万科深圳公司样板间

万科深圳公司样板房专项审核报告总经理办公室成本管理部财务管理部客户服务中心人力资源部、要点一、总述二、审核问题及分析三、总结与改进要点总述审核问题及分析总结与改进审核说明：样板房专项审核针对公司现在建5个项目，共计64套样板房进行，审核主要依照公司质量管理体系文件相关要求，通过网上、资质文件查询、口头咨询等方式对包含样板房操作流程及相关记录进行了全面的审核。结论综述：样板房的操作步骤基本能够按公司要求履行，新项目资料保存相对比较完整，但由于人员变动原因等，老项目资料缺失较为严重。本次审核发现的主要问题如下：•房号多口径，核对困难•老项目资料存档缺失•后补合同现象•新项目隐蔽验收缺乏监控•营销资产调拨无相关部门监督审核•相关的体系文件陈旧要点总述审核问题及分析总结与改进审核项目第五园项目万科城项目金色半山项目万科红项目要点总述审核问题及分析总结与改进审核依据公司质量管理体系文件，包含：《VASZ-WI-PR044A-1设计供方及合同管理作业指引》《VKSZ-WI-PR038A-3装饰设计阶段作业指引》《VKSZ-WI-PR039A-4装饰施工阶段作业指引》《VKSZ-WI-PR059A-2样板房管理作业指引》要点总述审核问题及分析总结与改进数据来源部门提供信息销售经营部项目销售组协办单、样板房房号等有关信息万创装饰部（整理资料备查）供方选择过程及相关审批记录（含设计供方及施工供方）、设计合同及相关审批记录、设计方案及施工图设计实施记录、施工合同及相关审批记录、施工过程管理相关记录、物资采购及验收入库管理相关记录、装饰竣工验收、结算相关记录、设计评审记录物业房产部样板房物资入库、调拨记录、指定与审核组对接人成本管理部设计、施工结算相关记录客户服务中心样板房投诉记录其他内网之本家档案管理系统、营销物资资产管理软件要点总述审核问题及分析总结与改进全流程：样板房协办单管理设计供方及合同管理设计方案及施工图设计实施施工供方及合同管理施工过程管理竣工验收管理物资采购及验收入库管理物资调拨管理样板间返修、投诉情况全方位：操作符合性流程合理性资产管理职责分配记录保管审核涉及的主要内容要点总述审核问题及分析总结与改进审核发现及分析要点总述审核问题及分析总结与改进协办单管理审核关注：是否提前发出协办单是否经部门认可实际操作是否符合协办单要求协办单的记录保存审核情况及分析：审核样板房64套，现保存协办单为19套。•协办单的审批均以邮件形式进行，单独保存表格后无发出部门审批记录、收单部门签署栏也均无签署记录•70%样板房未保存协办单。目前在建的基本保持完整，但大部分存于邮件中，遗失风险较大。•协办单约定费用－（设计费用＋施工结算费用）=40604元物品采购费用？要点总述审核问题及分析总结与改进设计供方选择及合同管理审核关注设计供方的选择方式（招标或议标）有无发《项目设计邀请函》，相关审批是否按照权限相应审批，相关审批记录是否完整。设计合同管理，审批记录是否完整。是否存在后补现象。审核情况及分析可统计的样板房41套属于招标的有22户，占53.7％，议标的19户，占46.3％。有发《项目设计邀请函》记录的15户（占36.6％），未发26户（占63.3％）《设计供方审批表》有成本审核意见的8户（19.5％），未经成本审核的33户，占80.5％。后补合同的8份，占19.5％。合同编号与房号对应关系不清晰、名称不规范。要点总述审核问题及分析总结与改进合同条款问题：内容空白（金域蓝湾（一期）2#TH7）要点总述审核问题及分析总结与改进施工供方及合同管理审核关注施工供方的选择方式（招标或议标），相关审批是否按照权限相应审批，相关审批记录是否完整。是否存在后补现象。施工合同约定造价及结算造价，判断成本增加情况。样板房装饰周期，分析合理周期供公司参考。