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第七章房地产销售策略7.1销售人员的素质和能力7.1.1销售人员的素质7.1.2销售人员的能力7.2房产现场销售实施工作程序7.3房地产销售策略7.3.1顾客购房心理与房产销售策略7.3.2房产销售中的策略运用你储备什么样的能力，就决定了你最终的出口，是一个还是两个。hH专业性人才综合性人才管理技术管理技术管理技术管理或技术人力资源管理中的“h”型理论销售的定义销售是一场没有硝烟的战争，都在维护自身企业的利益攻城掠地，你争我斗，互相蚕食，这是生物链上弱肉强食的自然规律的映射。-------高晓峰什么是销售？销售就是在最短的时间内，用合适的价格把任何产品卖给相关的人。销售就是服务，就是为了消费者的需要，帮助他们解决，减轻负担，心悦诚服地购买你的商品。销售=成交销售的重要性销售，是目前人才市场最流行、最为活跃、最富挑战性的职业，也是流动性最强、工作量极大、工作最辛苦、要求综合素质最高、最富社交性的职业。销售可以说是一个商业公司和企业里面最高端的功能，甚至在某些程度上说决定这个公司的成败之关键。销售之所以重要，是因为它是市场经济不可缺少的关键环节。计划经济下，卖方市场占据主导地位，货不愁销，企业占强势地位；市场经济下，买方市场占据主导地位，货求着卖，客户占强势地位。因此，销售作为企业利润来源的第一战线，销售在企业中举足轻重。销售活动，它是一种时间、专业知识、实战经验和行业人脉的积累。你面对不同的客户，就需要不同的销售策略和销售技巧。因此，销售人员应该是企业员工中素质和技能要求最高、报酬和待遇最好，同时也是最枯燥的工作岗位。但是，不称职的销售人员在工作岗位上呆的时间越长，相应对企业带来的损失也就越大；销售人员失去对企业的忠诚，他们的离职也会将捏在手中的企业核心或主要客户带走，客户的流失为企业带来的损失是无法估量，因此，在营销界有一句俗语“忠诚比能力更为重要”。销售成就人生李嘉诚，16岁在一家塑胶厂当推销员；22岁创办“长江塑胶厂”。36岁成为千万富翁。72岁成为亚洲首富等。乔·吉拉德一个世界销售界的传奇人物，连续12年荣登世界吉斯尼记录大全世界销售第一的宝座，他所保持的世界汽车销售纪录：连续12年平均每天销售6辆车，至今无人能破。他被吉斯尼世界记录誉为“世界最伟大的销售员”现今很多企业的总经理和投资人都是做销售的出身，因此，成功的销售人员，也基本具备了做老板的资格。如果你对销售行业不感兴趣或存有疑虑，请考虑一下吧：世界上最伟大的科学家阿尔伯特-爱因斯坦说“如果我能再活一次，我宁可当一名商人而不是理科学生。”既然你渴望拥有这样的机会，那就好好把握现在，即使你不能如愿当一名优秀的产品销售员，也请你好好推销自己，展现你的能力，让公司全方位的认识你，认同你。7.1销售人员的素质和能力礼仪是什么？人无礼则不生，事无礼则不成，国无礼则不宁礼仪的含义礼仪是人类在社会交往活动中形成的行为规范与准则，具体表现为礼貌、礼节、仪表、仪式、礼仪器物等。学习礼仪的意义一、展现良好的个人素质、个人修养。包括学识、做人、职业道德。1、丰富的学识是知礼、守礼的基础；2、做人就应正直、公平、坚持既定的政策和原则，诚实、实事求是、守信、不失约、不违约、不食言、不泄密；3、职业道德要有开放的头脑，敢于创新，不拘泥现状，有团队精神，坚持原则，不唯上，不唯权，要敬业爱岗，主动承担工作及工作责任，适应公司的文化，追求效率和效益，追求完美。二、展现良好的个人素质、个人修养包括学识、做人、职业道德个人修养要做到心要谦虚，量要宏大，唯宽以容人，唯厚以载人。教养体现于细节，细节展示素质。三、有利于建立良好的人际沟通。人际沟通具有心理、社会和决策等功能，和我们生活的层面息息相关。如何修饰外表(1)修饰外表是尊重客户也有益自身。客户对房地产销售人员的评价通常取决于第一印象，因为房地产交易毕竟不是个人经常行为。而第一印象外表、态度、用词最为关键，否则就没有进一步展示自己服务能力的机会。