搜索
新繁项目市场研究报告德情出品2008年06月25日目录区域发展概况区域规划发展新繁镇概况新繁镇区域交通现状新繁镇未来规划及发展新繁镇房地产市场现状房地产开发与市场走势区域房地产市场特征区域房地产市场产品特征区域房地产市场预测根据成都市新一轮总体规划的要求，成都中心城以外设城南副中心、城北副中心，城市向南北轴向发展；新都与青白江组成93平方公里、100万人口的“北部新城”将作为城北的副中心，是未来成都市区的组成部分，并将作为今后成都长期重点发展的方向之一。区域规划发展新都-青白江组团、北部新城示意图结合城市总体规划和土地利用总体规划，作为成都构建“一主两次（即中心主城区，城南、城北两个副中心）多核”的“两次”之一,新都区将以主城区和区域中心镇为重点和突破口，以组团方式形成“一城、三组团、两生态带”的区内总体空间格局。“一城”是指主城区，主要包括新都新城区、老城区和工业集中发展区。“三组团”新都组团：以新都镇为中心，涵盖三河街道、马家镇、军屯镇。新繁组团：以新繁镇为中心，涵盖大丰街道、龙桥镇、斑竹园镇、新民镇、清流镇。石板滩组团：以石板滩镇为中心，涵盖泰兴镇、木兰镇。“两生态带”是指毗河生态产业带与青白江生态保护带。“一城、三组团、两生态带”的区内总体空间格局新繁镇作为新都区副中心，新都区未来总体空间格局发展的重要组团之一，且处于成都市区18公里卫星城圈层上，距成都市外环路仅9.5公里，距成都双流国际机场35公里。从地理位置来看，新繁镇位于成都市西北部,新都区西面，地处成都市北部成彭路经济发展走廊之上，处于郫县、新都、彭州、成都四个城市构成的“菱形”结构中心点。镇域东北邻新民镇、清流镇；东南邻斑竹园镇；西南邻郫县、龙桥镇；西北邻彭州市致和镇。良好的地理位置将为未来新繁镇的发展提供可支撑的基础条件。新繁镇概况新繁镇历史文化名镇的新繁，距今已有2700多年历史，自古就有“川西碧玉”之美誉，有十分丰富的文化内涵，名人荟萃，商贾云集，是费密、吴虞、哈华、艾芜的故乡，现保存有文化和旅游价值的古迹有13处，其中以龙藏寺和全国唯一保存完好的唐代园林—东湖公园为典型。唐代东湖（含东湖碑馆）、明代宣德年间的龙藏寺和华林寺、清代时期的观音寺、黄公馆、陕西馆、文昌宫、三会院、沈家祠、哈华故居、吴虞故居、孔庙都保存较好。“西蜀名园”—东湖公园龙藏寺全镇幅员面积81.5平方公里，其中城区面积5.67平方公里。且地处成都平原腹心地带，地势平坦，环境优良，水源丰富，最高海拔为576米，最低海拔为519米，相对高差5米，属亚热带湿润季风气候，常年主导风向为东北风，平均气温16.2摄氏度。镇域北部有清白江河、杨柳河，中部有锦水河，西南有毗河、南二支渠等水域资源。2004年底，经成都市人民政府批准设立街道办事处，截至2005年,全镇辖五个居委会，58个行政村，12个社区居委会。全镇户人口11万人，其中常住人口9.2万人，农业人口6.8万人，外来及暂住人口2万余人。城镇人口比例46.75%----城市化率不大。新繁镇作为国家、省、市、区四级重点镇，成都市14个优先发展的重点镇，成都市生态工贸卫星城，新都区的副中心。全镇工商企业2311个，从业人员17090人。地区生产总值为28.00亿元，其中一产业为1.00亿元，占总值3.57%，二产业为24.00亿元，占总值85.71%，三产业为3.00亿元，占总值10.72%。2004年；工业增加值7.1亿元；销售收入25.68亿元；工商税收2363万元；财政收入4250万元。完成招商引资项目20余个，协议投资3.21亿元，当年到位2.6亿元。新繁镇以城镇为中心，对外交通呈放射状分布。