第一章 房地产法

房地产法第一章房地产权属制度第二章房地产登记制度第三章房地产开发制度第四章城市房屋拆迁制度第五章房地产交易制度第六章区分所有与物业管理制度[e-mail]第一章房地产权属制度•一、房地产的相关概念•土地权利与房屋权利的关系•二、土地权利制度•三、房屋所有权制度(房屋所有权类型)•四、房地产登记制度土地所有权制度土地使用权制度建设用地使用权制度一、房地产的相关概念1、房地产:地产与房产统称。•地产——对特定地块的排他性支配权。可以是所有权，也可以是使用权。我国地产一般是土地使用权。•房产——对房屋的所有权。•二者理论上可以相互独立存在。但房屋离不开土地地产与房产的关系:二者的权属关系密不可分。房屋所有权是否合法，通常要看其占用的土地使用权是不是合法取得，非法占用土地建造的房屋，尽管是自己投资建造，建筑人也不能取得所有权。二者的关系有两种：A、二者合一，即房产与地产权利主体一致；B、二者分开，地产与房产权利并存，分属两个权利主体。•其表现是：“地主占用他人房屋”和“房主占用他人土地”。后一种现象大量存在，前一种现象极少。•对房屋和土地权利并存，归属不一时，权利安排在法律上有两种：•一种是古老的罗马法让土地所有权吸收建筑物所有权。•另一种是土地所有权与房屋所有权分开。如德国民法规定了“地上权”制度，即在他人的土地上建造建筑物的权利。允许地上权人拥有建筑物所有权，可以自由处分。我国也是采用这种制度。•我国现行城市房地产权利是指房屋所有权+国有建设用地使用权。没有房屋的建设用地使用权可以单独买卖，成为单纯的地产。但建有房屋的，我国采用房屋所有权与建设用地使用权一体性原则，即二者合一。体现为：（1）主体一致。即房屋所有权人与建设用地使用权人一致。（2）一同处分。“地随房走”、“房随地走”。•物权法第146、147条。•农村房地产权利是：房屋所有权+宅基地使用权。农村房屋可以有条件买卖，只能转让给本集体的农民，禁止城市居民购买农村住房。但宅基地使用权不能单独买卖。C、房产与地产在价格构成上相互联系。•2、房地产与不动产•不动产指不可移动或移动后就减损其价值或使用价值的财产。不动产包括土地、建筑物（房产等）及土地上的附着物。土地上的附着物有桥梁、涵洞、种植物等。•3、物业来源于东南亚、香港地区，与房地产同义。可以指称单元性房地产，也指称整栋建筑物，一般在物业管理中用。二、土地权利制度（一）我国土地所有权制度1、两种所有制：国有与农民集体所有宪法规定我国土地所有权禁止买卖。国家可以征收集体土地为国有，这是土地所有权变动最主要方式。农村两个集体之间可能存在土地互换，从而发生土地所有权变动。2、土地所有权归属发生争议的处理A、处理的法律依据是：国土资源部1995年发布《确定土地所有权和使用权的若干规定》和《土地管理法》B、处理的方式：首先，通过行政途径解决（政府处理）；其次，司法途径解决（不服政府处理的，可以自接到处理决定通知之日起30天内，向法院起诉）。（二）土地使用权利制度•我国实行土地用途管制制度。•《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地。•农用地是用于农业生产的，不允许进行非农建设。农村土地主要是农用（形成土地承办经营权），但也有非农用，如：农民住宅建设用地（形成宅基地使用权）；农村公共设施、乡镇企业建设等用地（形成农村集体建设用地使用权）。除此之外所有的建设用地都必须使用国有土地（形成国有建设用地使用权）。•农用地转为建设用地要审批。（三）建设用地使用权制度•1、建设用地使用权类型：•国家、农民集体两种土地所有权上产生国有、集体建设用地使用权，形成两个地产权利，实行城乡二元分割管理。•国有建设用地使用权可以较自由流转（转让、赠与、抵押、继承等），进行工商业建设及开发房地产，形成地产市场。•集体建设用地使用权只有在乡镇企业破产、关闭等情况时可流转。但地方政府有突破。广东省2005年颁布《集体建设用地使用权流转暂行办法》，允许集体建设用地流转。