（2)修饰外表的重点是清洁、品位和保守。身体的清洁、服装的整洁、办公用品的整齐摆放均能建立客户清爽可亲的印象。要保持整齐、清洁，必须勤加检点。穿着或化妆如果欠缺品位，连带地会使客户对提供的服务和房屋产生平庸感，房地产销售人员需要不断学习，努力提升自己的品味。有品位的服装和化妆最忌争奇斗艳，房地产销售人员的外表应打扮得和工作性质相称，保守、稳重、更职业。个人形象表情面带微笑，和颜悦色，给人以亲切感；充满阳光，让人愉悦，拉近距离；养成良好习惯，形成职业笑容；目光正视，真诚坦然，使人愿意沟通。微笑（1）情绪记忆法，即将自己生活中，最高兴的事件中的情绪储存在记忆中，当需要微笑时，可以想起那件最使你兴奋的事件，脸上会流露出笑容。注意练微笑时，要使双颊肌肉用力向上抬，嘴里念“一”音，用力抬高口角两端，注意下唇不要过分用力。（2）对着镜子，做最使自己满意的表情，到离开镜子时也不要改变它。（3）当一个人独处时，深呼吸、唱歌或听愉快的歌曲，忘掉自我和一切的烦恼，让心中充满爱意。通过微笑把友善、热情表现出来，不卑不亢，落落大方同时微笑能愉悦他人，更能快乐自己眼睛平视嘴角微翘带笑挺胸收腹右手轻握左手放在腹部双腿直立并拢右后左前呈V型，左后跟贴右脚中后部双肩放松双臂自然下垂，双肘向后微收女士不适宜站姿×双臂抱胸前×腰不挺，不收腹×双腿分立×倚靠物体×上身摇晃形体规范站姿电话礼仪宗旨：让您的客户在电话的另一端也能感觉到你的微笑，客户好像有与你谈恋爱的感觉。客户对你所说的话充满着神秘美好的向往。要运用热忱、专业、正派的态度，让客户跟着你走，最终取得成功。◆三声内必须接听，使用规范的应用语；◆语音清晰，注意表情，电话中的语言应比平时速度稍慢，调整好自己的情绪（面带微笑）；◆体态优雅，沉着大方，电话中的挺拔潇洒还是慵懒无力，直接影响你的声音，语气和精神状态；◆谈话中注意礼节，使用礼貌用语；◆如果对方拨错或不清楚该找谁，应礼貌说明情况，并热情为对方转接相关人员；◆打接电话，轻拿轻放。电话礼仪——基本常识（3）接待顾客礼仪1.遇见客户消极的做：低头当看不到或面无表情说：“您好”积极的做：微笑问好说：您好！（上午好！中午好！下午好！）2.当客户在招手时消极的做：无微笑，没有示意表示了解积极的做：微笑点头示意，快速向前：如距离远，则举手示意收到说：您好！有什么可以帮到您？3.客户在展厅选择座位坐下消极的做：慢慢走过去，没有微笑说：你要喝点什么呢？积极的做：微微欠礼，微笑询问说：先生（小姐），您好，请问您需要喝点什么吗？我们这有茶、橙汁、可乐！4.客户起身离开时消极的没有招呼积极的做：微笑，快速向前说：请慢走，谢谢（欢迎您下次再来！）2.知识结构(1)房地产企业相关知识信息(2）房地产开发有关知识信息(3）顾客有关的知识信息(4）房地产产业和市场行情有关知识信息(5）房地产销售有关法律法规等知识信息事例：有一家电厂的发电机坏了，请了一位电机专家来检修。专家来了以后，这里看看，那里听听，最后，在电机上用粉笔画了一个圈，说：“毛病在这里。”工人们把那里打开，很快就修好了电机。最后，厂家付报酬的时候，专家要了10000元。大家很不服气：“就用粉笔画了一个圈，就要10000元？”专家说：“用粉笔画圈收1元，知道在哪里画圈收9999元。”结果大家都服了。这就是专业。专业应该得到专业的报酬。1、职业素养职业素养就是本职业内的规范和要求，是销售人员在任职过程中必须具备和体现的综合品质。它大致包括以下几个方面：1、进取心（态度）。进取心也称为成就欲或者成就导向，是指个人希望更好地完成工作或达到某一绩效标准，强烈追求成功的持续性的愿望。销售人员应该具备哪些素质古希腊有个大哲学家苏格拉底，有一天，一个年轻人想向他哲学。苏格拉底带着他走到一条河边，突然用力把他推到了河里。年轻人起先以为苏格拉底在跟他开玩笑，并不在意。结果苏格拉底也跳到水里，并且拼命地把他往水底按。这下子，年轻人真的慌了，求生的本能令他拼尽全力将苏格拉底掀开，爬到岸上。