房地产选址

房地产选址随着我国经济建设的高速发展，房地产的投资和开发进入了一个全新的发展时期。房地产项目的选址是房地产投资的第一步，一个房地产项目开发的成功与否，项目的选址至关重要。如何有效的评估项目地段的开发价值，是房地产开发商科学决策的重要环节和难点。房地产项目选址的影响因素有很多，而且这些影响因素大多都是定性的，项目的选址是对项目的各种区位因素进行综合权衡而得出的，所以项目的选址往往取决于决策者的经验、认知以及主观意念。影响房地产项目选址的因素可归为以下几个方面：1、区位因素：房地产项目选址的一个显著特点是其影响因素的复杂性和数据的集中性。首先，房地产项目的选址与一个地区的政治、经济等因素息息相关。这些因素将直接或间接的对房地产市场产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响。其次，土地开发和建设是城市规划的重要部分，进行选址时一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，对城市的现状规划结构和发展计划及城市的战略均要深入的研究，要结合土地储备和规划选址全盘考虑，要充分考虑拟选址的坐落是否符合当地发展规划，与周边环境是否协调等因素。按其范围大小可以分为宏观、中观和微观因素。宏观区位因素：指影响房地产市场开发的整体环境要素，如国家或地区的投资环境；中观区位因素：指所处地域的经济发展水平、自然资源条件、基础设施状况等；微观区位因素：指所处具体场所的自然条件、配套设施等。2、地块环境因素：房地产项目的用途不同，考虑的细部因素也不一样，细部因素主要指房地产项目拟选址地块的环境因素，不同的房地产开发项目的选址应重点分析自然环境、人文环境两方面的因素。从自然环境来看要考虑多方面因素。首先拟选址的占地面积，其次是拟选址的气象条件、地质条件、水文条件等，然后是环境条件，场地周边的景观，如公园、广场、状况良好的自然风景等也会大大加分。人文环境对于房地产选址的重要性也逐渐凸显出来，现在的房地产项目的宣传，出了自然环境的渲染，就是对于人文环境的大力宣传，高校林立，商业便利，抑或是就近有一所重点中学，都可以对该处房产有扭转性的影响。3、基础设施：即道路、给排水管线、燃气管线、集中供热管线、供电设施等。如果区域地段的基础设施尚未建设完成，那么这样的地块不仅在正常开放周期内收回资本比较困难，而且后期隐患较多。因此在选址时必须仔细考虑拟选址所在的水、电、燃气等各项基础设施的情况，包括供应数量、质量、价格等现状及发展规划。4、交通状况；地块的交通要素涉及到交通路网状况，到火车站、汽车站、机场的距离等。无论是对住宅项目的选址还是工商业项目的选址，地块周为的交通路线状况都尤为重要，拟选址的交通运输条件是否便利，公共交通的通达度和可利用度都是必须要考虑的条件，。5、土地政策：房地产开发商在项目选址时必须密切关注国家和地方政府有关土地政策的一举一动。近年来，房地产发展尤为迅速，出现了房价上涨过快，空置率上升等不良现象，国家的宏观政策也根据现状不断出台，以引导房产市场向健康方向发展。就全国中等以上城市来讲，房地产已经进入了一个相对成熟的时期，政府各项管理制度更加完善、土地资源更为紧张、竞争压力不断加大。不同类型的投资项目对区位、环境、交通、消费群体等有不同的要求。一、居住项目选址：居住项目是指供人们生活居住的房地产，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。居住项目主要为人们提供一个安静舒适的生活休息空间。居住项目选址主要考虑因素：1、城市总体规划：居住项目选址要与旧区改造相结合，新的住宅区要向内外环之间和外环线周围发展，要与沿江、沿河、沿海、沿路开发相结合，要与郊区新城镇建设相结合。2、市场状况：对市场状况的调查和分析是房地产项目开发的基础，也是项目开发成败的重要影响因素。分析该地区的房地产市场需求量和供应量，并对未来市场变化进行科学分析和预测；分析需求市场的层次结构。3、地块背景及区域规划方向：其目的是分析地块的开发建设条件、地块规划限制条件、区域将来可能出现的各种物业类型和由此带来的潜在客户等等，为开发商提供较为详细的决策依据。4、自然环境：山水、湖畔、绿地等自然生态景观以及清新的空气，都是居民选择安居，也是房地产投资者在选择居住项目区位时要考虑的因素。5、环境保护：居住区必须从工商混合区中分离出来，工业要向园区集中，居住区必须防止“三废”污染以及放射线、电磁辐射等污染。6、交通条件：如果项目在市区内，周边一般都会有便捷的公共交通系统，能够满足居民日常出行的要求；如果项目在市郊，要求项目所在地要有能够便捷到达城市中心或商业、休闲区的交通条件，如地铁、轻轨、公交线路等，以便保持与市区的紧密联系。7、生活配套设施：居住项目所在地应具有较好的生活配套设施，比如菜市场、超市、医院、学校和银行等等。8、市政基础设施：居住项目应尽量依托主城区，以便共享城市中的市政配套设施，如供电、供水、供气、道路、通信线路等，完善的市政配套设施不但可为项目提供便利的建设条件和资源，利于项目开发。9、房地产相关政策：居住项目选址应充分考虑相关政策的影响，重视国家鼓励的项目投资方向，开发商在政策导向下可以结合企业自身资源优势对地块取舍进行权衡。10、用地成本：在对某地块进行初步了解的基础上，应对地块价格进行粗略估计，结合地块规划限条件估算项目投资成本和收益，以此衡量地块的“经济效益”。二、商业项目选址一般来说，我们谈到的商业地产主要是指消费类经营场所，例如商业街、步行街、百货类商场、商办、商贸中心等。前四类在市区居多，而最后一类的商贸中心，是指家居建材市场、汽配摩配、乃至小商品城，地处较偏远或建造于特定位置。商业地产有一句名言：“商业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址”。无论是大型购物中心、便利店、连锁店等从事商业活动选址非常重要。商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策。