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北海市房地产市场调研报告第一部分北海概况第二部分北海房地产发展前景第三部分2009-2010年北海房地产行业相关政策第四部分近期北海楼市情况第五部分市场分析•第一部分北海概况一、地理位置及特点北海市位于广西南部，地处东经108°50′～109°47′，北纬20°26′～21°55′之间，全市南北长11公里，东西宽20公里。境内有钦北铁路、209、325国道经过，高速公路可直达南宁、湛江等地，把北海与桂林、重庆、成都、广州等重要城市连接起来，构筑了中国西南地区便捷的公路出海通道。市政府所在地为海城区，距离自治区首府220公里。北海是中国古代“海上丝绸之路”始发港，是中国西部地区唯一的沿海开放城市，是中国西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市，是享誉海内外的旅游休闲度假胜地。二、土地气候全市土地面积3337平方公里，森林面积11.5万公顷，森林覆盖率达28.6%。气候属亚热带海洋性季风气候，年平均气温22.9℃。北海三面环海，每立方厘米空气中的负离子含量高达2500至5000个，比一般城市高出50至100倍，被誉为中国最大的城市“氧吧”。2005年入选中国十大宜居城市，荣获全国人居城市生态环境范例奖。三、行政区划人口现辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县。据公安局统计，2008年年末总人口157.72万人，其中农业人口111.04万人，有壮族、瑶族、苗族等少数民族，人口自然增长率12.5‰。四、经济概况2009年，全市地区生产总值335亿元，增长16%；工业增加值115亿元，增长20.8%；财政收入35.75亿元，增长32.28%；全社会固定资产投资330亿元，增长65%；实际利用外资1.31亿美元，增长46.2%；社会消费品零售总额95.2亿元，增长18.9%；居民消费价格指数下降2.5个百分点；城镇居民人均可支配收入15200元，增长8.7%；农民人均纯收入4740元，增长10%。•第二部分北海房地产发展前景一、城市发展优势——建设生态宜居城市生态是北海突出的优势资源，是北海城市发展的重要依托。北海银滩改造及生态保护项目喜获“中国人居环境范例奖”，充分证明的确如中央领导所指出的，生态是北海的优势和竞争力。北海优异的生态备受外界重视和关注，理应为我们自己所充分珍视和科学利用。北海长期以来重视生态保护，坚持科学发展，和谐发展，产业与环境协调。在开展深入学习实践科学发展观活动确立的主题中，“建设宜居北海”就是其中一项重要内容。正在实施的“北海三年跨越发展工程”，把处理好加快经济建设与保护生态环境的关系作为必须正确认识和处理好的六个重大关系之一，要求坚持把保护生态环境放在突出位置，加强生态文明建设，珍惜和爱护天赐北海的优越自然环境，既要“金山银山”，又要“绿水青山”，更要“碧海银滩”。国家建设部授予北海“中国人居环境范例奖”，无疑是对我市发展思路和发展成果的充分肯定。“中国人居环境范例奖”由国家建设部设立，反映获奖者在改善城镇人居环境工作中取得的成就。这一奖项的获得，必定为北海的城市形象“加分”。而一个良好的城市形象，对于实施三年跨越发展工程的北海来说，是一笔无形的财富。它彰显了北海城市的魅力所在，提升了北海的知名度与美誉度。从这一角度来说，它无疑是北海扩大对外开放，加强经济合作、吸引投资和游客的一块“金字招牌”。生态环境是竞争力，已经为许多事例所证明。大连市在确立“生态城市”的发展理念之后，进行了大刀阔斧的生态改造，如今拥有“优越小气候，良好小环境”的美称。大连打造的三张“名片”之一就是使得城市生态盎然的绿地，生态环境为城市增添吸引力与提升知名度发挥了重要作用。珠海、桂林、成都、重庆等城市的生态环境建设，都赢得人们的赞赏。建设“生态型宜居城市”已经成为城市建设的共识和方向。获得“中国人居环境范例奖”，是我们在争创我国城市综合性最高奖——“中国人居环境奖”的道路上迈出的第一步。