房地产市场研究报告模版

区域分析1房地产市场研究报告模版前言原理与思路：市场研究与市场推广是市场营销的两个步骤，二者相互关联，不可或缺。前者通过详尽的市场调查，采集相关市场数据，并运用科学的方法加以分析，从而准确把握宏观市场及区域市场的供需状况，深入了解国家政治经济政策对房地产市场的影响，科学的预测市场走向、竞争对手及竞争形式，最终确定准确合理的市场定位；而后者则根据前者的研究成果——市场定位——解决市场推广中的具体措施，如价格策略，销售策略，广告宣传策略，促销手段的组合策略等。简言之，前者是基础，后者为前者逻辑结论。体系与方法：市场调研报告将从宏观和微观两个层面展开，宏观方面包括：宏观经济形势，产业政策向导，房地产项目开发、销售情况，产品自身与市场营销的所处阶段与具体特征；微观方面包括：项目所在区域的自然、经济及人文状况，区域市场的供应及需求分析。第一部分宏观区域分析一、区域社会经济发展状况1、区域概况（网上资料或统计局）（1）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积）（2）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位）（3）城市规模（城市用地规模、人口规模）（4）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色）2、区域经济发展概况（数据来源统计局）（1）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比例全省增长率当地增长率A国民经济总产值第三产业房地产B固定资产投资房地产投资C社会消费品零售总额D商品零售价格指数居民消费价格指数商品住宅价格指数列柱状图（2）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资区域分析2二、区位分析1、项目区域位置与自然概况（1）项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）附：项目地块位置图（2）区域位置（项目具体位置、占地及位置优势）（3）区域景观条件（项目所在区域景观）2、项目与城市主要商业区及就业区的联系分析（1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）（2）主要商业区、就业区的分布及与项目的关系A、CBD（中央商务区）（所处位置与项目距离、时间）B、CRD（中心商业区）（所处位置与项目距离、时间）C、CID（科技商务中心区）（所处位置与项目距离、时间）D、分析项目与上述区域的关系3、城市规划对项目开发的影响（1）区域整体规划概况（2）项目周围规划概况（3）规划对项目的影响三、区域分析结论1、经济发展、人均收入及支出消费2、项目的区位优劣势3、项目的交通优劣势4、大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析区域分析3第二部分区域房地产的市场分析一、区域住宅（商业）市场的发展状况1.区域住宅（商业）市场的发展回顾及概况（1）起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）（2）平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）（3）整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）2.近年来区域住宅（商业）市场供求分析（1）市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）（数据来源：房地产开发办）（2）市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）（数据来源：房地产开发办）（3）价格变化（各类房产项目的价格及涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高档公寓、写字楼、商业用房）（数据来源：统计局）3.