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齐齐哈尔项目2013年营销方案汇报2013年2月大连万达商业地产股份有限公司2013年度营销策划方案目录第一章背景资料第二章推广策略第三章推售计划第四章推广执行大连万达商业地产股份有限公司2013年度营销策划方案第一章背景资料大连万达商业地产股份有限公司2013年度营销策划方案荣誉：中国优秀旅游城市中国魅力城市国家商标战略实施示范城国家新型工业化装备制造产业示范基地中国木门制造基地丹顶鹤之乡中国前13个较大城市之一历史：齐齐哈尔始建城于金朝初。当时齐齐哈尔一带居住着室韦部。齐齐哈尔城，始建于清康熙三十年(1691年)，齐齐哈尔在达斡尔语中意思是山间的草原。1931年日本侵占齐齐哈尔。满洲国成立后，设立龙江省，齐齐哈尔为省会。1936年升为齐齐哈尔市。曾为嫩江省、黑嫩省省会。光复后，齐齐哈尔成为新的黑龙江省省会。1954年黑龙江省会迁往哈尔滨市，齐齐哈尔成为省辖市。辖区：齐齐哈尔市现辖7个区、9个县和1市面积：全市总面积43000万平千米，其中市区面积5379平方公里人口：全市户籍人口570万人，其中市区人口155.9万人城市概况大连万达商业地产股份有限公司2013年度营销策划方案经济总量：2011年，全市地区生产总值实现1065.8亿元，首次突破千亿大关，增长14%。全市规模以上工业企业实现工业增加值318.7亿元、主营业务收入922.8亿元、利税101.6亿元，分别增长18.5%、20.9%和10.9%。粮食总产再创历史新高，达到215亿斤，增长8.9%。固定资产投资完成513.1亿元，增长34.1%，高于全国平均水平10.3个百分点。经济结构：对齐齐哈尔而言,保持一定的经济增速并不太难,真正的难题是推进结构调整和经济增长方式的转变,这方面,谁能把握时机动手早、见效快,谁就能在下一轮发展中占到先机。在接下来的阶段，将调整农业结构增加政府投资,拉动结构调整。各级政府要调整支出结构,更多地承担起农业基础设施建设的投资,减轻农民在基础设施、公益事业建设方面的负担,使农民手中有限的资金投向生产,投向结构调整。工业总量：工业经济总量持续扩张，对经济增长贡献突出。2010年，全市实现工业增加值2320亿元，占地区生产总值的比重达80%。其中石油工业仍对全市经济发挥着重要支撑作用。2010年生产原油4000万吨、天然气29.9亿立方米，石油和天然气开采业实现增加值1499.8亿元，增长1.8%。其中，规模以上工业实现增加值2090亿元。工业对全市经济增长的贡献率达到82.7%。城市经济大连万达商业地产股份有限公司2013年度营销策划方案建华区概况齐齐哈尔市区北部。地理位置优越，西踞嫩江大桥咽喉，北占齐黑公路要塞，是齐齐哈尔市西、北两个方向的进出城要地。东以中华路排水沟、自卫街、站前北大街与铁锋区相接，南以龙沙路、劳动路至嫩江防洪水坝与龙沙区为邻，西隔嫩江二道江与梅里斯区相望，北与富裕县接壤。区内地势平坦，以胡家泡子为界，分为东西两部分，东高西低，东部为沙丘，西部为嫩江低漫滩。建华区冬季严寒少雪，夏季酷热，年平均气温3.2℃。全年无霜期大约136天，日照2,867小时。区内交通十分便利。水路、公路、铁路纵横交错、四通八达。301国道、111国道、碾北公路横贯区境，西踞嫩江大桥咽喉，北占齐黑公路要地，堪称市内西、北两大门户，卜奎大街、文化大街、中华路、龙沙路等全市主干道在城区内形成了三纵三横的公路交通网络。每年初夏至金秋季节，嫩江河道上水运繁忙，沿江可上至嫩江，下至哈尔滨。民航可直达北京、上海、广州等重要城市。大连万达商业地产股份有限公司2013年度营销策划方案房地产市场2011年，齐齐哈尔市房地产开发投资总额85.2亿元，同比增长45%。商品房销售面积290.0万平方米，其中住宅226.9万平方米，同比增长14.6%。商品房销售额94.7亿元，其中住宅65.6亿元，同比增长21.6%。