根据规定，“中国人居环境奖”必须具备3个先决条件，即已经获得“节水型城市”、“国家环保模范城市”、“国家园林城市”称号。这三个称号均设定了具体的考核指标，如城市生活垃圾无害化处理率、城市规划建成区人均公共绿地面积、城区绿化覆盖率等。对于北海来说，争创“中国人居环境奖”任务还十分艰巨，还要花大力气。我们相信，获得“中国人居环境范例奖”将增强北海建设“宜居城市”的共识，鼓舞全市上下赢取“中国人居环境奖”的信心。争创“中国人居环境奖”的过程，是一个保护生态环境与改善民生密切结合的过程，是一个城市不断美化、市民不断受益、成果不断共享的过程。因此，北海的每个人都应认识到生态是北海的生命线，与我们每个人息息相关，要从我做起，从小事做起，以实际行动擦亮北海获得“中国人居环境范例奖”这块“金字招牌”，以更高的积极性参与到争创“中国人居环境奖”的工作中，推动北海全面、协调、可持续发展，共同把北海建设成为人们向往的文明、富裕、和谐的宜居城市。二、北海市城市2008-2025年总体规划1、规划范围：北海市全市辖三区一县，即海城区、银海区、铁山港区、合浦县，国土面积为3337平方公里。在本次城市总体规划中，划定城市规划区范围是以现行政区域为界，涵盖市辖三区：海城区、银海区和铁山港区，总面积为957平方公里。规划中心城建设用地范围包括主城区和铁山港区。2、规划期限：本次规划期限为2008-2025年。分近期、远期规划，同时提出远景发展设想。规划近期至2015年；规划远期至2025年；规划远景是对2025年之后50年的发展展望。3、城市性质：区域性国际滨海旅游城市，以高新产业、临港工业为主的港口城市。4、发展定位：努力建设国际北海、海洋北海、休闲北海、宜居北海，成为国际城市网络的重要节点、面向东盟的合作开放示范区、服务三南（西南、华南和中南）的经济社会繁荣区和国际海韵湾区。5、发展目标：保护生态系统，立足于自身资源环境容量，建立满足城市发展要求、实现城市可持续发展需要的调控目标和管理模式，推动社会和谐健康发展。在规划期限内将北海市建设成为北部湾经济区的中心城市，进入特大城市行列。6、空间发展模式：依托滨海形成北部湾滨海发展带、铁山港湾、廉州湾的“一带两湾”城市发展新格局。以海景大道为依托，在沿线地带建设几个特色产业区，形成多节点的滨海经济发展带；以铁山港湾为依托，发展大港口、大工业、大物流，打造成为连结两广沿海的区域性临海工业基地、物流商贸中心和区域合作平台；以廉州湾为依托，打造以高科技产业为重点的现代工业园区和美丽宜人的“北部湾国际新城”。7、规划结构：构建“一城两区八组团”的城市空间结构骨架。“一城”指中心城。即本次规划的中心城建设用地范围，包括两区。“两区”指主城区和铁山港区。改造北铁公路使其成为联结两区的快速干道；两区之间及周边设置以生态保护带为主，充分体现“海、城、港”的城市空间特色。“八组团”指主城区内的旧城区组团、海湾新城组团、铁路南组团、大冠沙新区组团、竹林组团以及铁山港区的铁山港东组团、铁山港西组团、港口物流组团。8、在中心城用地规模方面规划近期（2015年），中心城建设用地为137.334平方公里（其中，主城区的建设用地为105.489平方公里，铁山港区不含填海及镇区的建设用地为31.845平方公里），人均建设用地为130.8平方米。城市总建设用地规模为158.242平方公里（含填海用地和规划建成区内镇区用地，其中，填海用地规模为18.097平方公里，规划建成区内镇区用地为2.811平方公里）。规划远期（2025年），中心城建设用为209.845平方公里（其中，主城区的建设用地为160.368平方公里，铁山港区不含填海及镇区的建设用地为49.477平方公里），人均建设用地为119.9平方米。城市总建设用地规模为282.937平方公里（含填海用地和规划建成区内镇区用地，其中，填海用地规模为49.805平方公里，规划建成区内镇区用地为23.287平方公里）。9、人口经济近期至2015年，市城总人口210万人，全市国内生产总值750亿元；远期至2025年，市城总人口315万人，全市国内生产总值3000亿元。