区域住宅（商业）市场的发展特点（1）政府对市场的管理调控力强（相关房地产政策及区域房产政策的出台及作用）（2）市场体系逐步完善（主要包括出现多层次的供应房及二手房的发展）（3）市场热点向规模化的转移（大盘的出现、配套的完善，社区的规划及设计）（4）房地产企业的汰弱留强进程加快（外地开发商的进入和现有开发商的状况及分析）（5）其他4.区域住宅（商业）市场格局（根据市场状况将城市划分为几个区域版快，再根据版快进行分析）例：东部版快（发展背景：区域状况、交通、配套、规划；楼盘特点：该板块内的楼盘共性；销售情况：价格、交房、档次、销售率）二、项目所在区域的房地产特性前面板块分析中应涉及到该部分内容，再将该区域目前销售的具体代表项目进行分析，为本项目提供依据。1.项目所在区域住宅（商业）项目概况例：小区概况位置山大路发展商占地面积总建面积物业类型组合分期开发进程规划布局特点建筑风格特色园林环境营造项目开工时间开盘区域分析4装修设备标准楼盘公建配套物业管理收费标准：元/㎡式管理本次开发销售期情况（1#3#4#7#）销售情况推售总套数套销售率%户型主力户型房厅卫房厅卫房厅卫主要面积范围平面结构类型价格多层均价小高层均价整体均价元/㎡买家特征层次区域分布营销推广主题内容推广策略后续供应后续开发面积项目评价优势：劣势：2.项目所在区域的产品特点分析（1）开发规模及配套情况项目所在区域代表性项目占地面积规模比较占地面积小于1万平方米1~5万平方米大于5万平方米项目名称数量（2）规划设计及户型特点（本区域以什么建筑为主：多层、小高层、高层；建筑风格以什么为主：欧式、现代；社区文化；环境；项目主力户型情况、分析以何种户型为主）（3）装修标准及智能化系统3.项目所在区域的销售特点（1）营销推广特点（通过对济南目前在售楼盘在报纸、电视、路牌、杂志、工地现场等不同媒介上所做宣传画面、诉求内容、表达形式等方面的分析，以及对楼盘销售人员、销售场所的包装调查）区域分析5（2）从营销策略层面看：宣传主题、主诉内容、销售控制（3）从营销执行操作层面来看：销售场所、样板房、销售服务、人员素质（4）售价情况：集中销售均价、最低价格、最高价格、销售率（5）客户特点：主要区域客户来源、档次、目的、原因4.项目所在区域市场发展预测：项目区域规划与项目联系，项目所在区域的市场供求及消化预测三、典型个案（详细介绍区域内主要项目的特点或区域内最成功的案例四、区域市场需求调查分析1.调查问卷内容（附表）2.问卷调查说明及统计分析内容：3.问卷统计分析结论区域分析6第三部分项目条件分析一、项目地块自身条件分析1.地理位置（现场）2.地质状况（发展商提供勘察报告、风水情况）3.土地面积及其红线图（发展商提供）4.七通一平现状（现场、与发展商交流）二、项目周边环境分析1.地块各方面的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮盖情况）2.地块适当半径内历史人文景观列示（标明距离项目地块车距）3.项目用地居住情况：周边小区居住情况4.项目周边居民状况5.项目外围情况三、地块交通状况1.周达市政路网纵横图2.周边公交系统起始状况、频次及远景规划3.直入地块的道路交通状况四、项目附近公建配套设施分析1.购物中心（商场、超市、菜市场）2.文化教育（幼托、小学、中学、大学图书馆及质量）3.医疗（各级医院、药店及质量）4.金融（各种银行）5.邮政局、所6.娱乐餐饮（体育健身、歌舞餐饮）五、周边已成社区状况1.附近小区列图2.各楼盘及小区的居民阶层3.小区规划、价格等六、项目条件分析结论区域分析7第四部分市场研究结论一、从区域市场的发展来看1.房地产的发展趋势2.供需关系3.区域开发实力4.市场产品主要竞争点及产品趋势二、从项目所在区域的市场分析来看1.从项目开发的规模来看2.区域项目类型、主力户型3.从项目所在区域的销售情况来看：期房销售率、现房销售率、售价4.从客户情况来看，主要客户群体5.从项目的营销推广来看，综合评估三、从对区域市场的调查分析来看1.选择在本区域购房的客户，其年龄、文化程度、家庭结构、家庭收入、区域、从业2.潜在客户对区域房价的接受能力3.从潜在客户对户型面积的选择上看区域分析8例：1区域分析1.1济南市社会经济发展概况1.1.1济南市概况地理位置济南位于山东省中西部，泰山穹隆北麓、东邻淄博、滨州、南连泰安、莱芜，西、北与聊城、德州接壤。