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本报告是严格保密的。益田·大运城邦3期益田·大运城邦与东北师范大学附属小学联合办学的可行性研究报告深圳世联益田大运城邦项目组2010年7月谨呈：深圳市益田集团股份有限公司本报告是严格保密的。1本报告是严格保密的。商业机密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。本报告是严格保密的。一、项目基本情况1、大运城邦概况2、东北师大附幼、东北师大附小概况3、办学模式和性质4、办学规模5、开学时间二、项目周边的办学环境研究1、凤岗教育现状2、龙岗教育现状三、项目引进学校的建议1、借鉴案例2、本项目的SWOT分析3、相关建议目录本报告是严格保密的。大运城邦概况一期总人数：2234户（7149人）开盘时间：2010-01-10入住时间：2010-10月二期总人数：2015户（一区总共5072套，15080人）位置：东莞凤岗镇龙平西路官井头村边界，与深圳龙岗中心城接壤，距龙岗区政府5-10分钟车程总建筑面积95.6054万㎡住宅建面62.5万㎡容积率2.21总户数7848户总人数25114人开发模式分五期开发，一、二期已在售，三期筹备中，一二三期（为一区）与四五期（为二区）由龙平南路隔开龙岗凤岗大运城邦动态播报：本报告是严格保密的。客户来源南山,13%福田,20%罗湖,27%镇区,10%龙岗中心城,25%外地（珠海、广州）,5%罗湖福田南山龙岗中心城镇区外地（珠海、广州）客户置业目的65%35%自住投资自住客户分析：1、多为关内支付能力较差；2、工作关系来龙岗的客户、龙岗中心城及周边镇区以及凤岗本地客户；3、大型企事业单位员工如广核、比亚迪、华为等；客户年龄结构50%30%20%25-35岁35-40岁40岁以上一期客户65%为投资，关内客户占60%，龙岗中心城和镇区占到35%。关内客户占60%，龙岗中心城占25%，周边镇区占10%，外地占5%。投资客占65%，自住35%。客户年龄25-35占50%，35-40占30%，40岁以上占20%。大运城邦一期成交客户概况本报告是严格保密的。以“葆有天性、启蒙心性、注重个性、三性并茂、阳光生命”为发展理念。先后与日本、韩国、美国、希腊、新加坡等国家的幼儿园建立了合作办园关系。东北师大附属幼儿园——国家素质教育幼儿示范单位演变史：演变演变位置：东北师大校园内教学规模：设有22个教学班小小班、小班、中班、大班四个年龄段，在园幼儿600余人。2008年机构设置与众不同高学历团队令人瞩目教育课程科学新颖校长、副校长产品研发部、教育与培训部、潜能开发部教职工98人，其中博士生导师1人，在读博士研究生2人，硕士研究生班学历25人，省级骨干教师3人。3+x+y课程模式3指三大领域课程：语言领域、思维领域、综合领域；X班级的特色活动；y指潜能开发活动与课程1949年东北师大保育园东北师大附属幼儿园联合基金会支持下成立为实验幼儿园收费：择校费：2.4万元学费：每月600元本报告是严格保密的。东北师大附属小学——国内外基础教育旗帜名校【规模】总占地近13万㎡。151个教学班，487名教职工，7917名学生。【师资队伍】本科以上学历98%，其中博士1人（3人在读），硕士50人（137人在读），教授1人，特级教师8人，中学高级教师42人。国家级荣誉称号教师21人，省市级科研型名校长、科研型名教师16人，省市级学科带头人、骨干教师46人。【办学理念】开放式、个性化、国际视野。1948年长春创办东北师范大学附属小学第二附属小学联手中信集团东师中信实验学校联手益田集团东北师范大学附属益田学校时间弹性化空间一体化课程综合化组织合作化管理自主化【小学收费标准】择校费：2.4万元学费：实验班5000元/年，普通班3000元/年何谓“开放式、个性化”？