《商品房买卖合同》问题条款点评

《商品房买卖合同》问题条款点评《商品房买卖合同》示范文本是目前北京市签署商品房买卖合同的通用文本。本人针对在商品房买卖交易实践中该通用文本部分条款所体现的问题，并结合最新的法律法规，对该问题条款进行粗浅点评，希望能给读者一丝启迪和帮助。问题条款1：商品房买卖合同说明之第7条：本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。点评：该条款有悖于有关法律规定。《商品房买卖合同》属于格式合同，根据《合同法》的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款的一方解释。在司法实践中，人民法院应根据《合同法》的上述规定解决合同条款理解争议。改进：建议删除该条款，以避免造成司法实践障碍；问题条款2：第5条：面积确认及面积差异处理点评：1、该条规定将“按照建筑面积计价”和“按照套内建筑面积计价”出现面积争议按照统一的方式进行处理，解决办法过于简单。按照建筑面积计价，因建筑面积中包含公摊面积，面积误差范围较大，以3%界定争议解决方式尚属合理。而套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台面积，不包括公摊面积，面积误差范围较小，合同约定面积和实测面积的合理误差界限应低于3%。否则，对购房人有失公允。12月1日施行的《北京市城市房屋转让办法》规定，预售商品房统一按照套内建筑面积计价，所以应尽快完善该条款。另外，实践中经常发生争议的是，当发生面积“缩水”时，缩水的往往是套内建筑面积，公摊面积却不“缩水”；当发生面积“涨水”时，涨水的往往是公摊面积，套内建筑面积却不“涨水”，从而构成了对购房人的严重侵害。2、当购房人符合退房条件时，因购房人不存在任何过错，所以应使购房人因签订该合同所实际发生的任何损失得到赔偿，包括已付本金、合同约定的利息，已归还贷款利息、律师费、保险费、其他税费等；但该条中只规定“买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按约定利率付给利息”。发生退房情况时必然会引发争议。改进：1、应根据两种计价方式的上述差异，分别规定面积差异的处理办法。对按照套内建筑面积计价的，界定争议解决方式应低于3%为宜。对按照建筑面积计价的，当发生面积差异时，应对公摊面积的变幅做合理的界定。2、对发生约定退房时应当退还给购房人的相关款项做出明确、具体、合理的约定，以减少争议的发生。问题条款3：第8条：交付期限点评：缺少不可抗力的明确定义，容易引起因对不可抗力的不同理解争议；改进：明确不可抗力的]法律定义。问题条款4：第9条：逾期交房的违约责任点评：根据该条款，逾期交房导致解除合同的，开发商仅退还购房人已付房款和一定比例的违约金。实践中开发商往往约定的比例很小，退房时违约金的数额难以补偿由于解除合同给购房人造成的全部损失。开发商的违约责任较轻，不利于遏制逾期交房现象。改进：加大开发商违约时应承担的责任，并明确约定退房时开发商应赔偿购房人的全部损失。问题条款5：第10条：规划、设计变更的约定点评：实践中，经常由于开发商变更规划或设计而发生争议，开发商变更规划或设计的情况很多，如楼盘规模、层数、搂间距等等。上述情况在该条款中均未体现。改进：对有可能出现的全部变更情况均做出规定。问题条款6：第11条：交接点评：开发商交房时应具备的基本条件比较明确，但如购房人拒不收房如何处理是一个空白，实践中容易引发争议。改进：应补充购房人无正当理由拒不收房或延期收房的处理办法。问题条款7：第14条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。点评：实践中，开发商承诺的仅仅是水、电、气达到使用条件。而关于小区道路、会所使用、中心花园、儿童乐园等业主关心的问题却从不承诺，致使公共配套严重滞后的问题严重，严重影响了业主的生活质量。改进：强制性约定交房时基础设施、公共配套应达到的条件。问题条款8：第15条关于产权登记的约定点评：根据“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”，商品房产权证的办理期限为：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。而根据该条款，进行产权登记备案的期限由双方约定，实践中，开发商单方将该条款拟定为180日、360日不等，明显于上述司法解释的规定存在较大差异，应进行合理调整。改进：目前，房地产界人士普遍对90日的产权证办理期限提出质疑，认为在目前政府工作效率情况下根本不可能实现。本人认为，此条款的修改应本着切实保护买卖双方利益的原则，进行合理的期限界定。问题条款9：第16条关于外墙面和屋顶使用权问题点评：从物权的角度来看，外墙面和屋顶使用权应归全体业主所有。而根据该条款，外墙面和屋顶使用权所属属于双方约定内容，实践中某些开发商单方将其确定为归其所有，是对全体业主权益的侵犯。改进：明确该项权利属于全体业主所有。