2、国有建设用地使用权取得•分为一级市场取得与二级市场取得一级市场取得主要有：出让形成的（国有、集体）建设用地使用权；出租、作价入股等方式获得；划拨形成的建设用地使用权。城镇国有建设用地使用权市场结构图国有土地土地使用者土地使用者作价出资入股授权经营出租使用权出让使用权转租使用权转让（出售、交换、赠与）抵押一级市场二级市场市场层次交易主体交易客体交易方式市场结构土地所有权市场各农村集体经济组织与各县级以上政府土地所有权土地征收垄断地产一级市场土地所有者与土地使用者、经营者建设用地使用权出让、出租、作价出资、授权经营垄断地产二级市场土地使用者、经营者之间建设用地使用权转让、转租、抵押等垄断、竞争（1）国有建设用地使用权的出让•根据是1990年国务院颁布了《国有土地使用权出让、转让暂行条例》。由此形成的建设用地使用权是完全的财产权，可以通过二级市场转让、出租、抵押、赠与、继承。•出让——是指国家以土地所有者的身份将国有建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。•出让形式有三种，即协议出让、招标出让、拍卖、挂牌出让，各形式的出让的程序也各不相同。出让的国有建设用地使用权期限与终止：使用期限根据用途不同而不同。一般住宅用地是70年。终止的原因有：正常原因终止与非正常原因终止（国家因公共利益需要提前收回、受让人违反用途管制或闲置土地而被强制收回）。建设用地使用权期限的届满与续期问题•《物权法》根据土地用途不同对建设用地期限届满做出不同处理。•对于非住宅用地的，期限届满后，使用权人要申请续期。续期的期限重新约定，使用权人应该重新缴纳土地出让金。若使用权人不申请续期的，建设用地使用权国家无偿收回。“该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定的或约定不明的，依照法律、行政法规办理。”（第149条）。而根据1990年的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定，建筑物与附属物所有权国家无偿取得。•对住宅用地，期限届满后自动续期。但没有涉及续期后是否重新缴纳土地使用费。城市私人宅基地使用权的情况•第一，是历史遗留形成。城市土地国有化过程中，除了对大地主、大资本家的房屋予以没收外，城市中产阶级和普通市民的房屋仍归私人所有；•第二，是城市扩张，原属于农村集体土地被征收为国有，土地上的农民住宅成为城市私房。•第三，1980年代，国家允许城市居民在城市买地自建房屋。•以上三种情况形成的城市私人宅基地使用权现在都称“国有建设用地使用权”。（2）划拨形成的建设用地使用权•第一，划拨的建设用地使用权只能用于公共利益目的或国家重点工程项目。2001国家颁布了《划拨用地目录》。•房地产市场改革后，即实行有偿使用国有建设用地后，对于公共利益、公共设施用地的，国家仍进行划拨。如公共设施、道路、国防等方面。《城市房地产管理法》第23条。另外，对商业住房中的“经济适用房等保证性住房”用地也是划拨。划拨的建设用地一般不得流转。•第二，房地产市场改革前，计划经济年代，所有的工商企业用地、建筑用地都是无偿划拨的。对非公共利益用地的就面临市场化改革。历史形成的划拨获取建设用地使用权流转情况•对传统划拨的建设用地，其流转情况应区分用地的目的，如果是公共利益用地，现在仍然不能流转；如果是非公共利益目的用地，在工商企业改制、转轨过程中，对建设用地进行市场化处置，即要进行转轨。•转轨的法律依据有：1992年发布的《划拨国有土地使用权管理暂行办法》《划拨国有土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序的说明》。