镇域西面有成彭高速公路；有贯穿镇域南北向的省道成彭路；东有县道新（都）新（繁）路和新（都）竹（班）路；西有县道新犀（浦）路、新郫路、三公路（三义桥—公毅村）；北有新堰路等。镇内外形成了方便、快捷、通畅的交通网络，城区交通十分便利，区位优势明显。区域交通现状新繁镇交通路网图新繁镇作为成都市西北部中心城镇，新都区副中心城镇，素有“家具都”、“泡菜之乡”的鲜明特点，是成都市“三个集中”示范镇，是成都市北部新城的重要组成部分。随着成都市成为全国首个城乡配套改革实验区以来，结合新繁镇的实际情况，以规划为基础和龙头，探索发展机制，集中集约建设家具园和打造泡菜之乡，在镇域内实施产业结构布局调整，形成一二三产业互动机制，从而建设特色鲜明、优势明显的成都市优先发展重点镇和新都副中心。建设西部最大家具园由新都区人民政府和南方香江集团共同出资建设，总投资额80亿元，园区占地３０００亩，建成后可实现年产值100亿元以上，市场年交易额30亿元以上，安置就业人员6万人，计划于2009年全部建成。园区位于成都市新都区新繁镇、龙桥镇及斑竹园镇相邻区域，紧邻成彭高速，背靠北新干道，老成彭公路贯穿全境。规划占地面积6平方公里，是集家具研发、培训、生产、生活、产品展示、林木交易及物流于一体，产业链完善、各种服务设施配套的集中集群集约发展的家具产业集群区。园区功能分区定位为“中国绿色家具硅谷”、“中国国际家居产业总部基地”、“中国国际家居产业创意园”三大特色区和家具产业生产制造基地、家具展销交易中心、产品物流储运中心、家具辅材料配送中心、主料市场交易配送中心、高品质生活休闲区六大功能区。成都市家具产业园打造新繁泡菜加工生产基地新繁镇今年将成彭路以东，青白江以南，新九路以西，北二环以北的黄泥、白壁、兴堰、李园等村的万余亩片区规划为新繁镇都市设施农业示范区，其中季节性蔬菜2000亩，大学生创业园区2000亩，土地向业主集中5000亩，观光休闲花木园区1000亩。同时扶持新繁食品有限公司等10余家泡菜加工企业，加强泡菜企业整合，着手2000亩泡菜基地的规划，引入更多的相关企业，形成更大的产业规模，以庞大的蔬菜需求量带动蔬菜种植大业主进驻，加快土地流转和农民身份转变。按照成都市总体控制性规划，以及新都区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，新繁镇将结合自身的优势特点，主要打造中国西部家具产业基地，发展食品加工业和休闲旅游业。并不断加强基础设施建设，全方位扩大招商引资，增强经济发展后劲，通过大力发展特色工业，发展旅游事业，繁荣第三产业，实施科教兴镇，共谋发展！到2010年，建成具有唐代文化特色的历史文化名镇、国家级重点镇和新都区副中心，城市化人口规模预计达到9万人。新繁镇总体规划目前，镇党委、政府正在抓紧实施“三区一城”的规划、主要建设以新兴工业园区为龙头的2平方公里的工业区。以行政办公、旅游休闲和豪华居住群以及广场为中心的1.8平方公里的新城区，以仓储、物资批发、集市贸易为一体的老城商业区，拟建5—10万平方米的新繁家具城，突出体现新繁的家具优势行业。建设的着眼点是成都国际大都会卫星城。定位于“联合国21世纪可持续发展”生态型小城镇。借助于建设“北部新城、成都新区”的历史机遇，新都区将以主城区、新繁镇、成金路沿线以及毗河沿岸为重点，引进知名房地产开发商，大力发展住宅地产、商业地产和商务地产，这无疑是给当前新繁镇的房地产发展注入新的活力。新繁镇将在不久的将来，作为成都市卫星圈层上的明星小镇而备受关注。房地产开发与市场走势由于近几年成都市房地产市场的迅猛发展，作为成都市周边区域城镇的新繁镇，受整体房产市场的发展影响，区域内房地产开发项目逐渐增多，开发的楼盘品质不断提升。