三、2010-2015年北海房地产行业发展前景分析受国际金融危机的影响，北海楼市曾一度低迷。2008年9月份，北海市90平方米及以下新建住房环比价格首次出现了负增长，降幅为0.2%。2008年11月份和12月份，北海整体房屋销售价格、新建住房价格和90平方米及以下新建住房价格环比均有小幅下降。但到了2009年2月份，北海房价逆市上扬，尤其是90平方米及以下新建住房价格比1月份上涨了1.6%，涨幅排在全国重点监测的70个大中城市第一位。7月份以来，北海的房价持续增长。位于北海大道东段的一个楼盘，步梯房原起步价2650元/平方米，不到一个月时间，涨到了3000元/平方米，如今又涨到了3500元/平方米。此外，市区不少多层、高层电梯公寓楼盘亦随势而涨，起步价高达了3600元/平方米。北海市房地产出现销售旺盛势头，与外地人在商品住房市场所占份额进一步扩大有关。北海市房地产交易中心统计数据显示，2009年第三季度，北海外地人购买新建商品住房面积26.18万平方米，占个人购买新建商品住房面积的70.57%，比上一季度提高了近四个百分点；购买二手商品住房面积7.69万平方米，占个人购买二手商品住房面积的56.50%，比上一季度增加了近一成。外省购房者主要来自黑龙江、吉林、河南、广东、浙江、山东、内蒙古、福建等地。这些人士有的购买二三套房，多数用于投资。之所以有大量外地人在北海购房，一是北海具有得天独厚的自然优势及良好的生态环境，与国内许多城市相比适宜居住；二是相对沿海开放城市而言，北海的房价基数较低；三是广西北部湾经济区提速发展，北海的发展空间广阔，回报率将会增大。在北海城市发展历程上，房地产业的兴衰，对北海的影响至关重要。正是房地产业的井喷式发展，造就了上世纪九十年代初北海的大发展，也正是房地产业的过度发展，让北海在上世纪九十年代末蒙上了中国现代“泡沫经济的博物饱”的阴影。同时，正是房地产业的理性回升，让北海的城市建设日新月异。如今，这座美丽的城市，到处都可以看得到正在动工兴建的新楼盘。北海，这颗北部湾畔的明珠，正以她绚丽的光芒吸引着一批又一批的外来人士到此置业安居。数字表明，2004年到2008年，北海的房地产像一匹重新获得能量的骏马，快速向前发展。2008年，广西北海市房地产完成投资额近40亿元，占全市固定资产投资总额的19.59%，比上年增长62.18%，其中私营房地产企业发挥主力军作用。2008年，国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，北部湾经济区进入历史性发展的新阶段，北海市房地产将因此而获得长达10到15年的战略性快速发展周期，迎来了千载难逢的发展新机遇。同时，北海市得天独厚的区位优势和自然环境，近几年社会经济、城市建设的快速发展，以及房地产市场历经10余年的土地盘整、消化空置商品房和停缓建工程处置工作，有效地解决了历史遗留问题，“泡沫经济”痕迹基本消除，市场秩序进一步规范，为房地产业提供了一个良好的发展环境。根据《广西北部湾经济区发展规划》，到2020年北海城市建成区人口发展到100-120万人，城市建成区建设用地控制在140平方公里以内。目前北海市城市中心区人口约40万人，建成区面积约40平方公里，人均住房建筑面积约30平方米，要实现发展规划的目标，每年年均增加人口5-7万人，建设用地年均开发面积8.3平方公里。可以预见，在不久的将来，北海的房地产将迎来又一个发展新高潮。第三部分2009-2010年北海房地产行业相关政策一、北海市人民政府关于促进房地产市场稳定健康发展的若干措施2009年6月16日（一）鼓励住房消费（二）鼓励房地产开发建设（三）简化行政审批（四）规范税费征收标准和时点（五）开展宣传促销活动二、北海三年跨越发展工程2010年1月15日，北海市委召开九届八次全会，作出了实施“北海三年跨越发展工程”的重大决策，提出了“一年继续打基础、两年明显见成效、三年实现大跨越”，到2012年，把北海基本建设成为区域性国际化的现代产业集聚基地、旅游