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第二章房地产抵押贷款本章重难点：重点掌握房地产抵押贷款的基本概念和分类、房地产抵押贷款的特点和作用以及房地产抵押贷款运行中的关键环节；了解我国房地产抵押贷款的发展现状；理解房地产抵押贷款市场结构的含义。第一节房地产抵押贷款概述一、抵押与房地产抵押–所谓抵押，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，并将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第一节房地产抵押贷款概述一、抵押与房地产抵押–房地产抵押，是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保的行为。当债务人（抵押人）不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。二、房地产抵押贷款的涵义及分类（一）房地产抵押贷款的涵义–房地产抵押贷款，是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。二、房地产抵押贷款的涵义及分类（二）房地产抵押贷款的分类–按贷款对象分：企事业法人房地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款；–按贷款用途分：房屋开发抵押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押贷款和其他用途的房地产抵押贷款；–按贷款利率分：固定利率贷款和可调利率抵押贷款。三、房地产抵押贷款的特点（一）以抵押为前提建立的信贷关系（二）以房地产抵押为条件的贷款（三）房地产抵押贷款的现实性四、房地产抵押贷款的作用（一）增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展（二）增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展（三）发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展（四）确保银行贷款的安全，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展第二节房地产抵押贷款的运行环节一、房地产抵押权的设定•原则上：依法取得所有权的房屋均可设定抵押。•《城市房地产抵押管理办法》规定不得设定抵押的条件：见P20。二、房地产抵押合同房地产抵押合同可以单独订立，也可在其他经济合同中订立抵押条款。抵押合同中需注明以下条款：1．抵押当事人的名称或姓名、住所；2．抵押合同与借款合同的关系、借款合同编号；3．抵押权所担保的债务种类、数额、范围；二、房地产抵押合同抵押合同中需注明以下条款：4．抵押物的名称、处所、类型、结构、建筑面积、用地面积以及四至范围、房地产权属和编号；5．抵押房地产的价值；6．抵押期限；7．抵押房地产的占管人、占管责任以及意外毁损或者灭失的责任；8．抵押权灭失的条件；9．抵押房地产的保险；10．抵押物的处分及所得价款的分配顺序；二、房地产抵押合同抵押合同中需注明以下条款：11．抵押人和抵押权人的保证；12．违约责任；13．合同争议的解决方式；14．抵押合同公证、登记与注销、费用的负担；15．抵押当事人约定的其他事项；16．签订抵押合同的时间、地点。二、房地产抵押合同在建工程抵押以房地产设定最高额抵押抵押合同中不得约定的条款三、房地产抵押登记（一）抵押登记的意义抵押合同生效必须办理抵押登记；抵押登记的意义在于保障房地产交易的安全和有效；设定抵押并经登记后，抵押具有公信力和公示力，可以对抗任何第三人。三、房地产抵押登记（二）房地产抵押登记的规定1、申请房地产抵押登记的抵押人、抵押权人，应当向登记机关交验相关文件；2、登记机关应当对申请人的申请进行审核；3、抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。四、抵押房地产的处分•当债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权人依法律规定的程序处分抵押房地产，以抵押的房地产变卖、拍卖价款或以折价的方式优先受偿，以实现其债权。四、抵押房地产的处分（一）抵押房地产处分的条件•债务履行期限届满，而债务人未履行债务时可对抵押房地产进行处分：1．债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；2．抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；3．抵押人被依法宣告解散或者破产的；4．抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；5．抵押合同约定的其他情况。四、抵押房地产的处分（二）抵押房地产处分的方式1．抵押房地产折价2．抵押房地产变卖3．抵押房地产拍卖五、抵押贷款的偿付国际上抵押贷款方式：固定利率抵押贷款可调利率抵押贷款五、抵押贷款的偿付其中：M=抵押常数（1元贷款的每月还款额）n=贷款年限R=贷款年利率12)12/1(112/nRRM第三节房地产抵押贷款市场结构•房地产抵押贷款市场结构是指由初级抵押市场和二级抵押市场组成的一个有序的开放式市场体系。一、初级抵押贷款市场–初级抵押贷款市场是房地产金融机构为买房和建房单位或个人提供贷款的市场。二、二级抵押贷款市场结构–二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。第三节房地产抵押贷款市场结构一、美国抵押贷款方式的发展•1930年以前，美国市场上的抵押贷款年限很短，多数在3年至6年以内。•1934年美国《住宅法》批准成立联邦住宅管理局。联邦住宅管理局推广一种低首付、固定利率、等额本息偿还的抵押贷款，并通过为住房抵押贷款提供保险来稳定抵押贷款市场，•固定利率的长期住宅抵押贷款只有在利率不会迅速上升及短期利率低于长期利率的情况下才是可行的。•采用可调利率抵押贷款方式，贷款人可将贷款利率风险部分地向借款人转移。第四节房地产抵押贷款的发展二、我国住房抵押贷款的发展与思考•国内的住房抵押贷款走过了与美国相似的历程；•1990年代初，建设银行上海分行发放的住房抵押贷款，首付款高达50％，贷款期限也只有5年左右；•十年之后，上海住房抵押贷款的迅速发展，突出表现在首付款最低降到了20％，贷款年限最长可达30年，类似于美国联邦国民抵押贷款协会关于借款人还款能力的标准，国内多数银行对借款人的月贷款本息和家庭月收入比最高达到50％；•还款方式主要有所谓等额本金和等额本息两种可变利率方式。第四节房地产抵押贷款的发展二、我国住房抵押贷款的发展与思考–目前存在的问题及解决思路•确实把握房价的真实性•建立以商业性保险与政府担保相结合的住房金融保险体系•重视建立个人信用制度，以解决逆向选择问题•建立合理的住房金融资金筹集机制，以解决住房金融的流动性问题第四节房地产抵押贷款的发展