——全国规模最大的小学——吉林省百校联评活动中名列第一——国内第一个开放式、全日制、个性化实验学校1998年长春2008年长春2010年东莞现有三个校区正在筹备的校区本报告是严格保密的。东师中信实验学校——长春净月中信城业主专属名校【规模】占地约6万平米，教学规模约70个班，学生总数约为2000人。其中，幼儿园16个班320名，小学36个班、初中18个班。【师资队伍】小学部由原有两校选派骨干教师，幼儿园和初中部面向国内公开招聘。【小学收费标准】非业主：择校费：4万元；学费：普通班每年5000元外语班每年8000元；业主：每个业主有一个名额,不收择校费,学费打88折。【幼儿园部收费标准】学费：每月600元；长春净月中信城概况占地面积:243万总建筑面积102万总户数7000户，一期362户，二期500户产品类型独栋、联排、双拼叠加别墅、洋房2008.8.162009.92010.82011.8动工；小学部开学，一年级新生4-6个班，同时招收二、-四年级学生；幼儿部开学；初中部开学；本报告是严格保密的。学校性质——校企合作的民办性质学校总占地面积㎡三期启动占地（㎡）三期启动建筑面积（㎡）班级（个）每班人数总人数幼儿部10000543244451224288小学部30000338701807036401440办学模式所有权：深圳市益田集团股份有限公司——提供4万㎡的办学用地，投资近1亿元的资金。经营权：东北师大附属小学——输出学校品牌、办学理念、管理团队和师资队伍，学校独立自主管理，确保教学质量。东北师范大学附属益田学校2011年9月小学部开学2012年9月幼儿部开学本报告是严格保密的。一、项目基本情况1、大运城邦概况2、东北师大附幼、东北师大附小概况3、办学模式和性质4、办学规模5、开学时间二、项目周边的办学环境研究1、凤岗教育现状2、龙岗教育现状三、项目引进学校的建议1、借鉴案例2、本项目的SWOT分析3、相关建议目录本报告是严格保密的。东莞市教育局的数据，目前在东莞就读的非户籍常住人口子女(“新莞人”子女)达44.23万人，占全市中小学学生总数的58.6%。这些学生中，只有12.08万人就读于公办学校，仍有72.7%的学生因公办学校不能提供足够学位，只能入读民办学校。至2010年，凤岗户籍人口达到2.5万，非户籍人口达到40万。凤岗教育现状学位紧缺：70%的学生只能上民办学校，高质量学校的学位更是稀缺。据05年东莞市教育局的数据统计，在校学生19902人，其中民办学生13805人，占到70%。本报告是严格保密的。◆公办小学6所，耗资千万建成。◆民办小学16所，仅5所办学条件尚可，其他师资薄弱、硬件陈旧。◆公办幼儿园1所，民办幼儿园22所。公办小学6所校名等级班级规模现有班级数学生人数凤岗镇中心小学省一级36361958端风小学市一级2212512镇田小学市一级4024——官井头小学市一级1313669油甘埔小学普通1212614雁田小学普通————1600民办小学16所世纪英才学校小学部市一级————整个学校3000人德恩学校小学部普通5353整个学校2500人翡翠山湖小学普通48700育星小学普通21211200金凤凰小学普通36301200公办幼儿园1所凤岗镇中心幼儿园市一级1010300学位紧缺：凤岗镇目前1所省一级小学，4所市一级小学，1所市一级幼儿园。凤岗教育现状本报告是严格保密的。教师待遇差——严重打击教师的积极性，不利于高素质教师的引入，影响教学质量。公办小学由于政府投入力度不够，存在着公办教师和代课教师，工资相差悬殊。民办小学以代课教师为主，工资更低，甚至无保险、无产假。以考试成绩这一项为例，镇文教办历年历次的考核统计资料显示，公办学校平均分数高出民办学校平均分数约16．5分。教学质量差——由于硬件、软件方面的原因整体质量不高，且公办学校和民办学校教学质量存在着严重的距离。