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北海项目调查报告第一部分北海概况第二部分北海房地产发展前景第三部分2010-2011年北海房地产行业相关政策第四部分近期北海楼市情况第五部分市场分析周边楼盘对比第六部分感同身受第一部分北海概况一、地理位置及特点北海市位于广西南部，地处东经108°50′～109°47′，北纬20°26′～21°55′之间，全市南北长11公里，东西宽20公里。境内有钦北铁路、209、325国道经过，高速公路可直达南宁、湛江等地，把北海与桂林、重庆、成都、广州等重要城市连接起来，构筑了中国西南地区便捷的公路出海通道。市政府所在地为海城区，距离自治区首府220公里。北海是中国古代“海上丝绸之路”始发港，是中国西部地区唯一的沿海开放城市，是中国西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市，是享誉海内外的旅游休闲度假胜地。二、土地气候全市土地面积3337平方公里，森林面积11.5万公顷，森林覆盖率达28.6%。气候属亚热带海洋性季风气候，年平均气温22.9℃。北海三面环海，每立方厘米空气中的负离子含量高达2500至5000个，比一般城市高出50至100倍，被誉为中国最大的城市“氧吧”。2005年入选中国十大宜居城市，荣获全国人居城市生态环境范例奖。三、行政区划人口现辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县。据公安局统计，2009年年末总人口157.72万人，其中农业人口111.04万人，有壮族、瑶族、苗族等少数民族，人口自然增长率12.5‰四、经济概况2009年，全市地区生产总值335亿元，增长16%；工业增加值115亿元，增长20.8%；财政收入35.75亿元，增长32.28%；全社会固定资产投资330亿元，增长65%；实际利用外资1.31亿美元，增长46.2%；社会消费品零售总额95.2亿元，增长18.9%；居民消费价格指数下降2.5个百分点；城镇居民人均可支配收入15200元，增长8.7%；农民人均纯收入4740元，增长10%。第二部分北海房地产发展前景一、城市发展优势——建设生态宜居城市生态是北海突出的优势资源，是北海城市发展的重要依托。北海银滩改造及生态保护项目喜获“中国人居环境范例奖”，充分证明的确如中央领导所指出的，生态是北海的优势和竞争力。北海优异的生态备受外界重视和关注，理应为我们自己所充分珍视和科学利用。北海长期以来重视生态保护，坚持科学发展，和谐发展，产业与环境协调。在开展深入学习实践科学发展观活动确立的主题中，“建设宜居北海”就是其中一项重要内容。正在实施的“北海三年跨越发展工程”，把处理好加快经济建设与保护生态环境的关系作为必须正确认识和处理好的六个重大关系之一，要求坚持把保护生态环境放在突出位置，加强生态文明建设，珍惜和爱护天赐北海的优越自然环境，既要“金山银山”，又要“绿水青山”，更要“碧海银滩”。国家建设部授予北海“中国人居环境范例奖”，无疑是对我市发展思路和发展成果的充分肯定。“中国人居环境范例奖”由国家建设部设立，反映获奖者在改善城镇人居环境工作中取得的成就。这一奖项的获得，必定为北海的城市形象“加分”。而一个良好的城市形象，对于实施三年跨越发展工程的北海来说，是一笔无形的财富。它彰显了北海城市的魅力所在，提升了北海的知名度与美誉度。从这一角度来说，它无疑是北海扩大对外开放，加强经济合作、吸引投资和游客的一块“金字招牌”。生态环境是竞争力，已经为许多事例所证明。大连市在确立“生态城市”的发展理念之后，进行了大刀阔斧的生态改造，如今拥有“优越小气候，良好小环境”的美称。大连打造的三张“名片”之一就是使得城市生态盎然的绿地，生态环境为城市增添吸引力与提升知名度发挥了重要作用。珠海、桂林、成都、重庆等城市的生态环境建设，都赢得人们的赞赏。建设“生态型宜居城市”已经成为城市建设的共识和方向。