辖历下、市中、天桥、槐荫、历城五区，章丘市和长清、平阴、济阳、商河四县。全市总面积8154平方公里，其中市区面积2119平方公里。城市性质及地位济南是山东省省会，著名的泉城和历史文化名城，历史文化源远流长，泉水驰名中外，是融山、泉、湖、河、城为一体的山水城市，属于国家级的历史名城。济南不但是全省的政治、经济、文化、科教和旅游中心，同时也是副省级城市，是我国东部沿海开放向内陆延伸的枢纽城市，是具有跨省区作用的经济中心和重要的交通枢纽。城市规模到2005年，济南中心城区的城市人口从1995年的160万人增至198万人，城市建设用地控制在186平方公里以内；2010年城市人口增至220万人，城市建设用地控制在205平方公里以内。城区地人口增长，城市建设用地的扩充，将对地区的房地产开发有一定的刺激作用。城市总体布局济南中心城区为“东西带状组团式”布局，由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成，主城区与组团之间以绿色空间相隔离。中心城区的建设以主城区的调整改造和以“先东后西”的时序发展建设外围组团为重点。加快主城区调整改造，控制外延，重点调整用地结构和布局，强化省会城市的中心功能，积极发展第三产业,完善城市基础设施和公共服务设施,改善城市环境，突出泉城特色，保护历史文化名城。区域分析91.1.2济南市经济发展概况国民经济快速增长，综合实力进一步增强。2001年济南市国内生产总值首次突破千亿元大关，达到1066.2亿元，比上年增长12.1%。其中：第一产业增加值97.2亿元，增长4.0%；第二产业增加值442.7亿元，增长9.7%；第三产业增加值526.3亿元，增长15.9%。三次产业结构为9.1：41.5：49.4。人均国内生产总值18843元，增长11.0%。4745817108028819521066.2020040060080010001200亿元1995199619971998199920002001国内生产总值对比(当年价格)区域分析10居民收入增加，生活水平继续改善。2001年，城镇居民人均可支配收入为8607元，比上年增长12.9%，城镇居民人均消费性支出7110元，比上年增长8.3%。2001年，受行政事业单位人员增资因素的影响，在岗职工收入显著增加，平均工资11980元，比上年增长15.0%。同时城乡居民消费结构不断发生改变，生活条件日益改善，城市恩格尔系数降至32.0%。1.2区位分析1.2.1项目区域位置与自然概况历下区概况项目地块位于历下区，历下区区位优越，交通便利，文化繁荣，教育发达，既是全市的文化区和商业区，又是科技区和风景区；是省人大、省政府、省政协、省军区等50多家省、市机关的驻地，也是110多家科研单位和高等院校的所在地。几年来，历下区大力实施“科技兴区”战略，把依靠科技进步作为发展区街镇村经济的突破口，促进了全区经济的持续健康快速发展。全区主要经济指标连续五年增幅保持在20％，财政收入增幅名列市区之首，社会各项事业均走在全市前列，获得了“全国科技工作先进城区”等荣誉称号。城镇居民人均年收支情况02000400060008000100001995199619971998199920002001城市居民人均年可支配收入(元)城市居民人均年消费性支出(元)城市居民恩格尔系数01020304050601995199619971998199920002001区域分析11项目地块位置图区域位置项目位于历下区菜市南街以北，西临济南名胜大明湖400米。东、南方向分别靠近历山路和东关大街。占地4.33万平方米，可规划用地3.27万平方米。.济南市传统的景观轴线自南往北由千佛山、趵突泉、大明湖、黄河森林公园等组成，是济南市最宝贵的自然景观资源，而本项目位于传统历史景观中轴的中心位置附近，与大明湖、东湖相伴，具备极强的区域景观优势。同时，沿“经四路——泉城路——解放路“这条东西向轴线，将CBD（中央商务区）、CRD（中心商业区）、CID（科技商务中心区）连于一体，而本项目位于CBD、CRD和CID这条轴线上。区域景观条件本区是济南古城所在地，文物古迹众多。古城区“家家泉水，户户垂杨”，素有“泉城”之称。趵突泉被誉为“天下第一泉”，大明湖被誉为“泉城明珠”，千佛山千尊古佛镶嵌山崖，“四面荷花三面柳，一城山