办学硬件差——凤岗镇大多数学校校舍由旧村办、旧厂房改造而来，先进的教学条件、设备无法引进，校舍、配套设施落后。凤岗教育现状本报告是严格保密的。幼儿园学位紧缺——连续几年的新生儿高峰导致幼儿园学位不足。《深圳市城市规划标准与准则》规定，学前年龄段人口占全市人口的39‰，就近入园率为90%，合47座/千人，也就是说每1000人中应该有47个幼儿园学位，龙岗区总201.12万人，需要9.45万个学位，而目前只有6.3万个。年份常住总人口（万）新生儿增长率幼儿园数量（间）幼儿数量（万）幼儿人数年增长率2006189.5616%1693.452007193.0615.8%1743.727.8%200819815.38%1874.3617.2%2009201.1215%2465.8634.3%数据来源：历年《龙岗统计年鉴》和《国民经济和社会发展统计公报》龙岗区域新生儿里年增长率在15.5%，幼儿园入学人数年均增长率12.5%，学位增长速度不及人口增长速度。龙岗区教育现状龙岗区共有246所幼儿园，其中公办9所，在读幼儿5.86万人。今年该区新增15个幼儿园，区域总共可提供学位6.3万个学位。本报告是严格保密的。目前龙岗区小学学位供应处于紧张局面年份小学数量（所）小学生数量（万）小学生人数年增长率%200310413.491.71200410415.551.13200510017.1810.5200610216.98-1.220079717.21.320089717.431.420099817-2.46小学生年平均增长率：3.11%。数据来源：历年《龙岗统计年鉴》和《国民经济和社会发展统计公报》年份常住人口（万）本籍人口（万）年增长率外籍人口（万）年增长率2006189.5634.788.08%154.782.00%2007193.0637.016.41%156.050.82%200819837.691.84%161.063.21%2009201.1237.950.69%163.171.31%数据来源：龙岗统计信息网《龙岗区历年统计局国民经济和社会发展统计公报》龙岗区教育现状龙岗区总人口平均每年增长2%，共3.85万人，户籍人口平均每年增1.06万人，非户籍人口平均每年增2.8万人。《深圳市城市规划标准与准则》，每千人需增加58名小学学位，即龙岗每年需要增加2233个小学学位。本报告是严格保密的。《深圳市基础教育设施布局专项规划（2006-2020）》显示，龙岗中心城学校服务欠缺。小学学位稀缺——《深圳学位紧位地区统计表》显示。龙岗中心区教育现状本报告是严格保密的。小学学位稀缺——由于龙岗中心区近年新增较多楼盘。龙岗中心区教育现状据统计，项目周边2011年入伙的有17个，未来3、5年内入伙的有15个。家和盛世花园绿景大公馆大运中心城社区大运城邦黄阁翠苑中海康城国际金色沁园公园大地阳光天健城奥林华府龙光君悦龙庭天健现代城万象天城华业玫瑰郡阅山华府深业紫麟山花园摩尔城i派龙城蓝山景湾睿智华庭、美域蓝湾东都花园锦绣华天九州新都市朝阳里雅苑龙城领地宇宏公园盛世汇龙天下宁佳花园熙和园星河时代花园本报告是严格保密的。小学学位稀缺——由于龙岗中心区近年新增较多楼盘。龙岗中心区教育现状据统计，项目周边2011年入伙的有17个，未来3、5年内入伙的有15个。福安小学平安里小学清林小学龙城小学爱联小学龙岗区英才小学官井头小学新亚洲小学依山郡小学龙岗实验小学东莞世纪英才学校小学部、幼儿园部育星小学盛平小学新生小学龙西小学南联小学振新小学爱华小学东华小学南约小学新星小学华升小学丰丽小学兴泰实验小学本报告是严格保密的。小学学位紧缺——由于龙岗中心片区城市功能的变化、人口结构及教育设施需求结构都发生了重大变化导致小学学位稀缺。中心片区城市功能的变化——“东部发展轴的综合服务中心”“全区行政、金融、商贸、信息和文体中