深圳市龙岗区社区股份合作公司重大事项备案操作指南

深圳市龙岗区社区股份合作公司重大事项备案操作指南二○一二年四月目录一、社区股份合作公司城市更新拆除重建项目操作流程二、社区股份合作公司城市更新拆除重建项目备案指南三、社区股份合作公司集体用地开发建设项目操作流程四、社区股份合作公司集体用地开发建设项目备案指南五、××公司关于××项目的备案申请报告（参考样式）六、龙岗区社区股份合作公司重大事项备案登记表七、社区股份合作公司重大资产处置项目操作流程八、社区股份合作公司重大资产处置项目备案指南九、社区股份合作公司重大事项单笔支出100万元以上备案指南注：本操作指南所指社区股份合作公司包括社区、居民小组两级股份合作公司（含居民小组分公司、经济合作社）及其全资或控股项目子公司。社区股份合作公司城市更新拆除重建项目操作流程一、更新意愿收集及公示；二、城市更新单元规划制订计划报批（区城市更新办、规划国土委）；三、更新单元规划编制与报批（区城市更新办、规划国土委）；四、更新单元范围的土地房屋评估与确权；五、办理社区股份合作公司重大事项（城市更新项目）备案（街道办、区国资委）；六、更新单元范围内土地物业拆迁补偿安置；七、申报确认改造实施主体（区城市更新办）；八、申报城市更新单元规划年度实施计划（区城市更新办、规划国土委）；九、办理社会投资项目备案（区发改局）；十、办理城市更新项目用地行政许可手续。主要包括：房地产证注销、建设用地报备、办理建设用地方案图和建设用地规划许可证、制作宗地图、补交地价及土地使用权出让合同签订等（规划国土委）；十一、办理建设工程行政许可手续（区建设、消防、环保等部门）；十二、建设工程对外公开招投标（股份合作公司自改或占合作改造项目51%股权以上的）。备注：1、社区股份合作公司及其子公司、控股公司城市更新项目应在签订拆迁补偿协议及确定改造实施主体前报街道办、区国资委备案；其中属合作改造或参与改造的，在选定合作方（市场主体）、签署合作协议、合作意向书或补偿协议等法律文书前，应报街道办审查批准后，再报区国资委备案。2、项目涉及产业升级的，应提交相关产业主管部门意见。3、以上操作流程仅供参考，项目涉及发改、城市更新、规划国土、建设、消防、环保等部门具体办事程序及手续的，从其规定办理。社区股份合作公司城市更新项目备案指南一、程序要求（一）社区股份合作公司及其项目子公司、控股公司的物业面积占城市更新单元范围内物业面积少于三分之一（不具有选择合作方的权利或条件），并参与市场主体（发展商）或其他权利主体实施的城市更新项目（即参与改造）的，应先委托中介机构对其物业进行资产评估，作为物业补偿安置的依据，并将资产评估结果和物业补偿安置方案张榜公示15天后提交公司董事会、股东代表大会表决，再报街道办和区国资委备案。（二）社区股份合作公司及其项目子公司、控股公司的物业面积占城市更新单元范围内物业面积三分之一（含）以上（具有选择合作方的权利或条件），属合作改造（含参与改造）的，在签署合作协议或补偿协议前，应聘请中介机构对公司所属土地房屋进行资产评估，评估结果作为合作协商或物业补偿的依据，并应按规定公告合作改造意愿并通过招投标或竞争性谈判引进合作方（市场主体）：1、参与社区集体城市更新合作项目招投标或竞争性谈判的市场主体（开发商）之间不得有串通、围标、提供虚假资料，弄虚作假等违法违规行为，否则取消其参与龙岗区社区集体城市更新合作项目资格。2、合作项目采取招投标选择合作方的，可在龙岗区建筑工程交易服务中心进行或在街道办由街道办组织进行，其程序参照工程招投标有关程序履行。（三）社区股份合作公司及其项目子公司、控股公司城市更新项目采取竞争性谈判选择合作方的，应符合以下程序要求：1、拟定合作项目招商方案，并在《深圳特区报》、《深圳商报》、《深圳侨报》、龙岗区政府相关网站任一媒体上公告合作招商项目有关信息和合作方资质条件，公告时间为7至15天；2、将合作项目招商方案及报名参加合作方（即竞争者）的相关资料报街道集体资产管理办公室（以下简称“街道集体办”）审查。