审核情况及分析：共63套，招标的48套，占76.2%；其中•≥30万元未经分管副总审批的16套，占25％；已下放权限但依然上报审批的17套，26.6%•7套无定标记录，占14.6％。63套中后补合同50套，占79.4％，（延迟时间最长的达140天），后补情况较为严重。共38套结算造价超合同造价，共增加3199860.94元，户均约增加增加成本84206元。通过设置不可预见费（合同总价的10％）控制总价的方式比较合理。要点总述审核问题及分析总结与改进合同问题：第五园一期TA、TB、TC、TD样板间装饰工程设计与施工（含部品）为一家单位，但分设计与施工（含部品）两份合同，其中设计50万，施工235万，直接采购报告应审批至肖楠，但实际仅万创一人签署意见。要点总述审核问题及分析总结与改进施工过程管理及结算审核关注进场条件确认控制过程监督、隐蔽验收及记录情况竣工验收记录工程结算周期审核情况及分析：施工阶段可统计的63套中，仅第五园一期5套进行进场确认并填写《装饰工程进场条件确认单》，占8.3％。进场控制薄弱。在公司有明确隐蔽验收要求前后，各项目均无验收记录（未进行或未提供记录），施工过程隐蔽验收缺乏监控。有明确规定后竣工的61套中，22套（占36.1％）无竣工验收记录，竣工验收记录缺失较为严重。可统计结算的51套，结算总时间3147天，户均结算周期为62天。要点总述审核问题及分析总结与改进装饰品采购及入库审核关注采购方式，比价情况。单件物品大于3万元审批记录，是否按公司要求进行。审核情况及分析：经咨询装饰部同事，现行我司的装饰品采购基本上未按照招投标的方式执行，同样无任何比价记录，物品采购可能无法确保价格最优。按照公司质量管理体系文件要求，单件物品采购时超过3万元的需要万创总经理审批，经核对5个项目所有样板房的物品采购清单，未有单件物品在3万元以上的。情况较为正常。营销物资入库后，系统内价格记录不全。要点总述审核问题及分析总结与改进样板房物资调拨审核关注物资入库及相关记录物资调拨审批记录审核情况及分析：现场抽查第五园样板房物资入库纸质记录，发现2010年7月20日《第五园项目家具及饰品交接单》无接管方签字确认。查询营销物资管理系统及咨询坂田房管部仓管人员，审核组发现房管部物资调拨流程清晰，记录完整，整体情况较好。但是，2006年4月18日，挂画（编号为12900、12901、12907、7883、9199、10598、12598）调入中山公司，无人力资源部、销售或公司其他有关部门审批记录，物资存在遗失可能，公司应梳理物资调拨审批流程，应明确物资调拨步骤及要求。要点总述审核问题及分析总结与改进样板房销售后续管理阶段（续）产生投诉的主要问题原因分析工程质量问题和功能使用问题：•浴缸无供水•抽油烟机无排烟孔，无法使用•门窗松动损坏、门框、窗台、踢角线发霉•排水管道破裂、堵塞•阳台栏杆变形、地板返潮原因浅析：•样板房装修过程未进行合理的验收•竣工验收及交付前验收过程发现的问题未能及时整改•由于工期紧张导致电器安装随意，不能正常使用以上问题大约占据了样板房投诉的80％。大量的投诉给客户带来了生活上的不便，同时带给我们巨大的解释及返修工作。要点总述审核问题及分析总结与改进样板房装修倍受赞誉，对促进销售贡献大样板房也是真实产品，需兼顾使用需要设计周期、工期、过程控制要点总述审核问题及分析总结与改进初步建议：项目样板房的需求在项目开发过程中，尽量在年初拟定较为详细的需求计划。万创加强项目资料存档要求，梳理存档内容及要求。梳理样板房管理流程，明确样板房物品采购职能部门的参与及审核机制。房管部按照不同项目制定不同的样板房物资入库编号。协办单内部工作任务书，可采用网上审批，加强记录管理并与合同挂钩。梳理样板房管理流程，修订现ISO质量管理体系文件，完善后续监督机制，同时加强有关知识的培训。THEEND!