大连万达商业地产股份有限公司2013年度营销策划方案齐齐哈尔万达广场——项目总平图大连万达商业地产股份有限公司2013年度营销策划方案齐齐哈尔万达广场——经济技术指标一、规划建设净用地面积12.47万㎡二、规划总建筑面积55.53万㎡（一）地上建筑面积万㎡44.38其中1、住宅总建筑面积万㎡23.72、商铺总建筑面积万㎡5.963、购物中心总建筑面积万㎡15.254、写字楼总建筑面积万㎡4.625、酒店总建筑面积万㎡3.66、住宅区配套公建建筑面积万㎡（二）地下建筑面积万㎡11.15其中1、住宅总建筑面积万㎡3.92、购物中心总建筑面积万㎡6.653、酒店总建筑面积万㎡0.6三、居住总户数户四、机动车位辆1855其中1、住宅停车位辆2、商业、底商、写字楼停车位辆五、其他1、容积率：3.562、建筑密度：60%3、绿地率：10%4、建筑高度90米大连万达商业地产股份有限公司2013年度营销策划方案齐齐哈尔万达广场——项目概况齐齐哈尔万达广场，万达集团第三代城市综合体力作，位于文化大街、湖西路与新江路合围之处。本项目集大型购物中心、五星级酒店、室内外商业步行街、高档住宅及高端写字楼等业态于一体，是目前齐齐哈尔规模最大的城市综合体项目。面积指标：本项目总规划用地总面积为12.47万㎡，总规划建筑面积约55.53万㎡，地上部分44.38万㎡，地下部分11.15万㎡，总容积率3.56。招商及业态：作为亚洲最大的商业地产公司，万达集团的商业开发坚持“业态规划在先，建筑规划在后”及“商业订单在先，建筑建造在后”的宗旨。大连万达商业地产股份有限公司2013年度营销策划方案第二章推广策略大连万达商业地产股份有限公司2013年度营销策划方案（1）通过”集团八大章“、”万达中国行“品牌事件引爆、品牌实力销售环节有效渗透，达成万达品牌实力在齐齐哈尔市的有效树立；（2）全年的营销推广将紧密围绕万达城市综合体核心优势开展，持续项目的高端形象，保持线上稳定的投放量，并通过持续的事件营销，加大新闻炒作力度，引发关注，增加来电来访；（3）在突出万达城市综合体概念的同时，进一步强化万达商业模式的成功经验，提升客户对齐齐哈尔万达的信心。抬高万达广场在齐齐哈尔的商业形象地位，打造以齐齐哈尔万达广场为核心的全新商圈，进而带动项目其他业态的整体销售。（4）结合项目工程进度，放大产品价值、升值前景、服务愿景、生活品质、学区置业等，增强购房者信心，提高成交率；整体营销思路大连万达商业地产股份有限公司2013年度营销策划方案（5）借助销售中心、样板间开放引爆市场，做足做好规定动作，深挖高端客户群体，促进销售目标的达成；（6）针对项目不同产品所对应的各个客户群体，采取差异化渠道销售，提高成交几率。在常规节点式营销的基础上，密切关注社会热点事件，巧妙切入，借助热点事件的参与提升万达广场的品牌形象。（7）利用各种渠道，通过公司层面的公关力量带动圈层传播，组织周边市政机关及医学院、三中、二十八中及合作银行团购；（8）实现全员营销，通过对现场销售人员的考核与培训，全面升级营销现场的服务层次，给客户提供更高端的体验式营销，彰显万达广场的高端形象地位。整体营销思路大连万达商业地产股份有限公司2013年度营销策划方案推广策略：（1）线上保持集团形象及城市综合体核心优势推广，树立区域标杆形象，户外选择机场、高速、市中心商业区，并增加项目区域两处点位，每周2篇报纸硬广，并结合事件于鹤城晚报、魅力周刊、北国周末等纸媒进行推广，电台、网站等全力配合投放；高端客户数据库短信定点投放。（2）通过大型营销活动结合新闻炒作及线上主题推广提升万达城市综合体核心优势，持续引发市场关注，增强市场信心，传递项目口碑。4月上旬以“开工庆典”作为起势事件，结合新闻炒作，以集团形象树立鹤城标杆形象，强调大商业对于周边业态价值的带动作用。