•《企业改制土地资产审批意见》•1999年《规范国有土地租赁若干意见》•1996年，《国家国有资产管理局、财政部关于国有大中型企业利用外资进行技术改造划拨土地使用权有关问题的通知》•1998《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》•2001年《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革的发展的若干意见》2005《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》划拨土地转轨方法和程序A、申请土地管理部门和房产管理部门批准。•a、提交申请表、经济组织以外的单位需主管部门的批准意见；•b、国有土地使用权证；•C、地上建筑物、其他附着物的合法产权证；d、已经流转而补办手续的需有国土部门的意见和流转合同；•e、需改变土地用途的，需有城市规划部门审查意见。•B、符合政府批准的条件•C、签订土地出让合同，缴纳出让金。•但属于城市房地产管理法第12条规定可以不办理出让手续的除外。•D、办理国有建设使用权出让登记手续划拨取得的建设用地使用权转轨的变相方式：A、划拨土地上的房屋转让B、划拨的建设用地使用权作价入股企业改制为公司时，对建设用地使用权重新评估作为资产入股。国家以投资的形式将建设用地使用权纳入公司资产，国家以股东的身份参与分红。早期国务院规定国家在企业破产时无偿收回建设用地使用权。但依据《公司法》第三条，公司是法人，有独立的法人财产，对公司财产享有财产权，公司以其全部财产承担公司债务。根据2007年6月施行的《破产法》，已经更改了这一做法。学者建议国家应该以土地出让金的方式入股。（3）租赁取得建设用地使用权•1999年7月国土资源部发布的《规范国有土地租赁若干意见》确立了建设用地使用权的租赁制度。•租赁方式主要适用建设用地使用权转让、场地出租、企业改制和改变土地用途等。对经营性房地产开发利用不得以出租方式。•根据《意见》，建设用地使用权租赁分为短期租赁和长期租赁。•短期租赁不超过5年；长期租赁不得超过法律规定的同类用途土地出让的最高年限。但依照《合同法》规定，租赁合同的最高年限是20年。承租人可以对建设用地使用权进行转租、转让、抵押。•转租的原承租人不退出租赁合同关系，他仍然是建设用地使用权承租人，次承租人只享有土地他项权利。•租赁的建设用地使用权若转让，是原租赁合同项下的承租人的权利义务，被新的受让人承受，受让人是承租人。国有建设用地使用权的二级市场•二级市场取得国有建设用地使用权的方法有：转让、赠与、出租、继承。•这里的出租不同于国有建设用地使用权初始取得的出租。这是指建设用地使用权人作为出租人将建设用地随同地上建筑物、附着物租赁给承租人使用，承租人支付租金的行为。三、房屋所有权（一）房屋类型•1、农村房屋与城市房屋；•2、住宅用房、商业用房与公益用房；•3、城市私房、城市公房、保障性住房、商品房。•经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。•2007年12月颁布了《经济适用住房管理办法》•双限房即限户型、限房价。双限房是政府为增加中低价房供应而制定的一项新政策，即在土地出让时，写入限房价、限户型、限地价等条款。“双限房”的具体细则尚不明晰，如供应对象、房产属性、具体选址等各地都没有统一标准。是不是保障性住房有争论。（二）房屋所有权类型房屋所有权分为——独有；共有；建筑物区分所有。•建筑物区分所有权——指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。是一种复合所有权。(三)公有住房制度的改革•公有住房是房屋由国家单一投资建设，职工无偿取得住房使用权。是计划经济时代的住房制度。它具有福利性、永久性、不流通性。•1978年开始住房制度改革试点——1988年推行以调整公房低租金、适当补贴、逐步出售公有住房——1991年开始进行全面的住房制度改革，实现提租、售房、建立住房公积金、完善住房金融制度、理顺住房投资与建设体制。1998年停止住房实物分配，转向货币工资分配。改革的具体方法•提高公房房租、发放住房补贴•建立住房公积金制度•逐步出售公有住房•住房分配货币化。•我国住房市场化改革，仅限于城市。农村还没有发展房地产市场。