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第一章房地产市场概述第一节房地产市场的构成要素与类型第二节房地产市场结构第三节房地产市场体系第四节房地产市场的特性和功能第一节房地产市场的构成要素与类型一、市场和房地产市场（一）市场由一切具有特定的欲望和需求并且愿意和能够以交换来满足此欲望和需求的潜在顾客组成买卖双方进行商品交换的场所（原始）所有买者和卖者商品交换关系的总和（经济学）商品的供求关系（规律意义）（二）房地产市场含义含义房地产市场既是房地产交易的场所，也是房地产商品所经过的流通过程的总和，包括房地产商品的买卖、租赁、交换、抵押、信托、融资和评估等。二、房地产市场要素房地产市场由市场主体、客体、组织方式三个要素组成。（一）房地产市场主体1供给主体政府房地产公司企事业单位居民2需求主体居民房地产开发商政府、企事业单位涉外房地产需求者3中介机构房地产中介机构有广义和狭义之分广义的中介机构是指在房地产投资、经营、管理、消费活动的各个环节和各个方面，为租赁双方、买卖双方、资金供需双方、房地产纠纷双方、房产所有者与使用者之间进行居间活动或委托代理业务的机构。狭义的中介机构仅指在房地产流通中提供租、售的居间活动或委托代理业务的机构。房地产市场中介机构包括：房地产咨询机构房地产价格评估机构房地产经纪机构4管理者主要指政府及其所属的具体职能部门--国土资源部及地方部门和房地产管理局。（二）房地产市场客体房地产市场客体是指房地产交易对象。房地产商品在流通中，流通或转移的不是商品自身，而是房地产的产权。房地产市场交易对象包括地产和房产以及它们相关的服务及其信息。（三）房地产市场的组织形式房地产市场组织形式有“有形”的房地产交易所和“无形”的场外市场两种组织形式。1房地产交易所房地产交易所，是专门提供给房地产交易各方进行房地产商品交易的固定场所。其功能在于：把众多的供给主体、需求主体和中介人集中在场，便于信息的流通，提高了市场效率，同时，也有利于加强对房地产市场的管理。2场外市场场外市场是指在房地产交易所以外的各种场所进行交易的总和。三、房地产市场类型（一）按房地产的实物形态划分1.地产市场指土地使用权交换的市场，它是利用市场机制来管理和调节城市土地的使用，使城市土地使用权如同一般商品一样，在供求双方之间自愿地有偿让渡，实现地产的交换和流通。特点：土地的用途受限制地产市场进行交易的只是土地的使用权城镇地产的流动往往伴随着房产的流动不能用于建造不符合城市规划规定的建筑2.房产市场不仅反映一定时期内房产供给量及有支付能力的房产需要量之同的经济联系，而且反映出房地产生产者与消费者之间，房产买卖双方之间，房地产业与国民经济其他部门之间的经济关系。特点：经营对象的不可移动性流通形式的多样性较强的区域性（二）按交易方式划分1房地产买卖市场是指从事房地产买卖活动的场所，包括房产所有权买卖和土地使用权让与。房地产买卖可分为现货买卖和期货买卖。2房地产租赁市场是房地产出租者将房地产使用权在一定期限内交给承租者，而房地产的所有权不变。出租者售出的是房屋在一定期限内的使用权，得到的是租金收人；承租者买到的是房屋在一定时期内的使用权，付出的是房租。3房屋调换市场房屋调换有两种形式：一种是房屋所有权的调换，交换双方原有所有权相互转移；另一种是房屋所有权不变，只发生使用权转移。4房产抵押市场是房产所有权人因借款或为第三者担保债务的履行，将房产及相应的土地使用权抵押给债权人作为保证。5房屋典当市场房屋典当是将房屋出典于人，收取一定的典价，在一定时间内原价回赎，过期不赎作为绝卖。（三）按交换物的性质划分1房地产金融市场房地产金融市场是为了高效能地运用资金，房地产资金的供应者和需求者进行资金融通和有价证券买卖交易的场所，是房地产货币资金经营方式和经营行为的总和。2房地产劳务市场主要是指向住户提供房屋修缮、加固，危房鉴定改造，屋内装潢、各类设计方案以及经纪人活动等。3房地产技术信息市场主要指各类房地产业务的中介、技术咨询、房地产交易、行业情况预测分析及国内外有关资料等。包括房地产价格评估和物业管理等。第二节房地产市场结构一、房地产市场的层次结构我国房地产市场划分为三个不同层次，即一级市场二级市场三级市场（一）房地产一级市场一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场，又称土地出让市场。在该级市场中，表现为政府与经营者和使用者之间的交易行为，政府直接参与交易活动，基本上是由政府根据国民经济的整体利益确定其价格和交易方式。房地产一级市场的特点：垄断性有限的竟争性政策导向性只有一个卖主--国家，一级市场为政府所垄断买方之间政府需要根据城市的发展规划和经济发展的需要，制订一些产业政策，调整土地出让规模、结构，引导开发商的开发经营行为及产业的发展，达到宏观调控的目的（二）房地产二级市场房地产二级市场是开发商与使用者之间的交易市场。二级市场具有在国家宏观调控下开放经营性质。在该级市场中，房地产呈横向流通，即由经营向使用消费平行转移，表现为经营者与消费者之间的交易行为，反映的是以开发经营价值为基础的市场价格。（三）房地产三级市场三级市场是指投入消费使用后的房地产交易，包括房屋买卖、租赁、土地转让、房地产抵押等项交易活动。特点：竞争充分交易主体复杂交易分散，规模较小交易对象多为存量房地产一级市场是二、三级市场发展的前提和基础，二、三级市场是一级市场的延伸和扩大，二、三级市场的健康发展又对一级市场的发展有促进作用。一、二、三级市场共同构成一个完整的有机的房地产市场体系，发挥整体功能，促进房地产资源的优化配置和房地产业的繁荣发展。二、房地产市场的行业结构土地市场物业开发市场建筑施工市场房产市场第三节房地产市场的特性和功能一、房地产市场供求特性（一）房地产市场供给的特性市场供给缺乏弹性市场供给的异质性市场供给的地区性市场调节的不完全性（二）房地产市场需求的特性市场需求的广泛性市场需求的多样性市场需求的融资性市场需求的长期性二、地产市场的特性垄断性计划性竞争性三、房地产市场的特性市场供给缺乏弹性市场供给的不同质性一级市场垄断性市场需求的广泛性与银行融资关系密切房地产市场具有较强的区域性房地产价格与地理位置关系密切房地产交易需要专业人士提供服务四、房地产市场功能（1）交换功能（2）资源优化配置功能（3）产业结构优化功能（4）信息传递功能（5）激励功能（6）评价预测功能