4月下旬结合房展会活动，树立产品高端形象，通过对产品品质的强化及产品特性宣传提升性价比，达到海量蓄客；营销策略大连万达商业地产股份有限公司2013年度营销策划方案5月-6月举行售楼处开放活动及样板间开放活动，通过邀请明星，组织意见领袖、政府和媒体、意向客户参观样板间，利用明星效应促进产品去化；6月-10月利用住宅、底商（含步行街）、商住写字楼的开盘活动以及各业态产品说明会、当地大型观鹤节、绿博会等活动，利用当地旅游特色资源促进蓄客量带动成交率。（3）利用巡展点，为精装住宅及底商（含步行街）首期产品开盘蓄客，结合每周一次小型企业推介会活动与银行及企业大客户洽谈，为后期商铺及商住写字楼产品蓄客。（4）通过网站、微博、短信、广播等线上平台，传递万达城市综合体高端品牌形象，同时,采取住宅产品和商铺、写字楼等投资类产品分开推广；在万达品牌统领下，阐述各自独有的价值优势；（5）拓展渠道，开拓齐齐哈尔市商会、市政机关、企事业单位、教育机构、银行、4S店、高端企业家、酒店资源等，利用各类暖场活动以及小型推荐活动进行产品渠道营销，结合专项渠道优惠促进销售或口碑传播。营销策略大连万达商业地产股份有限公司2013年度营销策划方案2013年全年各推广阶段第一阶段：万达集团品牌树立阶段（2013年3月12日—4月15日）核心任务：树立万达集团形象基本策略：充分利用集团八大章，提前预热，以品牌轰动性引发鹤城的市场关注，为项目开篇做强而有力的推广效应。第二阶段：项目形象树立阶段（2013年4月16日—5月12日）核心任务：树立项目形象，提升产品价值，为项目海量蓄客基本策略：通过首座城市综合体的引进，诉求城市发展潜力，传达万达经济发展及鹤城发展价值解读，提升品牌知名度，通过线上炒作，引发市场关注。分阶段营销策略大连万达商业地产股份有限公司2013年度营销策划方案第三阶段：项目开盘期（2013年5月13日—10月12日）核心任务：实现开盘期产品热销基本策略：释放开盘信息，强调低总价、高性价比优势，挖掘潜在投资客户及渠道客户，组织全员营销并利用各项活动实现产品快速去化。第四阶段：项目持销期（2013年10月13日—12月31日）核心任务：保持项目首开热销度，现场制造紧张氛围，促进客户尽快签约、回款工作基本策略：保持项目市场关注，制造热点话题，引发全城热议，保持项目热度，规划“热销解密”系列报道，硬广主打产品卖点；软稿硬作解密万达精装住宅热销根源，双管齐下，共同炒热话题；持续引发各界关注。分阶段营销策略大连万达商业地产股份有限公司2013年度营销策划方案中心地段升值快万达广场城市综合体在后期运营过程中，会成为城市第二中心黄金区位交通顺畅、人流汇聚、寸土寸金、物业升值快主力店多聚客强国际、国内众多主力商家入驻，依靠品牌带动强大固有资源规划前沿无死角吸收国际顶级商业规划经验、购物中心混合业态、室外商铺与自营主力店一体化设计，人流共享、无缝对接满铺开业无培育万达“订单式地产”聚合世界500强商业巨头，满铺招租开业，实现开业即火爆、开业即升值万达商铺推广——商铺优势总结大连万达商业地产股份有限公司2013年度营销策划方案万达商管经营旺万达专业商管，为资产保驾护航，最大保障火爆运营金牌经验有保障25年商业运营经验，66城成功范例，无一不中心，无一不盈利，无一不繁华超大规模辐射广50余万城市综合体，几乎相当原市中心主力百货总和，强大辐射能力，覆盖全城，影响周边绝无仅有谁争锋齐齐哈尔唯一城市综合体，优势无可比拟，鹤城无与争锋万达商铺推广——商铺优势总结大连万达商业地产股份有限公司2013年度营销策划方案万达老客户熟悉万达产品，对万达的商业运营能力和投资回报率具有充分信心的投资客户，该部分人群大多极具购买力，并在之前的万达广场投资中获得较大升值空间，认可万达品牌。人群范围包括哈尔滨、大庆甚至全国。齐齐哈尔投资客户具有较强购买力，投资意识成熟、经验丰富，熟悉商铺投资运作，认可万达品牌和商业运作能力，多为私营企业主、政府官员、企业高管、具有超前意识的地产圈内人士等。部分自营业主部分大型餐饮、娱乐休闲、服装、家居等自营业主，银行证券等金融机构企业，购买商铺进行经营，看重区域商业价值和万达品牌。其他渠道挖掘异地客户有针对性的针对区域或者行业推广引导的客户。万达商铺