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房地产的基本知识一、土地的概念土地是地球表面陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。二、土地的特性1、自然特性2、经济特性第一节土地的概念及其特性三、土地用途包括哪些种类？•土地分为农用地、建设用地和未利用地。•农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；•建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；•未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。三产业的划分•第一产业是指农、林、牧、渔业。•第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。•第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。第三产业包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织四、什么是土地使用权出让？•土地使用权出让，是指市人民政府以拍卖、招标、协议、挂牌的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。5、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？•土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。六、土地使用权的出让方式有哪些？•土地使用权出让包括招标、拍卖、协议、挂牌四种方式•拍卖出让土地使用权：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。•招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。•协议出让土地使用权：是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。•土地的挂牌交易：即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。七、什么是行政划拨用地？•土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。第二节城市土地经济及房地产经济一、城市土地经济1、含义：城市土地是指建城区和城市规划区范围内的土地，这两类土地是城市土地管理的主要对象。2、城市土地的特性:1）城市土地的位置具有相当的重要性2）城市土地对交通运输和城市基础设施状况具有很大的依赖性3）与农业用地相比，土地面积对城市土地的制约性相对较小4）城市土地在使用方向上具有固定性5）城市土地具有价值的扩散性和区域整体性的特征二、城市房地产经济1、房地产的概念：房地产是指土地、建筑物及其他地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产又称不动产、物业。包含：（1）土地（2）建筑物（3）房地产物权房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业；建筑业属于第二产业。2、房地产开发和经营•房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。•房地产经营也有广义和狭义之分，广义上讲，它是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释。3、房地产开发具有多种形式：根据划分标准的不同，房地产开发具有多种形式。1）、根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式：a、综合开发。是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。b、土地开发。是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。它与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后，按照当时的市场价格，通过拍卖、招标的方式，把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设，并按规定收取土地开发费。c、房屋开发。是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。2）、根据房地产开发承担方式的不同，又可分为以下三种形式：•（1）独自开发。即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。（2）委托开发。即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托，根据已划定的征地红线，进行规划设计，拆迁安置，组织施工，直到建成后交付委托单位。开发公司按规定收取开发管理费或承包费。（3）分包开发。即房地产开发公司接受某项开发工程后，根据公司自身的能力和工程项目的性质、工程量的大小，将该工程分包给有关专业工程公司3）、根据房地产开发阶段的不同，可分为以下三种形式：（1）前期开发。即指开发区破土动工以前的一切准备工作。包括开发区的可行性研究，选定开发区的地点，向政府申请建设用地，征用土地，拆迁安置，规划设计，制定建设方案，施工现场的“三通一平”等工作。（2）中期开发。即指对房地产的经营管理过程。一般包括房屋建设，竣工验收，房屋出售，租赁，经营目标，经营决策，经营方式，方法及综合开发公司自身的专业管理和综合管理等内容。（3）后期开发。即指房屋的售后服务。包括房屋出售或租赁以后，对各种建筑物、构筑物和设备安装工作的保修、维修、使用等房屋的维护管理工作。后期开发对解决用户的后顾之忧尤为重要2、房地产的特征：自然特征和经济特征自然特征经济特征1、生产周期长2、使用的耐久性2、资金密集性3、资源的有限性3、相互影响性4、物业的差异性4、易受政策限制性1、位置的固定性5、房地产的增值性3、房地产的类型：•按用途分：1、居住房地产2、商业房地产3、办公房地产4、工业房地产•按收益划分：5、营利性房地产6、非营利性房地产•按市场交易划分：7、出售的房地产8、出租的房地产9、抵押、典当的房地产10、自用的房地产第三节房地产价格一、房地产价格是土地价格和建筑物及其附着物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。二、房地产价格的特征1、房地产价格的两重性：既有房屋建筑价格又有土地价格。2、房地产个别性:容易受交易者个别因素的影响3、房地产价格的高额性。4、房地产价格的权益性:所有权、使用权或其他权益。5、房地产价格的趋升性。第四节房地产价格的影响因素一、一般因素社会因素经济因素行政因素人口因素国际因素1、政治安定情况1、经济发展情况1、土地制度1、人口密度国际经济状况2、社会治安情况2、储蓄和投资水平2、住房制度2、人口素质国际政治因素3、房地产投机3、财政收支与金融状况3、城市发展战略、城市规划、土地利用规划3、家庭人口4、城市化进程4、居民收入和消费水平4、房地产价格政策5、物价变动5、税收6、利率水平6、行政隶属变更7、其他相关政策二、区域因素住宅区区域因素商业区区域因素工业区区域因素1、基础设施1、城市商服中心影响2、基础设施2、市内交通条件3、市内交通条件3、公用配套4、对外交通条件港口、车站、机场4、环境条件3、对外交通条件港口、车站、机场5、区域城市规划限制5、城市商业服务中心影响6、区域规划限制4、区域城市规划限制1、基础设施2、市内交通条件第五节房地产价格构成一、土地价格的构成1、土地出让金2、土地开发费3、市政配套费二、房屋价格的构成1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润三、房地产价格的构成1、土地费用2、前期工程费3、房屋开发费4、管理费5、销售费用：（1）代理费（2）广告费6、财务费用7、其他费用：（1）设计费（2）监理费：a.建设方b.承建方c.监理方8、不可预见费9、税金10、利润第六节建筑名词解释1、土地使用权:使用国有土地所使用的权利,主要指建筑内容,使用年限.2、房产证:是房屋竣工验收后,由房管部门合法拥有房产的最主要证明材料.3、宗地图：宗地图包括土地使用合同书附图及房地产登记附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等4、红线图：是规划局确定的项目建筑总平面图，或城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。5、三通一平:水,电,路(通).场地平整.6、五通一平：通水、通电、路(通)、通气、通讯，场地平整7、七通一平：通水、通电、路(通)、通气、通讯、通邮、排污畅通，场地平整8、九通一平：通水、通电、路(通)、通气、通讯、通邮、通热、通暖、排污畅通，场地平整9、容积率:总建筑面积与土地总面积之比.10、占地面积:小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,基地线以内.11、基地面积:建筑物整体在地面的正投影面积.一、基本术语12、建筑面积:整个建筑每一层加起来的面积总和.13、实用率(得房率）:是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积.14、绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比.15、绿地率：描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。16、建筑密度，即建筑覆盖率：是指在一定用地范围内所有建筑物的基底面积与基地面积之比，通俗说，就是在一土地上除了建筑物外，还有多少的空间能够留出来做绿化，造园林，进行各种生活设施的配套。17、结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层18、建筑高度：是指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。19、层高:本层地面至上一层地面的高度,标准层高为2.8米.20、净高:本层楼地面与本层顶的高度.净高+楼板厚度=层高.21、承重墙:是指在砌体结构中支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；承重墙是经过科学计算的，如果在承重墙上打孔装修，就会影响建筑结构稳定性，改变了建筑结构的体系。是非常危险的事情，非专业设计人员最好不要改变承重墙。22、非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.23、户型:指几房几厅几卫几阳台.24、预置板:指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,这样可以使施工速度加快,造价低,但整体抗震性和抗渗性较差,厨,卫一定不能用.25、现浇板:指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板.26、期房（楼花）：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。2