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重庆尚纪商业地产顾问机构天工睿城商业定位方案•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•内容提要一、商业项目竞争情况分析二、商家访谈与摸底三、消费人群、消费能力与偏好摸底一、市场环境与行业要素分析二、区域商业发展态势预判三、市场机会分析第一部分：第二部分：•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•内容提要一、项目现状分析二、SWOT分析结论三、商业定位策略选择一、定位方向建议二、定位可行性定性研究三、主题与业态描述第三部分：第四部分：•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•内容提要一、定位可行性论证二、具体方案展开三、案名讨论下一阶段工作计划第五部分：第六部分：•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•第一部分：竞争环境与消费者分析商业项目竞争情况分析商家访谈与摸底消费人群、消费能力与偏好摸底消费者的选择、竞争对手的行动，是决定项目生死的直接因素。也是项目定位的第一项重要工作。项目定位前期，我们进行了大量的调研、访谈和摸底工作。旨在更准确的了解项目目前所处的竞争环境，更精确的了解消费者的需求。•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•第一部分：长寿商业格局世纪广场清明上河坊长寿古镇东方水岸大排档•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•第一部分：长寿商业格局现有商业项目“名片”协信——老城商业核心；城中城——老城商业核心的转移及升级；世纪广场——新城商业核心；清明上河坊、长寿古镇——特色商业街；东方水岸——区域性商业广场的代表；•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•商业设施编号备注购物广场/购物中心①世纪广场⑥金科世界城在营业未开发社区配套底商②圣天湖底商③朵力6号底商在营业在营业旅游商业/景区商业⑦长寿古镇部分营业商业街④泽京商业街⑤保利商业街★天工商业街未开发建成未销售在建未销售主干道临街商铺⑧菩提印象⑨东海⑩金科阳光小镇建成未销售建成在售第一部分：区域现存商业分布•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•桃源大道本项目朵力世纪广场实验二小区政府保利高铁站泽京金科世界城长寿古镇东海菩提东路金科阳光小镇北城中学圣天湖圣天湖菩提站前大道桃花公园菩提山景区①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩★医院第一部分：区域现存商业分布•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•第一部分：商业项目竞争情况分析序项目商业面积推出时间策略1美丽泽京6.22017全销售2金科世界城102016年底持有购物中心3万方，销售商业街7万方。3洋世达菩提印象3.52016上半年全销售4保利一号公馆2.5未定未定（全销售）5天工睿城22015持有主力店，全销售6长寿古镇302011年一期2017年二期7东海假日花园1.5合计55.7集中于2017年前销售为主•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•1金科世界城保利壹号公馆菩提印象美丽泽京天工睿城总计户数8980139423002900157817072户均人口333333预期导入人口26940418269008700473451216预计交付时间15年5月一期15年6月15年12月16年2月14年12月一期，15年6月二期可以看出，最早入驻为2015年下半年，理想入驻人数约2500人，入驻高峰期为2016年1月-2016年6月，理想入驻人数5万人；目前启动本项目商业招商过早，所属区域内住宅入驻基本为空白，缺乏本地居民消费支撑。第一部分：商业项目竞争情况分析•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•内容面积比例购物百货、家电、家具、名品专卖6300058.01%超市华润万家1200011.05%餐饮中餐、西餐、美食广场1100010.13%娱乐电影院、儿童娱乐城、少儿才艺中心1360012.52%休闲健身中心、保健中心40003.68%商务金融农行、交行、建行、工行、中国银行、商业银行50004.60%新城商业核心：洋世达.世纪广场（购物中心）总体量：11万方（不含2期）第一部分：商业项目竞争情况分析•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•区域内商业布局分析新城现有商业中，世纪广场目前是本区域的商业核心区，在新城居民中较有影响力，长寿居民基本认可该项目是长寿的第二个商业中心；新城正在供应及未来供应的商业主要集中在本项目周边区域，根据项目周边规划及开发情况（学校、高铁、医院、高端住宅、公园、景区等），项目周边将成为住宅和商业的密集区；未来站前大道及桃源西三路（古镇及金科）将成为新区两条主要商业干道。第一部分：商业项目竞争情况分析•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•现存商业格局对本项目影响世纪广场商业中心的地位具有较强的吸金作用，对本项目及周边商业有一定的负面影响；长寿古镇及金科世界城将形成对街商业，两处餐饮业态对本项目餐饮形成直接竞争和冲突；周边商业供应量过大，商业供求严重失衡，容易导致空置，导致租赁市场低迷，租金低廉；同时，商铺销售容易形成互相杀价的恶性环境；周边商业主力店招商直接影响本项目（排他性、唯一性）。第一部分：商业项目竞争情况分析•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•第一部分：商家访谈与摸底重庆商家访谈情况访谈：32家中餐5家，火锅2家，特色餐饮4家，浴足3家、超市3家，KTV3家，专科医院2家，SPA美容3家，酒窖/名酒专卖1家，茶楼3家，汽车经销商3家，眼镜店1家。可能意向开店5/32；最关注问题（1）人口及该区域商业定位和运作（商业氛围是否能做起来）26家（2）周边资源（新增住宅/新增商业/交通配套等）21家（3）前广场的设置及停车位14家（4）物流、人流的交通组织及道路街边的处理10家•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•16%51%33%是否考虑来长寿经营比较可能不确定不考虑第一部分：商家访谈与摸底•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•第一部分：商家访谈与摸底•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•长寿商家访谈情况访谈：19家KTV1家，摄影机构2家，餐饮4家，眼镜店1家，服装6家，儿童游乐场1家，养生馆1家，茶楼1家，美容1家，教育机构1家。