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1小地块别墅项目案例借鉴2新中心家族别墅区位宝安区宝安中心区兴华路容积率0.6总建筑面积43500平方米产品4层高的独栋及双拼别墅共94户开盘时间2008-11-08产品特色高附加值，360平方送280平方，420平方送410平方价格总价1000-2000万元城市中心、周边高楼林立，旁边有臭水河和城市干道，无景观资源，如何称墅？覆盖率高、公共空间极少，花园极小，何以墅？客户对风格的喜好与项目风格差异极大，如何让客户接受托斯卡纳风格？兰乔圣菲3社区中心广场将轴线公共空间放大，使整个社区显得开阔，半空间如户间小路设置鲜花绿植，长椅，景观小品等公共空间着力于环境与人文和谐的社区规划，实现都市中心区的静谧生活氛围营造交通流线园林绿化空间组织采用人车分流，住宅区域不用设置车行道，没有车行噪音及废气，减少干扰，地下车行减少交通面积地面园林面积增多社区静谧感，园林面积扩大产品布局双拼置于外围，划地为圈，内部的联院住宅排布巧妙自如领域感，景观资源最大化63.4%的绿化率休闲生活氛围兰乔圣菲4地下室天窗院子私家泳池改进产品细节创造舒适的产品，别墅生活体验全方位展示，赢得客户的认可赠送面积77%-79%，超大实用，设计为多功能空间阳光生态地下室。车户比4：1，地下车库自然通风采光全套房设计,包括保姆房也是套房，主仆分行私家院落，泳池更舒适更实惠更健康更尊贵更休闲双层挑高两侧通透大横厅，私家电梯，室内楼梯从常规的0.9m加宽到1.3m，舒适度和别墅气质都有提升兰乔圣菲5立体人车分流的设计，把地面空间最大限度留给了公共景观及私家院落兰乔圣菲6地下室设置了一系列下沉院落，形成良好的通风采光兰乔圣菲7超大赠送面积，产品附加值高兰乔圣菲365平米户型赠送地下室约280平米；457平米户型赠送地下室约410平米每户均按4车位设计地下室赠送8户型采取多层次院落的处理方式，柱廊等过渡空间也得以呈现兰乔圣菲9兰乔圣菲产品借鉴点立体人车分流，地面景观最大化；12地下室设置下沉院落，保证良好通风采光；3产品附加值高，超大实用；4全套房设计，充分保证私密性；10高价格挑战市场，树立龙湖在西安的品牌形象龙湖·曲江盛景占地50亩建筑面积：76332平米容积率：1.39物业类型：双拼、叠加楼间距：17.5米车位配比：1：2，人车分流总套数：174套现状：已有园林展示区和售楼处，预售证已到位，预计7月底开盘价格：总价在380-520万之间，地上面积单价在14000元左右，算地下室面积单价在12000元左右龙湖·曲江盛景11项目位于曲江新区的较核心地带，大型配套及便捷的交通对客户有较强的吸引力区位：项目位于西安市东南部旅游度假新区、国家级文化产业示范基地---曲江新区，属于城市新兴的拓展区域;交通：项目北有雁南三路；南有环城高速；东有雁塔南路城市主干道；发达的路网系统给自驾车出行带来了极大方便；配套：项目南侧有“盛唐天街”商业配套，占地48亩，隶属大唐不夜城商业。地块图大唐芙蓉园大雁塔曲江南湖唐城墙遗址公园大唐不夜城广播电视中心金地芙蓉世家龙湖·曲江盛景龙湖·曲江盛景12项目为龙湖地产进军西安的第一个项目，规模较小开发商龙湖地产占地面积50亩建筑面积76332㎡容积率1.39总户数174套规划行列式规划车位比1：1，人车分流楼间距17.5物业类型叠加、双拼配套会所、盛唐天街商业项目龙湖·曲江盛景13项目为龙湖地产进军西安的第一个项目，规模较小开发商龙湖地产占地面积50亩建筑面积76332㎡容积率1.39总户数174套规划行列式规划车位比1：1，人车分流楼间距17.5物业类型叠加、双拼配套会所、盛唐天街商业项目龙湖·曲江盛景14龙湖曲江盛景：客户对龙湖的评价客户评价：龙湖的绿化做的挺好的，小区里有好多的大树，感觉不错；前几天去北京看了龙湖在北京的项目后，觉得龙湖的景观真的做的不错，不知道在西安的项目是否也能做成这样？小区里的树种的倒挺多的，但是整个小区还是挺小的，没什么规模；龙湖的价格太高了，我不考虑了，只考虑你芙蓉世家了。客户集中认可的是龙湖园区的绿化景观，但觉其规模较小，价格高15玫瑰公馆别墅产品打造16产品建议规划为经济型别墅，主力产品为200-220平米联排别墅产品规划地占地;13582㎡容积率：0.6建面：8149㎡产品规划建议别墅产品规划地在地块面积受限情况下，建议主要规划为经济型别墅，主力产品为200-220平米联排，加之少量250-260平米左右双拼。17别墅产品组合别墅户型配比图类型户型建面套数套数比合计联排四房两厅四卫约200-220平米3083%83%双拼四房两厅四卫约250-260平米617%17%合计（建面：8149平方米）36100%100%备注：联排产品建议设计为四联至五联；18联排产品尺度建议分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)三层主卧主卧室25-3040-55卫生间+衣帽间10-15卫生间+衣帽间5-10二层次卧卧室10-1560-65卫生间+衣帽间5次卧室115次卧室215公卫5家庭厅10首层门厅570-90客厅40-50公用卫生间5中厨10-15餐厅10-15地下室车库6565(赠送)多功能室工人房(卫)健身区建筑面积：约200-220平米19蔚蓝城邦，约220平米；主要借鉴点：赠送地下室，前后庭院、中空庭院，主人房设计首层建议增加父母套房二层建议增加一个套房联排产品设计参考20分