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2020年2月15日星期六1第一章绪论22020年2月15日星期六第一节物业管理的基本概念一、物业（一）物业的含义:物业是指人工形成、有使用价值和价值、有业主的建筑物与场地，包括为发挥其功能而配置的设施设备等。其中建筑物、场地，既可以是居住的住宅区，也可以是商业中心、办公大楼、工业厂房、仓库，还可以是学校、医院、码头、机场、海关、俱乐部和运动场所等。附属设备、设施和等则指建筑物、场地内外各类设备、设施等。32020年2月15日星期六第一节物业管理的基本概念一、物业（二）物业的特征：◆物业的构成主体是建筑物与相关场地；◆因为建筑物是人工形成，所以，应具有使用价值和价值。◆物业作为不动产，应有明确的产权所有人。此外：物业具有位置的固定性、使用的耐久性、个体的差异性(功能的多样性)、价值的高额性。(价值的投资性,增值或贬值）42020年2月15日星期六（三）物业的分类物业的分类可以从几种角度划分：1.按物业功能划分,一般可以划分为十大类物业：1）居住；2）办公；3）厂房（仓库、货场）；4）商业；5）交通运输；6）邮政、通讯、广播、电视；7）宾馆、餐饮、旅游、服务；8）文化、教育、科研；9）卫生；10）体育等。52020年2月15日星期六2.按主辅划分,物业可以划分为主体物业和辅助物业。例如，一幢高层建筑物的主体是办公，但辅助物业可能是商业用房、餐饮或其他。62020年2月15日星期六3.按空间高度划分,物业可分为单层、双层、多层、中高层、高层、超高层等。高层建筑物还可划分为四类：第一类：高层建筑9-16层（最高到50米）；第二类：高层建筑17-25层（最高到75米）；第三类：高层建筑26-39层（最高到100米）；第四类：高层建筑40层以上（高度为100米以上）。72020年2月15日星期六4、按所有权性质划分，可划分为如下几种：1）、国有产权：属于国家的不动产所有权；2）、集体产权：属于集体性质的不动产所有权；3）、私有产权：属于自然人的不动产所有权。住宅小区私有产权中又有：区分所有、部分公有、两方互有、全体共有。82020年2月15日星期六二、物业管理（一）物业管理的定义我国2003年9月1日实施的《物业管理条例》对物业管理下了这样明确的定义：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”通过物业管理活动，为业主和物业使用人提供高效、周到的服务，以提高物业的社会价值、经济价值和使用价值，创造一个安全、舒适、方便的居住和工作环境（二）物业管理概念的内涵：1.物业管理是业主及物业使用人、物业建设单位、物业管理企业等多个责任主体的共同活动。各责任主体在物业管理活动中依法享有各自的权利，同时承担相应的法定义务与责任。2.必须依照法律法规的规定以及合同约定，从事物业管理活动。二、物业管理3.物业管理的范围是指一个特定的物业管理区域内，物业的共同部分和共同事务。4.物业管理所提供的产品是服务。这种服务能够使物业处于一种正常的使用状态，满足物业的使用功能，延长物业的使用寿命是物业保值、增值的重要因素。5.物业管理对公共秩序的作用是提供协助性管理服务，属于安全防范性质。112020年2月15日星期六（三）物业管理权的由来首先，物业管理企业的管理权来源于“业主承诺”。所谓业主承诺，是指物业管理企业接受业主委托，签定委托管理合同。这份以业主公约为依据，体现业主集体意志的委托合同，就物业管理企业承担该项物业管理有关的权利义务关系逐项作出明确规定。122020年2月15日星期六其次，物业管理企业的物业管理权来源于“政府授予”。所谓“政府授予”，是指任何一个功能齐全的小区或大厦内一般都包括了各种基础性的设施设备。这些设施设备原本都属于市政工程或垄断经营事业，是由政府设立或授权的专业部门来管理，由于物业管理企业的进入与存在而以分割管辖范围的方式作了移交。132020年2月15日星期六应当注意是，不管是业主还是政府，授权都必须明确、具体，防止发生因职责不清而引起民事纠纷，也防止物业管理企业滥用权利损害业主的利益。142020年2月15日星期六（四）物业管理的内容按照《物业管理条例》的规定，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”。合同约定的范围，一般应在“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序”之内。所以，物业管理服务的内容一般包括物的管理和人的管理两个方面，见课本8页的图152020年2月15日星期六物的管理所谓物的管理，是指对建筑物、基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物的管理，原则上仅限于建筑物的共用部分。（1）建筑物。建筑物分为专有和共有两大部分、共用部分是管理的主要内容。除此之外，专有部分相互间或专有部分与共有部分间的墙壁、地板、天花板、柱等所谓境界壁，以及为维护建筑物的安全与外观所必要的支柱，屋顶、外壁等建筑物基本构造部分，也视为共用部分，纳入管理内容之中。（2）基地包括：①立体重叠上去的专有部分下的基地；②共用部分的基地；③建筑物至市政道路的基地；④其他基地。（3）附属设施。附属于建筑物的一切设施。如建筑物的附属物，附属的建筑物，非属专有部分建筑物的附属物，如供电系统、供水系统、煤气管道、空调系统、紧急报警系统、中央监控系统，电梯及屋顶的贮水槽等共用部分。162020年2月15日星期六人的管理所谓人的管理，是指对区分所有权人的群居生活关系所产生的社区管理，主要包括对建筑物不当毁损行为的管理，对建筑物不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理。1．对建筑物不当毁损行为的管理是指区分所有权人在使用部分或改造专有部分时所产生的危及建筑物整体安全或影响整栋建筑物外观的行为，如将阳台或前院扩充为室内部分擅自添设铁窗、栅栏、改变建筑物外貌，或室内装修时随意更改承重墙等影响建筑物安全的结构等。2．对建筑物不当使用行为的管理是指改变房屋性质，如住宅改变为舞厅、餐厅、小型加工厂等，此种对建筑物的不当使用，不只带来噪音、振动，降低居住生活品质，甚至于使居家安全蒙上阴影。3．