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《房地产金融学》授课教师：张办公室地址：南主楼A406电子邮箱：zhangjingcumt@163.com选用教材:曹建元《房地产金融新编》2009主要参考书：《房地产金融》中国人民大学出版社2007.8谢经荣刘秋雁，房地产投资，东北财经大学出版，2003.6课程要求：考试成绩70%平时成绩30%，作业，听课，实践环节（5课时）我国住房制度沿革新中国成立之初，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。住房建设资金的来源90%主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。财政、企业负担重，平均主义分配不公、抑制房地产市场发育（一）1978年—1993年住房实物分配制度改革阶段由于福利分房制度逐渐暴露出的问题以及住房供给不足矛盾的突出，促使我国政府必须寻求解决途径。1979年原国家城市建设总局、国务院侨务办公室制定了关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法，鼓励华侨、归侨和侨眷用侨汇购买和建设住宅；并且规定所有权和使用权归自己，国家依法给予保护。业内人士认为这个暂行规定是住房商品化的萌芽。同年我国政府探索把住宅出售给职工。土地制度改革开放前：是单一行政划拨制度1979：外资1982年，深圳特区开始按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。1987年４月国务院提出使用权可以有偿转让，同年９月，深圳率先试行土地使用有偿出让，出让了一块５千多平方米的土地使用权，深圳第一个准商品房小区——东湖丽苑1980.6月中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。1987年建我国第一个商品房小区——东晓花园1600元/m28588m2525万元1981年，公房出售试点扩展到23个省、自治区的60多个城市和一部分县镇。1982年，在总结前两年公房出售试点经验的基础上，鉴于城镇居民工资水平低、购买能力有限，原国家建委和原国家城市建设总局决定在郑州、常州、四平和沙市四个城市试行公有住房的补贴出售，即政府、单位、个人各负担房价的1／3。１９９２实行土地使用权有偿安徽省原副省长王怀忠成为改革开放以来第三个被判处死刑的省部级高官1993年～1999年，王怀忠在阜阳任职期间，违反国家有关法律政策规定的土地批租出让程序超越权限，直接干预土地批租和出让事务。阜阳市一些权力执掌者纷纷仿效，造成阜阳市城区国有土地资产流失损失累计高达4亿多元——海南房地产泡沫海南的平均房价从1988年的1350元/平方米猛增至1992年的5000元/平方米，增长幅度高达257%，而1993年则达至惊人的7500元/平方米，1993年下半年泡沫开始破裂，房价呈现回落趋势。（二）1994年—1998年住房实物分配向住房市场化改革的过渡阶段1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）。通知进一步确定了深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。（三）1999年-2004年住房市场化全面推行阶段自1998年国发[1998]23号文后，我国房地产业发展迅速，根据国研中心的统计数据，1998年至2004年我国的房地产投资完成额持续了7年的两位数的快速增长，并且在2002年以后的几年中出现了房地产“过热”的情况，7年的同比增长率分别为14%、14%、21%、27%、23%、30%和30%。国发[2003]18号文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》对国发[1998]23号文进行了修正，“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”“多数家庭购买或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供应。……采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。国发[2003]18号文实施以后，我国房地产业高速发展，土地出让，价格不明确，2004年开始招拍挂。但与此同时由于房价的过快上涨，也引发了一系列社会问题，百姓住房难问题越来越突出，我国政府开始加强宏观调控。上海房价走势图(一)2013年上海房价走势（四）2005年至今房地产调控阶段2005年国八条:增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税。目标是抑制房地产投机，稳定住房价格。2006年国六条：规定新增的住宅供应必须符合“70/90标准”，即90平方米以下规格的普通住宅必须超过70%的比例；进一步发挥信贷、税收、土地等政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。2007：主要内容是提高利用贷款购买第二套以上住宅的首付比例和利率2008年：房贷利率七折2008年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）的出台引起了社会各界的广泛关注。24号文要求进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件，完善配套政策和工作机制。