获得“中国人居环境范例奖”，是我们在争创我国城市综合性最高奖——“中国人居环境奖”的道路上迈出的第一步。根据规定，“中国人居环境奖”必须具备3个先决条件，即已经获得“节水型城市”、“国家环保模范城市”、“国家园林城市”称号。这三个称号均设定了具体的考核指标，如城市生活垃圾无害化处理率、城市规划建成区人均公共绿地面积、城区绿化覆盖率等。对于北海来说，争创“中国人居环境奖”任务还十分艰巨，还要花大力气。我们相信，获得“中国人居环境范例奖”将增强北海建设“宜居城市”的共识，鼓舞全市上下赢取“中国人居环境奖”的信心。争创“中国人居环境奖”的过程，是一个保护生态环境与改善民生密切结合的过程，是一个城市不断美化、市民不断受益、成果不断共享的过程。因此，北海的每个人都应认识到生态是北海的生命线，与我们每个人息息相关，要从我做起，从小事做起，以实际行动擦亮北海获得“中国人居环境范例奖”这块“金字招牌”，以更高的积极性参与到争创“中国人居环境奖”的工作中，推动北海全面、协调、可持续发展，共同把北海建设成为人们向往的文明、富裕、和谐的宜居城市。二、北海市城市2008-2025年总体规划1、规划范围：北海市全市辖三区一县，即海城区、银海区、铁山港区、合浦县，国土面积为3337平方公里。在本次城市总体规划中，划定城市规划区范围是以现行政区域为界，涵盖市辖三区：海城区、银海区和铁山港区，总面积为957平方公里。规划中心城建设用地范围包括主城区和铁山港区。2、规划期限：本次规划期限为2008-2025年。分近期、远期规划，同时提出远景发展设想。规划近期至2015年；规划远期至2025年；规划远景是对2025年之后50年的发展展望。3、城市性质：区域性国际滨海旅游城市，以高新产业、临港工业为主的港口城市。4、发展定位：努力建设国际北海、海洋北海、休闲北海、宜居北海，成为国际城市网络的重要节点、面向东盟的合作开放示范区、服务三南（西南、华南和中南）的经济社会繁荣区和国际海韵湾区。5、发展目标：保护生态系统，立足于自身资源环境容量，建立满足城市发展要求、实现城市可持续发展需要的调控目标和管理模式，推动社会和谐健康发展。在规划期限内将北海市建设成为北部湾经济区的中心城市，进入特大城市行列。6、空间发展模式：依托滨海形成北部湾滨海发展带、铁山港湾、廉州湾的“一带两湾”城市发展新格局。以海景大道为依托，在沿线地带建设几个特色产业区，形成多节点的滨海经济发展带；以铁山港湾为依托，发展大港口、大工业、大物流，打造成为连结两广沿海的区域性临海工业基地、物流商贸中心和区域合作平台；以廉州湾为依托，打造以高科技产业为重点的现代工业园区和美丽宜人的“北部湾国际新城”。、规划结构：构建“一城两区八组团”的城市空间结构骨架。“一城”指中心城。即本次规划的中心城建设用地范围，包括两区。“两区”指主城区和铁山港区。改造北铁公路使其成为联结两区的快速干道；两区之间及周边设置以生态保护带为主，充分体现“海、城、港”的城市空间特色。“八组团”指主城区内的旧城区组团、海湾新城组团、铁路南组团、大冠沙新区组团、竹林组团以及铁山港区的铁山港东组团、铁山港西组团、港口物流组团。8、在中心城用地规模方面规划近期（2015年），中心城建设用地为137.334平方公里（其中，主城区的建设用地为105.489平方公里，铁山港区不含填海及镇区的建设用地为31.845平方公里），人均建设用地为130.8平方米。城市总建设用地规模为158.242平方公里（含填海用地和规划建成区内镇区用地，其中，填海用地规模为18.097平方公里，规划建成区内镇区用地为2.811平方公里）。规划远期（2025年），中心城建设用为209.845平方公里（其中，主城区的建设用地为160.368平方公里，铁山港区不含填海及镇区的建设用地为49.477平方公里），人均建设用地为119.9平方米。城市总建设用地规模为282.937平方公里（含填海用地和规划建成区内镇区用地，其中，填海用地规模为49.805平方公里，规划建成区内镇区用地为23.287平方公里）。