对于日常消费办公类的商业地产选址，我们首先要考虑以下几点要素：1、客流规划商业选址过程中客流规划是选择店址的重要因素。商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的集聚效益，要求最大限度地利用城市的各种基础设施，所以城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要限制因素。2、消费结构我们选址的目的是什么？建造项目---招商---开业---管理经营。而不论是招商环节还是经营管理环节，消费者始终是我们要着重研究的对象，所谓消费结构就是你的目标客群收入水平、消费力度、消费频度、消费特点等的具体结论，这样在项目定位、对外推广宣传中，才能有的放矢的将开发商有限的宣传费用好，亦可选择好针对性的营销工具3、商业中心可达性交通状况的好坏直接影响到客流量。商业在追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。商业中心交通可达性最佳的实质是，所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。4、配套设施你开餐饮，周边就需要有停车位；你开炒货店，旁边就应该有饮料店；简单通俗的道理，配套的周全会让消费者快速养成消费习惯，而先入为主的消费印象分尤其重要，试想第一次来消费，这也没有、那也没有，还会有愉快的后续吗？当然，商业项目的配套是个严谨而又专业的课题，项目内部的配套设施，周边的配套设施，不能过度重复、叠加效果相得益彰，才能有效吸引投资者和消费者。5、发展空间这里的发展是指项目的延伸性，我们在经营一个项目，前提是做好近期2年的、远期5年的发展规划，那么针对可能会发生的经营状况和周边情况变故，我们选址过程要有策略的调整项目的格局、业态、商业政策等等，亦需要考虑到发展起来之后的，商业项目的扩张、升级等等，做好了提前的物理空间和经营空间的规划，有了既定的路线，势必稳妥。也就是说，商业在选址过程中还要密切关注城市发展的进程。商业设施的选址要符合城市发展规划的要求，不仅要考虑在规划地块内建立足够数量的停车位，特别重要的是城市交通系统的支撑。除了以上几点要素要加以灵活应用外，还有重要的两点要素：一是要考虑到消费者的购物便捷，二是要特别注意土地的性质和使用期限。一般来说，建材、汽配城这些项目多是选在城乡结合部之类地段，周边的配套不会是非常完善，但消费者的购物便捷就提到了极为重要的位置，这与市区购物不同，市区的公交、的士等都很方便，在此类商贸中心的选址谈判上有必要先行与公交部门商谈开通链接市区中心、火车站、汽车站的公交线路，以及直通车线路，最大程度的方便消费者购物，不是说现在私家车多了，大家都愿意开车去郊外采购，服务的意识上了台阶，深入人心的购物便捷通道打开了，自然上门的消费者多，这就是解决郊区购物中心的一大人流量难题。在此类地段的项目，土地的价格多是较为便宜，但对于土地的使用性质，不是每个开发商都会去深究，特别是在使用期限和该地块的所属权限问题，涉及到乡镇的土地所用权和市里对其的发展规划要求，都应列入选址需要探索清楚的目录里。下面简单的对具体的项目选址作简要介绍：零售商业项目的选址：零售商业项目包括各类商场、购物中心、超级市场、店铺等类型。零售商业除了考虑市政配套设施、交通条件、房地产相关政策及用地成本等因素外，还应着重考虑以下影响因素：（1）消费市场；（2）商业环境；（3）商业辐射范围；（4）潜在商业价值；（5）规划设计条件。写字楼项目的选址：依照写字楼所处的位置、自然或物理状况和收益能力，专业人员通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。在写字楼项目选址时，除了考虑城市规划的影响、市政基础设施条件、房地产相关政策及用地成本等因素外，还应着重考虑以下影响因素：（1）周边环境状况；（2）交通便捷程度。专卖店项目的选址：以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利。采取柜台销售或开架销售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究。注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务，营业面积的规模根据商品特点而定，目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主。一般选址于市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内。三、工业项目选址工业项目指为人类生产活动提供入住空间的房地产，常见的包括非标准工业厂房、标准工业厂房、仓储用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）、工业园区等。工业项目选址除了考虑房地产相关政策、用地成本以及市政配套设施等因素外，还应着重考虑以下因素：1、城市规划：工业项目选址首先应考虑城市规划的限制。城市规划包括城市的功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围等内容。2、区域位置：工业性质决定了工业项目的选址方向，如污染性企业应建在远离城市的下风向处，如果是对居民影响不大的工业项目则考虑在城市郊区或开发区内建设，这样可以方便企业员工上下班，减轻交通压力。目前，很多城市都有成规模的开发区、保税区等吸引投资者前来投资，同时还可以享受到土地、税收等政策方面的优惠。3、交通条件：良好的对外交通网络能够有效地解决开发建设所需要的原材料和劳动力等资源的运输问题，保证项目顺利开发，待项目建成投产后，也能便捷的连接原材料供应基地和产品销售市场。总之，房地产项目的选址是进行房地产项目建设的第一步，在进行选址工作时，要建立科学综合评价体系，进行多方案的比较选择，进而确定选址方案，而且对选址方案的评价也不能单一，应该是多角度的、系统的。在科学的方法指导下，获得房地产开发项目选址的最优方案。