单一项目符合条件的竞争者原则上不少于3家，且竞争者之间不得存在任何关联关系，合作方应符合的资质条件由街道集体办结合实际拟定；3、在街道集体办的见证下，分别与竞争者开展竞争性谈判（谈判的任何一方不得透露与谈判有关的其它竞争者的资料、谈判条件和其它信息），并做好竞争性谈判会议纪要、签到、对谈判现场拍照等工作；4、将谈判选择结果及项目合作主要事项（即：会议决议内容所包括三个事项）张榜公示15天后提交董事会和股东代表大会表决。（四）城市更新项目公司内部决策程序：1、公司层面：召开董事会、集体资产管理委员会（以下简称“集资会”）、股东代表大会（由街道集体办现场监督）等3个会议。（1）属于自主改造、参与改造和合作改造采用招投标选择合作方的，股东代表大会须全体个人股股东代表2/3（含）以上表决通过。（2）属于合作改造（含参与改造）采用竞争性谈判选择合作方的，股东代表大会须全体个人股股东代表4/5（含）以上表决通过。2、分公司（居民小组）层面：项目即涉及总公司又涉及居民小组分公司物业资产的，除总公司召开上述三个会议外，所涉及居民小组分公司还召开该居民小组股东会议（由街道集体办现场监督）。项目只涉及居民小组分公司物业资产不涉及总公司（即原行政村一级）物业资产的，应召开总公司董事会和集资会两个会议及所涉及居民小组股东会议，不需召开总公司层面股东代表大会。（1）属于自主改造的、参与改造和合作改造采用招投标选择合作方的，居民小组股东会议须该居民小组全体个人股股东人数2/3（含）以上表决通过。（2）属于合作改造（含参与改造）采用竞争性谈判选择合作方的，居民小组股东会议须该居民小组全体个人股股东人数4/5（含）以上表决通过。3、以上会议书面决议应包括以下三项内容：（1）同意将公司所属的土地物业进行城市更新（即反映意愿）。（2）同意由谁来实施改造（即确认改造主体，也即选择自改或合作改造）。（3）同意在更新项目中所获取的经济利益（即同意将土地物业换取多少货币及返还物业等）。（五）社区股份合作公司项目子公司、控股公司的城市更新等重大事项，除提交该公司董事会表决外，还应提交其母公司股东代表大会讨论表决，有关程序要求同其母公司。二、社区股份合作公司及项目子公司、控股公司城市更新项目备案须报送的资料1、项目备案申请报告（报告内容应包括：一是项目基本情况；二是公司内部对项目的表决情况；三是其他须说明的情况。详见参考样式）。2、龙岗区社区股份合作公司重大事项备案登记表。3、项目可行性分析报告。4、公司董事会、集资会决议、股东代表大会决议（见公司内部决策程序1）；项目涉及居民小组分公司的，须提交居民小组股东会议决议（见公司内部决策程序2），以上会议决议应包括程序要求的三项内容。5、更新范围内公司集体用地、集体物业权属证明资料及现场照片（用A4纸打印）。6、属合作改造项目和参与改造的，提交社区集体物业的资产评估报告。7、属合作改造项目并通过招标投程序选择合作方的，需提交以下资料：（1）合作项目在媒体上的招投标信息材料；（2）合作方的中标文件、营业执照及资质信誉等相关文件；（3）拟签署的合作协议或合作意向书。8、属合作改造项目并通过竞争性谈判选择合作方的，需提交以下资料：（1）合作项目在媒体上的公告信息材料；（2）街道集体办关于该项目竞争者（即合作方）的核准文件；（3）竞争性谈判的相关证明文件（包括谈判会议纪要、竞争者的响应文件、谈判双方及见证方签到表及三方人员谈判现场照片等）；（4）董事会、股东代表大会确认谈判选择结果和合作事宜等决议材料；（5）拟签署的合作协议或合作意向书；（6）合作方的营业执照及资质信誉等相关文件。9、其它须提交的材料。社区股份合作公司集体用地开发建设项目操作流程一、办理非农建设用地或返还用地批复（规划国土委）；二、办理社区股份合作公司重大事项（集体用地开发建设项目）备案（街道办、区国资委）；三、办理建设用地行政许可手续。包括建设用地规划许可证、补交地价及签订土地使用权出让合同等（规划国土委）；四、办理社会投资项目备案（区发改局）；五、办理建设工程行政许可手续。