对生活妨害行为的管理是指一栋区分所有建筑物上的区分所有权人，由于生活习惯、嗜好，对建筑物的用途等并非完全一致，所以在建筑物使用上的所产生的一些行为影响到他人的生活，如饲养宠物、大声喧哗，不合时宜的大声播放音乐妨碍邻居安宁，任意堆放垃圾或物品，或妨碍公共安全的行为，都应在管理和禁止之列。172020年2月15日星期六三、物业管理服务的特征房屋作为不动产，具有空间的固定性、使用的耐久性、个体的差异性和价值的高额性，因此，物业管理服务相应表现出专业性、持续性和可靠性的特征。182020年2月15日星期六（一）专业性物业管理并非人们想象的那么简单，并不仅仅是扫扫地、看看大门而已。不要说建筑物本身的结构方面的复杂性，仅那些保证人们正常生活方面的给排水系统、供电系统、电梯系统、消防系统、中央监控系统、空调系统、弱电系统等，就决定了物业管理非专业人士莫属。192020年2月15日星期六（二）持续性房屋从竣工交付使用一直到破损不可恢复，以致废弃，整个使用过程就是物业的使用年限。在物业整个使用过程中，要全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损，尽可能地延长物业的使用年限，就必须加强对房屋及其附属设施设备的技术管理，经常地、及时地对其进行维修养护。造成房屋损耗的因素：自然、使用、生物、地理、灾害等202020年2月15日星期六（三）可靠性物业作为一种耐用品，其消费与投资并存的特征是绝大多数耐用品所不具备的。其他耐用品或是纯粹的消费或者是纯粹的投资。而房屋的这个特征由于来源于它的物质形态不易灭失而且供给弹性低，所以有保值、增值的特征。212020年2月15日星期六第二节物业管理的产生与发展物业管理是房地产综合开发的延续和完善，是现代城市管理的重要组成部分，在国际上十分流行并得到了蓬勃发展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。222020年2月15日星期六一、现代物业管理的产生一般认为，现代物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时有一名叫奥克维亚~希尔(OctaviaHill)的女士迫不得已为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎预料地收到了良好效果，不仅改善了居住环境，而且还使业主承租人的关系由原来的对立变得友善起来，首开物业管理之河。也有人认为，真正意义上现代物业管理产生于美国１９０８年的芝加哥，乔治·A霍尔特。232020年2月15日星期六二、我国物业管理的产生与发展我国物业管理是在住房制度改革带来房屋产权格局变化、房地产综合开发带来大规模住宅小区建设，从而推动房屋管理体制变革的背景下产生和发展起来的。242020年2月15日星期六（一)公有住宅及其管理模式公有住宅的管理是由政府主管部门，即各级房地部门负责的，具体实施管理的单位，称之为”房管所”，其性质属于事业单位，采取的管理模式称之为行政性管理。252020年2月15日星期六(二)新型物业管理模式的产生1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房产管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。深圳市物业管理公司作为全国第一家经营涉外商品房产的专业管理公司，实行社会化、专业化、科学化、制度化的管理原则，建立独立核算，自负盈亏的“自我运转、自我发展、自我完善”的运行机制，理顺了房地产经营单位与房屋管理部门之间以及房屋管理部门与业主、住户之间的关系，使房屋管理工作从政府行为转变为企业行为，使房屋管理从政府补贴为主到自负盈亏、独立经营，为特区、乃至全国房屋管理工作取得了成功的经验。262020年2月15日星期六（三）我国物业管理的发展1981年3月我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国物业管理迈出了第一步；1993年6月30日深圳市物业管理协会正式成立，表明我国物业管理进入了一个新阶段。国家建设部在认真总结深圳和广州的经验基础上，于1994年颁布了建设部第33号部长令，即《城市新建住宅小区管理办法》，确立了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。“住宅小区应逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”1994年6月18日，我国第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布，开创新兴行业—物业管理。272020年2月15日星期六1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理“一年试点、三年普遍推开”的经验。1997年，建设部在大连召开了第二次全国物业管理工作会议，推广大连“通过三大战役对旧住宅小区整治改造，推进物业管理”的经验。1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳“大力推行物业管理项目招投标制度，提高物业管理总体水平”的经验。282020年2月15日星期六从1995年开始，建设部还在全国开展城市物业管理优秀示范小区和优秀市长的表彰活动，激发了各地提高物业管理水平的热情，创建了一批又一批“全国物业管理优秀示范小区”，取得了较好的效果。2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业自律起到了重要作用。2001年1月，物业管理被政府写进我国国民经济发展纲要。中国物业管理协会在杭州公开了《中国物业管理发展论谈》。292020年2月15日星期六2002年，建设部建立了全国一级物业管理企业信用档案制度，以推动物业管理企业更加规范运作。2003年6月8日，我国第一部物业管理法规《物业管理条例》颁布并于2003年9月1日起执行。过三十年的努力和发展，物业管理在我国逐渐得到广大居民的认同，并已成为人们购房时考虑的重要因素。302020年2月15日星期六三、物业管理的宗旨和作用宗旨：管理物业、服务业主作用：1物业管理可延长物业使用寿命，充分发挥物业使用价值、使物业得到有效保值和增值