可能意向开店2/19；最关注问题（1）入驻人口及等待时间16家（2）租金政策7家（3）行业领头4家（主力商家）第一部分：商家访谈与摸底•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•11%63%26%是否考虑来本项目经营比较可能不确定不考虑第一部分：商家访谈与摸底•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•商家访谈与摸底总结：新城商业核心区为世纪广场，本项目及周边区域普遍被认为比较偏僻；由访谈结果可以看到45.83%的经营者希望选择在大型商场中经营，33.33%的经营者会考虑在商业步行街经营。本项目的商业步行街属性是可以得到市场认可的。商家经营者对此区域明显缺乏信心，预期等待成熟时间漫长；被访者对本项目基本不了解，对金科世界城有一定的了解和期待；第一部分：商家访谈与摸底•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•指标名称年末总户数年末总人口数平局每户人数凤城街道656391611422.45晏家街道30083745672.48渡舟街道18724492882.63江南街道10731223782.09总计1251773073752.46第一部分：消费人群、消费能力与偏好摸底长寿周边人口情况调查：•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•年龄分布人数占比0-14岁6802216.63%15-19208096.07%20-292692614.21%30-6414000951.24%65岁及以上2471311.84%第一部分：消费人群、消费能力与偏好摸底长寿周边人口情况调查：•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•第一部分：消费人群、消费能力与偏好摸底长寿周边人口消费情况调查：•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•目前还缺少何种商业设施•50%以上受访者选择休闲娱乐一条街更喜欢何种建筑风格•78%受访者选择现代化风格认为满意的商业场所•44%受访者选择洋世达世纪广场最重要的配套设施•认为娱乐设施和餐饮设施最重要分别占51%和39%第一部分：消费人群、消费能力与偏好摸底•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•消费者调研调研目的：了解在消费者的需求特征，以便对该项目产品定位、营销策略等提出有益的建议。调研时间：2014年7-8月2014年9月1日-5日2014年9月15日-19日调研对象及区域：对长寿协信广场、文苑路、世纪广场商圈的消费者随机进行问卷调查访问。样本分布：调研中各项问卷共发放200个，重庆商家访谈32家，长寿商家访谈19家。第一部分：消费人群、消费能力与偏好摸底•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•问题选择第一选择比例新城消费习惯场所洋世达37.7%最愿意在新城消费类型娱乐餐饮67.5%17.4%购买新城住宅首选金科世界城菩提印象天工睿城美丽泽京不确定31.6%17.7%12.5%12.5%25.7%新城生活最大问题缺少结伴的人农贸市场缺乏33.1%21.8%对天工睿城的位置感觉有点偏不方便41.4%27.9%对周边的项目最关注（印象最深）金科世界城不清楚18.1%56.3%市调报告链接1、市调报告2、补充市调第一部分：消费人群、消费能力与偏好摸底•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•第一部分：竞争环境与消费者分析总结我们的机会：1、位于长寿新区，区域未来发展潜力大。2、较周边大部分项目，开发进度快，更有可能抢占先机。3、新城除洋世达外，没有领导商业项目，周边更是没有。我们的威胁：1、周边新增商业体量巨大，严重超出短期内人均商业标准值。且集中于2017年前面市，竞争压力非常大。2、新城商业多为社区型、邻里型商业，且项目硬件差异化不明显，同质化比较严重。商家与投资人更难对本项目形成青睐。3、长寿消费人群对新区仍存在观望态度，信心不足。且新区商业对区域外的知名度和吸引力不足。•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•第二部分：市场趋势与机会探索市场环境与行业要素分析区域商业发展态势预判市场机会分析商业地产作为一种长期投资项目，受行业趋势、辐射区域经济要素影响非常明显。同时，商业地产的投资与经营行为也受到对发展趋势预判、项目自身独占优势的直接影响。市场机会的探索、论证和取舍，以及基于此的项目包装和消费者引导，是项目成败的关键所在。•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•第二部分：市场环境与行业要素分析受经济环境与宏观调控影响，重庆房地产行业已开始呈现量价齐跌的态势。行业面临收缩与洗牌，短期内竞争越来越直接与激烈已经成为必然趋势。商业地产继住宅版块放缓之后，一度成为新的热潮。近几年各地均不同程度出现了商业地产开发量的井喷，不少项目投资回报率甚至低于银行存款，有价无市。目前市场的理性调整期也已经初现，“一铺养三代”的疯狂投资潮已经过去了。•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•重庆区县房地产在前些年迎来了一股开发热潮，大量的新城区开发、大开发商和本地开发商共同进入。区县房地产市场呈现明显的不平衡态势，部分特色项目销售情况良好，而更多的项目开发放缓、销售难度非常大。在此形势之下，消费者选择非常多，且投资购买行为日趋理性。而房地产项目的市场争夺势必会升级。营销手段的多样、市场策略越发精准、价格竞争加剧等都已经开始。第二部分：市场环境与行业要素分析•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•第二部分：市场机会分析虽然整体发展速度放缓，有竞争能力的商业地产项目也逐渐亮相。与传统的商业地产项目对比，有明显的差异化。主题型商业项目、针对特定人群的特色商业项目等，还有火锅街/酒吧街/海鲜美食街等目的地型项目、在市场营销传播、精准商家和消费者吸引、繁荣速度都呈现了明显的优势。民国街华纳威秀财富中心•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•第二部分：区域商业发展态势预判未来长寿人口流动示意图•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•第二部分：区域商业发展态势预判序项目商业面积推出时间策略1美丽泽京6.22017全销售2金科世界城102016年底持有购物中心3万方，销