包括建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等（区住房建设局）；六、办理其他许可手续（区消防、环保等部门）；七、建设工程对外公开招投标（股份合作公司自建或占合作建设项目51%股权以上的）。备注：1、社区股份合作公司及其项目子公司、控股公司集体用地开发建设项目在办理用地行政许可手续前应报街道办、区国资委备案；其中属合作开发建设的，在选定合作方（市场主体）、签署合作协议或合作意向书等法律文书前，应先报街道办审查批准后，再报区国资委备案。2、项目涉及产业升级的，应提交相关产业主管部门意见。3、以上操作流程仅供参考，项目所涉及发改、规划国土、建设、消防、环保等部门具体办事程序及手续的从其规定办理。社区股份合作公司集体用地开发建设项目备案指南一、程序要求（一）社区股份合作公司及其项目子公司、控股公司集体用地属合作开发建设的，应符合以下程序要求：1、在签署合作协议前，应聘请中介机构对集体用地进行资产评估，评估结果作为合作协商的依据。2、应按规定公告合作开发意愿并通过招投标或竞争性谈判引进合作方：（1）参与社区集体用地合作项目招投标或竞争性谈判的市场主体（开发商）之间不得有串通、围标、提供虚假资料，弄虚作假等违法违规行为，否则取消其参与龙岗区社区集体用地合作项目资格。（2）合作项目采取招投标选择合作方的，可在龙岗区建筑工程交易服务中心进行或在街道办由街道办组织进行，其程序参照工程招投标有关程序履行。（二）社区股份合作公司及其项目子公司、控股公司集体用地合作开发建设项目采取竞争性谈判选择合作方的，应符合以下程序要求：1、拟定合作项目招商方案，并在《深圳特区报》、《深圳商报》、《深圳侨报》、龙岗区政府相关网站任一媒体上公告合作招商项目有关信息和合作方资质条件，公告时间为7至15天；2、将合作项目招商方案及报名参加合作方（即竞争者）的相关资料报街道集体资产管理办公室（以下简称“街道集体办”）审查。单一项目符合条件的竞争者原则上不少于3家，且竞争者之间不得存在任何关联关系，合作方应符合的资质条件由街道集体办结合实际拟定；3、在街道集体办的见证下，分别与竞争者开展竞争性谈判（谈判的任何一方不得透露与谈判有关的其它竞争者的资料、谈判条件和其它信息），并做好竞争性谈判会议纪要、签到、对谈判现场拍照等工作；4、将谈判选择结果及项目合作主要事项（即：会议决议内容所包括三个事项）张榜公示15天后提交董事会和股东代表大会表决。（三）集体用地开发建设项目公司内部决策程序：1、公司层面：召开董事会、集体资产管理委员会（以下简称“集资会”）、股东代表大会（由街道集体办现场监督）等3个会议。（1）属于自主开发项目和合作开发采用招投标选择合作方的，股东代表大会须全体个人股股东代表2/3（含）以上表决通过。（2）属于合作开发项目采用竞争性谈判选择合作方的，股东代表大会须全体个人股股东代表4/5（含）以上表决通过。2、分公司（居民小组）层面：项目即涉及总公司又涉及居民小组分公司集体用地的，除总公司召开上述三个会议外，所涉及居民小组分公司还召开该居民小组股东会议（由街道集体办现场监督）。项目只涉及居民小组分公司集体用地不涉及总公司（即原行政村一级）集体用地的，应召开总公司董事会和集资会两个会议及所涉及居民小组股东会议，不需召开总公司层面股东代表大会。（1）属于自主开发项目和合作开发采用招投标选择合作方的，居民小组股东会议须该居民小组全体个人股股东人数2/3（含）以上表决通过。（2）属于合作开发项目采用竞争性谈判选择合作方的，居民小组股东会议须该居民小组全体个人股股东人数4/5（含）以上表决通过。3、以上会议书面决议应包括以下三项内容：（1）同意将集体用地用于XX开发建设项目。（2）同意由谁来实施开发（即确认开发主体，也即选择自主开发或合作开发）。（3）同意在土地开发项目中所获取的经济利益（即同意将土地换取多少货币及返还物业等）。（四）社区股份合作公司项目子公司、控