房地产金融第二章房地产金融基本知识

第二章房地产金融基本知识第一节房地产金融的分类与特征第二节影响房地产金融的社会经济因素第三节资金时间价值及相关概念第四节担保融资第一节房地产金融的分类与特征一、房地产金融的分类1、按经营性质可分为政策性房地产金融和自营性房地产金融2、按照融通方式可分为直接金融和间接金融3、按照贷款形式可分为信用贷款和担保贷款第一节房地产金融的分类与特征政策性房地产金融是指与住房制度改革有关的各种货币资金的筹集、融通和结算等信用行为。包括：住房公积金存贷款、合作建房贷款、经济适用房住房开发贷款等。自营性房地产金融是指银行与非银行金融机构在政策允许范围内办理的与房地产有关的资金筹集、融通和结算等信用活动。包括：房地产开发贷款、房地产消费信贷、一般房地产抵押贷款、房地产保险、房地产投资信托、房地产置业担保、房地产典当等。第一节房地产金融的分类与特征房地产直接金融是指不经金融中介机构作媒介而由资金供给者和房地产资金需求者双方直接协商所进行的融资。包括：政府发行的住房建设债券、住房公债、土地债券、投资基金，房地产公司发行的股票、债券、房地产投资券等。房地产间接金融是指有金融中介机构参与的融资活动。包括：银行的长短期存款、向房地产开发企业提供的土地开发贷款、商品房开发贷款、短期流动资金贷款以及向居民个人发放的住房消费贷款。第一节房地产金融的分类与特征信用贷款是指凭借借款人的信誉、无须提供任何担保的融资活动。担保贷款是指借款人需提供第三人担保或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保。人的担保主要有保证方式；物的担保主要有抵押、质押、按揭等方式。第一节房地产金融的分类与特征二、银行的房地产金融业务1、资产业务（主要是房地产放款业务）2、负债业务（存款业务、借款业务、金融机构来往业务）3、表外业务（即银行通过代替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务，也称中间业务，包括房地产信托中间业务、房地产租赁中间业务、房地产咨询业务和房地产代理中间业务等）第一节房地产金融的分类与特征三、房地产金融的特点1、资金密集性2、资金周转期长（建设期1年以上，住房贷款偿还期一般10年以上，租赁回收期也是10年以上）3、资金运动固定性（房地产资金的投入、转换、回收都在同一固定位置，由不动产的特性所决定）4、资金增值性（房地产开发经营过程中属于社会再生产的增值，以及房地产本身价值的增值性）5、风险性（由于房地产资金融通大多数是中长期融资，过程中有政策风险、决策风险、自然风险和财务风险）第二节影响房地产金融的因素经济周期和房地产周期的影响银行利率的变化税收政策的影响货币汇率的变化日用品价格的变化证券和其他投资工具的回报率变化金融政策社会福利制度第二节影响房地产金融的因素一、经济周期和房地产周期的影响由于房屋供求的时差性、消费者的心理因素、政策影响等原因，房地产市场很容易出现周期性波动。西方学者认为宏观经济周期比房地产周期滞后一段时间，因此房地产周期被看成是整个宏观经济的晴雨表。在经济周期和房地产周期的复苏阶段后期和繁荣阶段，房地产市场销售形势好，价格上升快，房地产金融活动活跃，银行信贷规模扩大。当处于周期的衰退后期和萧条阶段，房地产市场萎靡，贷款拖欠和呆账现象较多，房地产金融不活跃。第二节影响房地产金融的因素二、银行利率的变化利率变化对房地产市场的影响一般是反方向作用，即提高利率，增加房地产企业的融资成本和购房者的借贷成本，从而紧缩房地产信贷规模，防止市场过热，房地产金融活动得到抑制；反之，降低利率则起到刺激房地产市场，扩大信贷规模，房地产金融活动更为活跃。另外利率变化也可起到改变投资者和消费者预期的效果。第二节影响房地产金融的因素三、税收政策的影响一般而言，在房地产交易方面减税，降低了交易成本，有利于活跃市场交易，有利于投资和房地产金融的发展；加税则加重了交易成本，不利于市场交易的增加，不利于投资和房地产金融的扩张。如近两年国家对房地产市场的调控采用在房地产交易过程中征收营业税和个人所得税的政策。房地产事实上也是重要避税工具，税法税率的变化必然对其产生突出影响，从而对房地产金融产生影响。第二节影响房地产金融的因素四、货币汇率的变化一般而言，汇率对房地产的影响主要体现为：在一个短期内，随着汇率的变化，如本币升值则会导致国际投机资本涌入，在赚取升值前后汇率差的利润的同时，还可获得投资房地产的利润。在一个较长的稳定变动趋势中，汇率下降（本币升值），本币兑换的外币数量更多，产生资本流出，使国内的房地产价格下降；汇率上升（本币贬值），本币兑换的外币数量更少，产生资本流入，使本国房地产价格上升。第二节影响房地产金融的因素五、日用品价格的变化日用品价格的变化可能导致人们购买力的变化，使得投资于房地产的资金减少。特别是恩格尔系数较高的国家或地区，一般日用品的价格变化作用更明显。如粮油、食品等涨价，普通家庭能用于支付住房贷款月供的资金就减少。但另一方面可能导致房屋建设成本升高。第二节影响房地产金融的因素六、证券和其他投资工具的回报率变化在购买房地产作为普通投资工具的国家，其他投资工具的回报率变化会对投资于房地产产生替代性作用，即若证券收益率下降，房地产投资会增加，从而房地产金融会更活跃；若若证券收益率上升，在居民自有资金有限的情况下，房地产投资可能减少，从而会抑制房地产金融活动。第二节影响房地产金融的因素七、金融政策的影响国家的金融政策是宏观调控的重要政策措施，必然对房地产业和房地产金融发展形成重大影响。如银根的松紧、利率降升、货币供应的增减、贷款审查的宽严等，都对房地产的发展形成巨大影响，甚至有时会使房地产也成为所谓的“政策市”。第二节影响房地产金融的因素八、社会福利制度的影响社会福利制度对房地产的影响是：福利条件越好，个人买房越不踊跃，人均拥有自主房屋的比率越低；福利条件越差，个人买房就越踊跃，在同等社会经济发展水平条件下人均拥有的自主房屋比率越高。