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中铁瑞城·西郡英华项目定位之市场研究报告市场研究报告提纲项目市场研究区域市场研究住宅市场商业市场酒店研究区域商业成都发展研究西部新城发展SWOT分析竞争项目分析郫县住宅市场成都住宅市场竞争板块情况宏观环境研究宏观经济政策客户需求分析地块条件分析Saturday,February15,20203Saturday,February15,20203Saturday,February15,20203宏观经济研究GDP增幅11.1%10.6%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%08年1-4Q09年1Q09年1-2Q09年1-3Q09年1-4Q10年1Q10年1-2Q10年1-3QCPI和PPI走势4.4%5.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%2008年10月2008年12月2009年2月2009年4月2009年6月2009年8月2009年10月2009年12月2010年2月2010年4月2010年6月2010年8月2010年10月CPIPPI中国经济主要还是依托外贸与投资拉动发展，2010年GDP增长10.6%;CPI与PPI分别上涨4.4%与5.5%1经济走势投资、消费与外贸增幅0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%2009年7月2009年9月2009年11月2010年1-2月2010年4月2010年6月2010年8月2010年10月投资增幅消费增幅外贸增幅中国经济表现为◤GDP增速放缓、投资增速下降；消费平稳增长，短期内难有大的突破；◤外贸波动大，CPI和PPI连续上行，通胀压力明显等特点；◤面对日益突显的通胀，减少市场的流动性将成为下一阶段货币政策的主要方向。注：以上数据来自星彦地产研究中心注：以上数据来自星彦地产研究中心注：以上数据来自星彦地产研究中心Saturday,February15,20204442地产投资房地产投资占固定资产投资比重3807020.30%010000200003000040000200520062007200820092010年1-10月房地产投资额（亿元）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%占比房地产投资额占比房地产开发贷款占中长期贷款比重◤05年以来房地产投资占固定资产比重保持在17%以上的水平；◤同时房地产开发贷款占银行中长期贷款比重保持在13%以上；◤房地产仍是国民经济支柱产业。宏观经济研究历年来房地产一直处于固定资产投资大比重地位,2010年房地产投资占固定资产投资的20.3%,占银行贷款的19.7%,支柱产业地位明显注：以上数据来自星彦地产研究中心Saturday,February15,20205553政策调控阶段2005年2006年至2007年上半年2007下半年至2008年二季度2008年三季度至2009年4季度2009年4季度至今调控目标加强对房地产市场的调控抑制“三过”：固定资产投资增长过快、货币信贷投放过多、外贸顺差过大“双防”：防止经济增长由偏快转为过热和防明显的通货膨胀次货危机之下，从“一保一控”到全力保增长抑制部分城市高房价和抑制投机投资性需求出台主要的新政3.5：政府工作报告：明确提出抑制高房价；3.16：住房首付由两成提高到三成；5.9：打击投机：期房限转、新购商品房“两年内转手全额征收营业税”两会：严控土地和信贷；国六条：90/70新政出台；以及提高银行准备金率、发行央行票据等手段07.9：二套房政策；08.1-08.6连续5次提高银行准备金率。08.10：购房新政：降息、免税08.12：二套房政策放松09.12：国四条10.1：严格执行房贷政策10.4：新国十条10.4：二套房提高首付和利率、三套以上停贷10月：14个一线城市的限购令10月：提高商业银行和公积金贷款利率楼市调控05年下半年，房价涨幅得到有效控制，信贷开始适度放开政策的执行力度不够，除国六条外，未有新的政策出台。针对投资性需求，提高二套房的首付和利率，打击市场的投机和炒作行为市场交易量至09年3月开始见底回升楼市经过4-7月的僵持，价格出现松动，但未达中央调控目标，仍存在出台新的调控政策可能，市场仍不明朗金融手段为主的抑制地产投资次贷危机保增长，出台新政以刺激地产投资回归民生的调整，政策短期呈收紧趋势稳定经济泡沫与结构性增长过热，打压地产投资性增长过快地产政策性调控经历打压投资---稳定经济结构性泡沫---次贷危机保增长----回归民生四阶段；未来进入持续性的回归民生性的调控政策影响宏观经济研究Saturday,February15,202063政策调控Saturday,February15,20206Saturday,February15,20206日期政策名称主要内容8月中央两次强调落实房地产调控并未改变现有政策主基调李克强副总理先后两次强调要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，并巩固调控的初步成果。现阶段仍以落实“新国十条”及后续措施为主要目标，“稳定”仍是现有的政策主基调。9.13温家宝：加快建立促进房地产健康发展长效机制要进一步规范市场秩序完善土地、财税、金融政策。加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足洋房次的住房需求。9.27两部委：企业闲地达1年不得再买地企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买土地资格。9.29二次调控三套房停贷二套房首付五成9.30-10.8限购令沪深厦等15城市齐推“限购令”：限制户籍居民家庭购房数量10月房贷利率提高商业银行和公积金贷款利率提高历史数据显示，当房屋销售价格指数超过107时（同比涨幅超过7%）时，楼市调控政策将出现，也就是说房屋销售价格指数低107是政府能容忍的。目前房屋的销售价格指数约109，因而预计政府调控政策不会松动，楼市调整仍将持续。