给区域大型专业市场做升级配套的机会较小；做专业性陪套，难度不小，同时面临区域其他大型项目的竞争压力，同时现阶段区域发展成熟度不高，区域其他大型专业市场项目都在培育市场，吸引人气的阶段，配套性商业均放在项目后期等待成熟度提高后再建，所以，现在项目拿地存在市场配套竞争及市场成熟度的滞后两方面的制约；是否还有另外的思路？？？客家会馆（客家主题公园）开发商背景（生物、农产品）寻求突破？？洛带博客小镇案例借鉴深厚的文化历史底蕴产业规划及政府支持文化旅游型的复合地产项目复合性的商业业态，特色化的建筑形态精品购物休闲娱乐主题餐饮因为项目相邻约38亩的客家会馆（客家主题公园），挖掘客家文化主题，参照同类型的客家主题文化商业代表“洛带博客小镇”打造具有休闲文化主题内涵的商业项目——客家—木兰城（客家会馆）项目定位：客家文化会客厅功能定位：主题餐饮休闲购物文化娱乐该方案同样面临几大难点：1、是否契合政府在区域的规划发展及有无相关政策支持；2、开发商的开发运营经验面临考验；3、地块面积较小，其辐射性、功能复合性可能受限，不能将客家文化更好的进行体现；4、项目周边或项目区域并没有像洛带古镇这种天然的建筑或历史资源，人工后天打造难度加大；5、区域周边以发展专业市场为主，专业市场人群的特征与该定位本身并不存在很好的契合度，同样一个休闲文化商业项目置于周边众多专业市场中，会降低项目的形象及体验感；6、项目本身的交通可视性，可达性及形象昭示性均存在一定问题，虽然是文化休闲主题类的目的性消费，但交通的可达性及昭示性对项目同样具有较大的影响；资本收益分析收益测算产品面积层数单层面积平均价格收益文化商业街928624643150001.4亿元公寓（酒店）61966~8800~100045002788万合计154821.6788亿元成本测算土地成本前期成本（设计、建安、报规等）税收（销售总收入的10%估算）营销推广（1%）行政人力（0.5%）合计11.62*165=1917万约3800万（2500/㎡）约1700万约170万约85万约7600万THANKS