2009年国四条：增加普通商品住房的有效供给；抑制投资投机性购房；加强市场监管；大规模推进保障性安居工程建设2010年国十一条：是实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；2011年新国八条：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”提高首付比例，是对住房贷款需求作出限制。限购是国八条奏效的关键我国2011将建设1000万套保障房2011年全国保障房建设目标大幅提高到1000万套，为督促地方政府完成这一艰巨任务，住房和城乡建设部近期将与各省级政府签订“军令状”，任务完成情况将纳入对地方政府的考核。报告称中国保障房半数以上实为福利分房地产中国网2012-8-10“我们在调研中发现，由于地方保障房资金一直处于紧缺状态，所以在各地方上报的保障房数量中，至少有一半以上是由国企和企业员工福利房组成的。”在保障房制度顶层设计一直尚不完善的背景下，“十二五”期间全国规划建设的3600万套保障房建设，至今引发巨大争议。国务院督查组肯定16省市楼市调控效果2012年08月09日08:24:28来源：证券时报从督查组对16个省市的督查结论来看，各省市的调控成效均获肯定，但同时也指出了个别省市存在的问题。其中，在肯定“广州的限购限贷政策执行情况较好，楼市情况较为稳定”的同时，提出要“对江门落实调控政策出现的偏差与不到位之处，督促进行整改”。2013国五条：中国房地产研究会副会长顾云昌认为，中国房地产这架巨型飞机之所以能一飞冲天，主要靠“两架发动机、一个燃料库”。其中一架“发动机”是房改。如果不是住房商品化，楼市就不会这么热；另一架“发动机”是土改，将土地所有权与使用权分离，允许使用权上市出让，意义巨大；“燃料库”则是个人住房贷款，没有金融支撑，老百姓就不能用明天的钱圆今天的住房梦。第一章总论第一节房地产业及其资金运动第二节房地产金融的概念第三节房地产业与金融业的关系第四节房地产金融学的对象和内容第一节房地产业及其资金运动一、房地产和房地产业(一)房地产的概念房地产不仅是指土地及土地附着物，而且包括由此衍生的各种权属关系。所有权：占有、使用、收益、处分(二)房地产的特征物质性质方面的特征固定性多样性耐久性体积大建部副部长仇保兴近日透露，中国是世界上每年新建建筑量最大的国家，但这些建筑只能持续25-30年。据资料显示，英国建筑的平均寿命达到132年，美国的建筑平均寿命达74年。（《中国日报》4月6日）经济性质方面的特征1、地理位置对其价格有着重大影响经济性质方面的特征2、单件性使得房地产估价显得日趋重要经济性质方面的特征3、产权具有可分割性，投资者可以以出售或出租等方式寻求投资回报4、房地产生产投资大(三)房地产业的概念房地产业是一个从事为实现房地产产权权属而进行相应经济活动的一个产业部门，是从事房地产开发、经营、管理和服务等项房地产经济活动的各个经济单位的总体二、房地产业资金特点1、资金投入量大2、整体资金周转慢3、资金运动受地域影响大4、房地产资金的增值性第二节房地产金融的概念一、房地产金融的概念和内容房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。三、房地产金融的发展(一)起步、初创时期：1897年---解放前盐业、金城、中南、大陆四家银行四行储蓄会天津旧址四行仓库投资建造的上海国际饭店大厦1934年四行储蓄汇大厦远东第一大厦设计师：拉斯洛·邬达克，匈牙利人(二)过渡、萎缩时期：解放后---1978年(三)恢复、发展时期：1978年---1988年1985年中国建设银行深圳分行发放第一笔个人住房贷款80年代初建立的国际大厦1987年建立【建立住房基金制度】1989年末，单位住房基金存款余额已达7893万元。保证了房改合理统筹资金来源和住房改革资金的正常运转。【支持住房商品化,办理购房建房信贷】买房长期低息抵押贷款业务。贷款期限最长为15年2003年改制烟台住房储蓄银行(四)调整、发展时期：1988年---1994年国务院1988［11］号文“住房制度改革要广泛而有效筹集和融通资金，建立一套科学的结算办法，金融体制必须配套改革”建设银行与工商银行成立了相应的房产信贷部(五)规范、发展时期：1994年---1994年政策性住房金融由建行和工行办理，县级由农行办理。1995年所有国有独资银行和交通银行都可以办理住房委托存、贷款业务1999年房贷可以扩大到各类住房贷款，比例不高于房价80%2003年严格控制土地储备贷款发放，重点支持中低收入的购房需要。首套房首付20%，二套房提高比例。2008年出台《廉租住房建设贷款管理办法》中德住房银行目前商业银行的个人按揭贷款基准利率为7.05%，那么住房储蓄贷款的利率3.3%，银行如何能盈利？记者了解到，与一般商业银行的住房贷款不同，它只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户放贷，储户的存贷差是它惟一的利润来源。客户存款时，尽管采用的方式类似零存整取，甚至整存整取，但利率仅有0.5%，而贷款利率却是3.3%，当然可以实现盈利。一是刚刚毕业的大学生，也就是暂时没有能力购买住房的人群；二是父母想将自己的养老钱用于给孩子购买住房的；三是市民购买了小户型住房后，考虑今后会换更大的住房的；四是已经在其他银行贷款购房，但希望将高利率贷款替换为低利率贷款的房储贷款入渝两月6位市民“吃螃蟹”市民已习惯了买房时直接找银行办理个人住房按揭贷款，无论是不是在这家银行有存款，这种模式也被称为美国模式。欧洲人买房的时候并不这样贷款，最普遍的方式是先找一个专业住房储蓄银行开户，并签订住房储蓄合同，然后在一定期限内(一般两年以上)定期向账户里存钱，当账户资金累积到一定数量时，就可以用非常低的利率获得房贷了。（一）经营主体会进一步增加，经营主体经营管理能力和服务水平有望得到进一步提高四、房地产金融发展展望（二）房地产金融工具呈现多样化发展（三）法规不断完善，房地产金融市场体系逐步完善（四）互联