预计在限贷、限购令的影响下，楼市交易量将呈下降趋势，交易价格可能会短期下挫，房价指数预计在2011年二季度下降到107。05年3月“国八条”08年10月信贷放开09年12月“国四条”10年4月“新国十条”07年9月“二套房政策”05年下半年信贷放开10年10月二次调控与一线城市限购令在“保增长----重民生”大调控背景下目前楼市进入市场调控的109%指数调控范围之内;供应增加、限贷、限购等政策频繁出现宏观经济研究注：以上数据来自星彦地产研究中心宏观经济与政策现状◤我国经济进入快速发展阶段,房地产仍是支柱产业;◤未来经济面临产业转型、通胀、银根紧缩◤限购—--限贷等打压投资的”保政策—重民生”政策影响是持续的。宏观经济启示◤做好风险控制，打造低市场风险的产品为先；◤未来面临政策调控具备持久性、波动性、多频率特征。宏观经济与政策总结市场研究报告提纲项目市场研究区域市场研究住宅市场商业市场酒店研究区域商业成都发展研究西部新城发展SWOT分析竞争项目分析郫县住宅市场成都住宅市场竞争板块情况宏观环境研究宏观经济政策客户需求分析地块条件分析Saturday,February15,20209西部大开发是国家经济战略的核心，而成都则是西部大开发的引擎。1成都现状成都伴随西部大开发，已经初步形成了西部桥头堡城市地位与中国经济第四极的“1+3”全国战略地位成都城市发展研究◤成都与重庆同为西部大开发引擎地位，分别以成都的高新—现代服务业与重庆的现代工业产业升级形成中国经济第四极地位，形成1+3全国战略地位；◤地理经济辐射云、贵等地区，促进西部快速、跨越式发展形成。2007年6月7日，国家发展和改革委员会下发《国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》（发改经体〔2007〕1248号），明确：国务院同意批准设立成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区。Saturday,February15,202010◤2009年GDP达到了2000年的3.8倍，增长迅速；2009年GDP达到4380亿；◤07年以来成都GDP增长速度已经超过国内一线城市，并且09年在全国副省级城市中排名第一；◤成都GDP总量也远远领先西部其他副省级城市。◤2009年城市化达到65.9%。进入快速发展与都市郊区化阶段。成都经济增长迅速，发展前景良好。主要城市经济增长速度对比西部大开发是国家经济战略的核心，而成都则是西部大开发的引擎。2发展现状成都城市经济快速发展，2009年GDP为4380亿；位于全国副省级城市排名第一位；近几年来城市化速度快速发展，2009年城市化为65.9%，未来处于都市郊区化快速发展阶段成都城市发展研究注：成都统计局数据整理Saturday,February15,202011◤第一步为近期目标，用5~8年时间建设成为“新三最”城市。◤第二步为中期目标，用20年左右的时间初步建成“世界现代田园城市”，争取进入世界三级城市行列。◤第三步为长期目标，用30~50年时间基本建成世界城市，争取进入世界二级城市行列。◤在城市等级上，先努力建设成为国内“一线”城市，继而进入世界三级城市，逐步进入世界二级城市行列。成都经济增长迅速，发展前景良好。西部大开发是国家经济战略的核心，而成都则是西部大开发的引擎。3未来规划成都未来城市定位为世界现代化田园城市以打破与统筹城乡结构；形成两生态旅游带+优先、提生、扩充发展区的形式进行格局控制；郫县板块处于优先产业省级发展区成都城市发展研究◤两带生态及旅游发展区产业：旅游产业范围：彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崃、蒲江、双流、龙泉驿、青白江和金堂山区◤优化型发展区产业：以现代农业为基础，现代服务业与先进制造业协调发展的区域。范围：市域西部的彭州、都江堰、郫县、温江、崇州、大邑、邛崃和蒲江等以平原为主的地区格局：城在田中◤提升型发展区产业：以现代服务业为主导范围：中心城区格局：园在城中◤扩展型发展区产业：以先进制造业为主导，现代服务业与现代农业协调发展范围：市域东部的新都、青白江、金堂、龙泉驿、双流和新津以丘陵为主的地区格局：城田相融Saturday,February15,202012产业区定位天府新城高新技术产业区以电子信息（含软件）、生物医药为主的高新技术产业，及以动漫游戏、文化旅游为主的文化创意产业和城市商务中心区（CBD）金融总部商务区以金融业为主的金融总部商务区东部新城文化创意产业综合功能区以文化创意产业为主的现代服务业和城市商业副中心北部新城现代商贸综合功能区以国际商贸为主的现代服务业和城市商业副中心西部新城现代服务业综合功能区以现代服务业为主的产业功能和城市商业副中心“198”生态及现代服务业综合功能区生态和旅游休闲功能，重点发展以文化创意、文博旅游、总部经济为主的高端现代服务业龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区国际山地度假旅游产业、休闲旅游产业汽车产业综合功能区以整车研发和生产、关键零部件制造为主，与资阳开展区域合作，建设以汽车配套为主的区域产业合作区新能源产业功能区以太阳能、核能、风能为主的新能源产业新材料产业功能区以硅材料、高性能纤维、稀土材料为主的新材料产业，功能区向南与眉山开展区域合作，建设以新材料和石化下游产业为主的区域产业合作区石化产业功能区以炼化一体为主的石化产业国际航空枢纽综合功能区以航空枢纽为主的综合功能区、以航空制造为主的产业功能区国际铁路物流枢纽功能区以铁路集装箱物流中心、铁路散货物流中心和大宗物资中转中心为主的国际铁路枢纽功能区、以公铁物流联运为主的功能区成都经济增长迅速，发展前景良好。西部大开发是国家经济战略的核心，而成都则是西部大开发的引擎。4产业规划未来产业规划主要以高新急速产业、新能源、新材料、现代服务产业为主导非生产性产业发展升级；郫县位于产业与城市商业副中心发展区域成都城市发展研究成都城市发展特点归纳◤成都已经确立起西部桥头堡与中国1+3全国战略经济高地地位；◤目前城市发展处于全国副省级城市前列；◤成都进入都市郊区化城市化快速发展阶段；◤未来定位世界现代化田