年轻人不解地问苏格拉底为什么要这样做，苏格拉底回答道：“我只想告诉你，做什么事业都必须有绝处求生那么大的决心，才能获得真正的收获”。一个销售人员若拥有像被苏格拉底按在河里的年轻人那样强烈求生欲的成功欲望的时候，会想方设法去达到其目的，阻力为帮助力，将勇往而不胜，而且成功欲望愈大则发展愈快。所以说企图心将决定销售人员职业生涯发展的高度。2、意志力。也称耐受力或者承受压力能力、自我控制能力和坚韧性等，指面对巨大的压力环境，能够克服外部、内部和自身困难，不受任何影响，坚持完成指定任务的能力。有一种品质可以使一个人在碌碌无为的平庸之辈中脱颖而出，这个品质不是天资，不是教育，也不是智商，而是自律。有了自律，一切皆有可能，无，则连最简单的目标都显得遥不可及。事实上，在每一种追求中，作为成功的保证，与其说是才能，不如说是不屈不挠的意志。意志力可以定义为一个人性格特征中的核心力量，它是人的行动的动力之源。销售人员应该具备哪些素质去做你害怕的事，害怕自然就会消逝。----罗夫·华多·爱默生。我怕，所以我去做，因为去做所以我才会不怕。---电影《保镖》男主角：弗兰克学习堂吉诃德大战风车愈挫愈锐的精神，不断暗示和鼓舞自己。3、客户服务意识。销售绝不是将商品买出去就算完成任务，而是要时刻关注外部客户不断变化的需求，竭尽全力帮助和服务客户，达到客户满意，树立为客户创造价值的意愿和态度。“争取一个客户部容易，失去一个客户很简单”。在销售环节中，售前、售中、售后服务是至关重要的，忽略某一个环节都会导致客户的抱怨和流失。我们的服务要不止于顾客认可，更要追求顾客成功。总之，与客户的距离无限小，企业发展的空间就无限大。销售人员应该具备哪些素质到客户家巡视米缸服务到家王永庆年轻时，曾在嘉义经营米店，由于有多家同行竞争，如何争取消费者购买“王家碾米厂”的产品，让王永庆煞费脑筋。最后，他想到了“服务”，以最贴心的服务胜出。他不定时到客户家“巡视米缸”，并估计能够食用的天数，记在小册子上。等到客户用罄日期的前几天，即载着米再度拜访，取得许可后，就把旧米先倒出来将米缸擦拭干净，再将新米倒入缸中，然后再把旧米倒在上面。使用“王家碾米厂”的客户，看到王永庆细心又勤快，服务又好，于是就成为长期客户。他就是以服务打响知名度，成为嘉义地区业绩最好的米店。4、自信心。自信心是一种对自己的观点、观察和分析问题、解决问题的能力，完成任务的能力的自我信任。销售人员每天要独自面对形形色色的客户，面临林林种种的困难，这就要学会自我的有效激励和调节，如通用的“翁格玛丽效应”：我行，我一定行。信心是成功的其中一个原因.有信心不一定成功,但没信心一定不能成功!一个人除非自己有信心，否则不能带给别人信心；已经信服的人，方能使人信服。相信就是强大。怀疑只会抑制能力，而信仰却是力量。销售人员应该具备哪些素质断箭的故事不相信自己的意志，永远也做不成将军。春秋战国时代，一位父亲和他的儿子出征打战。父亲已做了将军，儿子还只是马前卒。又一阵号角吹响，战鼓雷鸣了，父亲庄严地托起一个箭囊，其中插着一只箭。父亲郑重对儿子说：这是家袭宝箭，配带身边，力量无穷，但千万不可抽出来。那是一个极其精美的箭囊，厚牛皮打制，镶着幽幽泛光的铜边儿，再看露出的箭尾。一眼便能认定用上等的孔雀羽毛制作。儿子喜上眉梢，贪婪地推想箭杆、箭头的模样，耳旁仿佛嗖嗖地箭声掠过，敌方的主帅应声折马而毙。果然，配带宝箭的儿子英勇非凡，所向披靡。当鸣金收兵的号角吹响时，儿子再也禁不住得胜的豪气，完全背弃了父亲的叮嘱，强烈的欲望驱赶着他呼一声就拔出宝箭，试图看个究竟。骤然间他惊呆了。一只断箭，箭囊里装着一只折断的箭。我一直刳着只断箭打仗呢！儿子吓出了一身冷汗，仿佛顷刻间失去支柱的房子，轰然意志坍塌了。结果不言自明，儿子惨死于乱军之中。拂开蒙蒙的硝烟，父亲拣起那柄断箭，沉重地啐一口道：不相信自己的意志，永远也做不成将军。5、创新意识。不断研究销售行业的发展趋势，前瞻性地预测和研究销售理论和技巧，不断尝试创新的意