9、人口经济近期至2015年，市城总人口210万人，全市国内生产总值750亿元；远期至2025年，市城总人口315万人，全市国内生产总值3000亿元。第三部分2009-2011年北海房地产行业相关政策一、北海市人民政府关于促进房地产市场稳定健康发展的若干措施2009年6月16日（一）鼓励住房消费（二）鼓励房地产开发建设（三）简化行政审批（四）规范税费征收标准和时点（五）开展宣传促销活动二、北海三年跨越发展工程2010年1月15日，北海市委召开九届八次全会，作出了实施“北海三年跨越发展工程”的重大决策，提出了“一年继续打基础、两年明显见成效、三年实现大跨越”，到2012年，把北海基本建设成为区域性国际化的现代产业集聚基地、旅游商贸物流中心、开放合作重要平台和生态宜居文明城市的奋斗目标。今年是实施“北海三年跨越发展工程”的第一年，抓紧抓好实施工作，为今后两年的发展打牢基础，确保全面实现各项目标任务，意义十分重大。第四部分近期北海楼市情况从数据中可以看出楼市调控显而易见，成交量成下降趋势，市场观望气氛浓厚，市民还在买与不卖之间博弈。从数据中可以看出楼市调控显而易见，成交量成下降趋势，市场观望气氛浓厚，市民还在买与不卖之间博弈。从2010年1月至5月份，北海商品住宅交易量是6521套、交易面积是74.18万平方米，从2011年1月至5月份，北海商品住宅交易量是3816套、交易面积是36.75万平方米，2011年商品住宅交易套数同比2010年交易套数下降42%，面积同比下降50%。2010年1月至5月份，北海二手房交易量是2475套、交易面积是35.57万平方米。2011年1月至5月份，北海二手房交易量是1084套、交易面积是15.78万平方米。2011年二手房交易套数同比2010年交易套数下降57%，面积同比下降56%。2010年1月至5月份，北海商品房预售10714套、预售面积是88.17万平方米。2011年1月至5月份，北海商品房预售7312套、预售面积是59.32万平方米。2011年商品房预售套数同比2010年商品房预售套数下降36%，面积同比下降37%。第五部分市场分析周边楼盘对比一、北海房地产业基本保持健康发展态势从总体上看，北海市近年来房地产市场发展是健康协调的：第一，从房地产投资比重看。前两年北海市房地产投资占全市固定资产投资总额的11%左右，2004年虽然上升到16.7%，但仍达不到全国18.8%的平均增长率，分别低于北京、深圳、上海、广州41.6、25.6、21.4和16.7个百分点。表明北海市房地产市场尚未超出过热的程度。第二，从房地产价格看。北海目前应当是在沿海城市乃至部分内陆城市中房价最低的。由于需求趋旺、建筑材料涨价等因素拉动房价上涨，这是属于正常波动范围，而北海市房价基本没有出现过快猛涨的现象。2004年全市每平方米商品房平均价格只有1400元左右，只相当于温州的15.1%，上海的16.2%，北京的22.5%，南宁的49.7%。第三，从房产交易情况看。销售市场总体基本稳定，房产销售交易额同比增长89.24%，略高于投资增长速度。其中住宅交易宗数、面积和金额，分别占总数的93.34%、88.78%和78.97%。第四，从房地产投资来源方面看。来自企业自筹资金部分增加，投资者资本金达到50%左右，远远超出国家规定的35%，银行贷款明显减少，投资风险系数有所降低。二、北海房地产开发仍然面临各种挑战一是由于受到国家宏观调控、土地市场整顿、金融信贷紧缩、提高银行利率、土地价格和成本走高等因素影响，北海市房地产投资增速趋于平缓。据统计，今年一季度全市房地产开工项目、建筑面积和投资额分别比上年同期下降56.25%、31.05%和38.52%。二是经过近两年的快速发展，目前北海市空置商品房增多，可能会加大市场有效需求不足的矛盾，制约房地产业持续发展。长期以来，北海市区常住人口只有30万左右，所能形成的有效购买力极为有限。2004年全市城镇人均可支配收入8773元，比全国平均数少694元，只相当上海、北京、广州等城市的30%左右；虽然我市居民购买力相对较低，而人均拥有住房面积却达到26