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)三层主卧区卧室1540卫生间10步入式衣橱5卧室10二层次卧室卧室1530-35卫生间10步入式衣橱510次卧室110-1520-30次卧室210-15首层门厅5110客厅+餐厅+家庭厅70公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15次卧室(老人卧房)卧室10卫生间5地下室车库100100(赠送)影音室储藏室健身区工人房(卫)建筑面积：约250-260平米双拼产品尺度建议21双拼别墅4房2厅4卫面积：264.05建筑面积户型层数开间进深客厅开间主卧面积车位264436.617.86.6252地下室客厅挑空餐厅挑空中庭设计双主卧设计工人房洗衣房储藏室多功能室√√－－√－－√－首层二层地下一层三层架空两层、空间开阔自由布局，赠送大花园配私家电梯和双车位跃式客厅，自然采光挑高阳光餐厅超大通透双卧套房、双露台设计顶层全湖景主卧，三面采光星河丹堤：主要借鉴点：电梯设计、地下室赠送、大花园赠送、挑高客厅；带电梯设计首层建议增加父母套房双拼产品设计参考22人车分流，保证地块利用率最大化车辆进入小区就下车库，地面完全没有车辆；小区内所有空间都可以用来做绿化景观，虽然小区规模相对较小，但人可以活动的空间非常大。产品细节打造人车分流示意图23联院处理联院别墅可以在提高容积率的前提下，保证庭院的面积；并且通过山墙的运用，保证了庭院的私密性在短面宽/大进深的基地条件下，通过U型或者L型的建筑单体设计，巧妙地把庭院在空间划分为三层：前院、内院和后院，产生了步移景换的效果，并保证了每个房间都可以拥有院景的效果三重庭院的效果也缓解了整体庭院面积过小带来的视觉压抑和紧凑之感前院内院后院典型案例：香江别墅产品细节打造24下沉式庭院下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此；下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。下沉式庭院已经成为小别墅必备点。•增加地下室自然采光面•平添院落的层次感•半室内空间感，用途广产品细节打造25兼顾私有和邻里的单元组合传统的联排产品大多采用“山墙并联”的方式，虽然具有较高的土地利用效率，但容易形成社区外部空间单调呆板之感，同时也不便于邻里氛围的创造。一些TH项目中通过“错联”、“对拼”和“合院”等组合方式，可以有效的改善社区外部空间。•“山墙并联式”的TH产品，社区外部空间呈现线型特征。•通过院墙和水系的处理，形成江南“水巷”的意向，呼应中式风格的产品形象，较好的弱化了线性空间的单调之感。产品细节打造26“错联”——增大中间单元的采光面与观景点首层：89平米二层：80平米地上建面：169平米•错联使每户均有完整的体型和丰富的立面朝向入口和庭院。•单体来看，外墙面积增加，有更好的采光、通风和观景效果，特别是中间单元的居住品质明显提升。•社区外部空间也因此更加丰富多变，打破行列式的雷同格局。首层二层产品细节打造27“对拼”——私家院落得到强化，突破传统物业形式，创造溢价新浦江城联院别墅•居室采光充分，可以形成多重庭院，且庭院具有较好的私密性；•提高土地利用率，同时实现高于联排产品的价格上线。产品细节打造28地下室可以通过抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通风效果，提升地下室的利用率。南向下沉式庭院，和南向花园形成立体庭院；亚运新新家园中庭花园下沉；亚运新新家园半地下室，顶部高出水平面60工分以上；美林香槟小镇产品细节打造29入户玄关设计力求自然、流畅，实用功能强；入户门厅还可考虑挑高，设置侧窗，使TH更具有独立别墅特征；侧进，形成入户玄关；凹进，形成入户玄关，并挑高，具有独立别墅特征，气派；选择侧面为主入口，保证南面的完整性，设进户门厅和玄关，体面气派；将入口凸出，形成玄关，有鞋柜和换衣柜；万科蓝山万科蓝山金地格林春晓美林香槟小镇产品细节打造30中间套单元通过中庭花园、透光天窗、天井等设计可改善采光和通风效果的方法设置中庭花园L型楼梯中间挑空做透光天窗小天井保证卫生间通风餐厅上空挑空设置透光天窗万科蓝山帕萨迪纳帕萨迪纳万科第五园产品细节打造31在户型的几种交通组织方式中，直跑楼梯的优点最明显，节约面宽、浪费面积最少；直跑：节约面宽双跑错层：最大化节约交通面积，但总要通过爬楼梯到达其它功能空间，且无完整的大平面空间，建议不采用横向双跑：牺牲面宽，但不会使交通走道过于狭长，适用于面宽稍大、进深稍小的户型竖向双跑：优劣势与横向双跑正好相反产品细节打造32端头套面积略大，增加设计亮点，提升产品力。端头客厅、卧室设置转角落地玻璃窗、房间可做到户户房间朝南、主卧南北通风等；转角落地窗、转角阳台；客厅挑高5米，设转角景观窗，视野开阔；和餐厅错层，互不干扰北有阳台、南有转角窗；北有阳台、南有转角窗并且主卧南北通风；产品细节打造33主卧一般位于顶层专用层理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台，这点是TH有别于高档公寓重要点；主卧专用层，南北双阳台，还带大露台主卧室都配有阳光浴室三层为主人专用层、主卧室4米层高，3.6米高落地玻璃窗，带阳台和大面积露台。万科第五园北京新新家园各区域划分清楚，露台大而方正；金地格林春晓帕萨迪纳功能区隔明显，南北露台，空间灵活；产品细节打造34谢谢！