第二节影响房地产金融的因素按照联合国欧洲经济委员会最新的统计资料，欧美发达和较发达国家的总自有住宅率普遍在60%一70%。比较高的是爱尔兰(80%)、挪威(78%)、葡萄牙(76%)、英国(70%)、美国(68%)、意大利(68%)。处于中间层次的有法国(60%)、芬兰(63%)、加拿大(64%)。比较低的是瑞士(31%)、德国(39%)、瑞典(46%)、丹麦(50%)、荷兰(50%)、奥地利(57%)。第三节资金时间价值及相关概念一、利率利率是在一定时间内（一般是1年）所获得利息额和所贷金额之比率，即利息额与本金之比。用公式表示为：式中：i——利率I——一定时期的利息P——贷款本金%100PIi第三节资金时间价值及相关概念一、利率（一）单利与复利计算利息的方法有两种：单利法与复利法。单利法只以本金计算利息，不考虑利息在投资情况下使用的利率，基本计算公式如下：I=P×i×n，n为借贷时间的单位。i和n是相对应，即年利率i对应于年数n。复利法计算利息是把定期结算的利息加入本金，逐期滚动计算。计算公式如下：F=P×(1＋i)n，F为本利和。第三节资金时间价值及相关概念一、利率（二）名义利率与实际利率（考虑通货膨胀率）实际利率是指物价不变、货币购买力不变条件下的利率，在通货膨胀情况下是剔除通货膨胀因素后的利率。名义利率是没有剔除通货膨胀因素的利率，也称为票面利率。名义利率与实际利率之间关系：名义利率=实际利率＋通货膨胀率若名义利率小于通货膨胀率，此时实际利率为负。第三节资金时间价值及相关概念一、利率（三）名义利率与实际利率（利率单位与计息周期不一致）例：某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%，每月计息一次”。这里的年利率6%是“名义利率”。当按照单利计息时，名义利率和实际利率是一致的。而按照复利计息时，上述“年利率6%，每月计息一次”的年实际利率则为：%17.61)12%61(12名义利率第三节资金时间价值及相关概念一、利率（三）名义利率与实际利率（利率单位与计息周期不一致）例：年利率为12%，复利计息，分别以一年1次计息；1年4次按季度利率计息；1年12次按月利率计息，分别计算各种计息方式下的实际利率。%68.121)12%121(%55.121)4%121(%12124按月计息的实际利率按季度计息的实际利率按年计息的实际利率第三节资金时间价值及相关概念一、利率（三）名义利率与实际利率（利率单位与计息周期不一致）在这里，名义利率与实际利率之间的关系式：在此，名义利率为r，1年计息m次，每一计息周期的利率为：r/m。名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率之间的差距越大；当每年计息周期m＞1时，实际利率大于名义利率。1)1(mmri第三节资金时间价值及相关概念二、资金等值与现金流量图（一）资金等值的概念资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值，也可以解释为“某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。如果年利率为10%，则现在的100元和1年后的110元具有相等的实际经济价值。第三节资金时间价值及相关概念二、资金等值与现金流量图（一）资金等值的概念通常情况下，在资金等值计算中，人们把资金运动起点时的金额称为现值。资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值。资金运动过程中某一时点与现值等值的金额称为时值。连续出现在各计息周期期末的等额支付金额就是年值。现值、终值、年值三者之间的相互换算公式（1）一次支付终值公式F=P(1+i)n，即复利公式，则(1+i)n称之为“一次支付终值系数”。如要计算一定本金的居民定期存款在期末的本利和。（2）一次支付现值公式即贴现公式则称之为“一次支付现值系数”。niFP10123n-1nPFni11简写为(F/P,i,n)简写为(P/F,i,n)（3）等额序列支付现值公式，则称之为“等额序列支付现值系数”。如要计算每月一定收入的居民家庭能申请最大抵押贷款额度。（4）资金回收公式，则称之为“资金回收系数”。nniiiAP1110123n-1nPAAAAAnniii111111nniiiPA111nniii简写为(P/A,i,n)简写为(A/P,i,n)0123n-1nPAAAAA各期贴现值：21iA31iA11niAiA1nnnnnnniiiAiiiAiiiiiAiAiAiAiAiAP11111111111111111111111111132132niA1已知年值A求现值P（5）等额序列支付终值公式，则称之为“等额序列支付终值系数”。如计算某人每月把工资的一定数额存到银行，n年后所得到本利和。即“零存整取”（6）储存基金公式，则称之为“储存基金系数”。iiAFn11iin1111niiFA11nii0123n-1nFAAAAA简写为(F/A,i,n)简写为(A/F,i,n)0123n-1nFAAAAA各期在n期末复利值：21niA11iA11niAiiAiiiAiiiiAiAiAiAiAFnnnnnn11111111111111100121012101iA已知年值A求终值F31niA第三节资金时间价值及相关概念二、资金等值与现金流量图（二）现金流量图现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。以横轴为时间轴，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取