目前新繁镇区域内房地产开发项目主要集中在别墅和多层产品为主，如今区域内出现了少量的小高层项目，并有逐步扩大发展的态势。在当地政府和新都区政府的引导下，且区域内各项市政配套设施的逐步完善，居住环境的不断提升，房地产开发价值将逐步得到凸现。区域房地产市场特征项目名称地理位置建筑形态占地面积建筑面积（m2）户型面积（m2）价格开盘时间销售进度项目特点分析面积区间主力户型价格区间均价东湖御景城西北新繁新区别墅115亩38500180-420904000-500030002003.1095%是大型别墅项目，位于东湖森林公园东湖名居金地路（镇政府对面）小高层15.1亩3771057-11480-1002800-320030002008.07临东湖森林、金山假日和啤酒广场三大广场和四大公园唐风苑东湖路与繁清路交叉口多层20亩11968．6109-1381201600-170016502005.11售完周边有学校、医院等，生活配套齐全丽景东湖滨江西路多层48．6亩58349．4657-188．6105-1081800-220020002005.11售完临滨江路、东湖森林广场金地花园城西北新繁新区别墅15亩左右————————3001000-14001100售完临东湖御景、东湖森林广场●位置：目前新繁城区开发的楼盘主要集中在滨江路及东湖森林广场和东湖公园周边、竞争类型为住宅。●规模：城区各项目普遍规模不大，大部分4万㎡以下；新城区各项目则规模较大，在3万㎡左右。●容积率：容积率多在1.8左右；●建筑形态：普遍以“底商+住宅”的形式出现；●价格体系：所有楼盘总体上代表新繁城区中高档房地产产品，因此价格区间高于该镇总体商品房地产价格水平；总体销售价格住宅为2500-5500元/㎡左右、商铺为6000-8000元/㎡左右；●设施配套：5通、会所●销售手法：普遍以“环境（临水、临公园、临绿地）”等作为卖点；宣传媒体上以灯箱、户外、DM单为主。●销售进度：早期的楼盘总体上已经销售完毕，仅有部分新楼盘处于在售阶段。●购房对象：以当地居民、打工者、各企事业单位人员、政府公务员等本镇人群为主，有少量成都投资者。开发热点区域分析近几年间，新繁镇重点开发区域集中在滨江路与东湖森林广场之间，随着这些项目的逐渐开发完成，该区域的配套设施、环境等都日趋完善。形态分析新繁楼盘建筑形态呈多元化的发展趋势，别墅、洋房、多层项目层出不穷。而多层则占了较大的市场比重，市场中高层项目较少（仅新出现的项目东湖名居是小高层）。价格分析经过近两年的发展，新繁房地产市场价格取得了长足的进步，从05年别墅项目的2000元左右涨到今年的4000-5000左右；多层项目从1500元左右涨到2800左右。由此可见，近两年来，新繁房价保持了较高的上涨速度；但随着新繁的不断发展，新繁房价还具有一定上升空间。户型结构综合各个项目来看，部分项目是以别墅和多层为主，所以别墅项目中以四室三厅的套型（东湖御景、金地花园）居多，多层项目中两房两厅到三室两厅户型为主，其中三房两厅户型最多，多数项目超过了50%的比例。户型面积除别墅项目外，户型面积分布跨度比较大，从57多到180平米均有，其中100-120平米的三房两厅为最多，比例基本上都在50%以上。从市场反应的情况来看，也正是这个面积区间很受市场的欢迎。户型特色经过近几年的时间发展，新繁房地产市场的开发量逐渐增加，户型越来越成熟，除基本功能分区较好以外，主要有如下的几个特色：明窗明卫、阳光餐厅、露台花园等。由此可见，目前消费者的需求取向已由以前的实用型向舒适、享受型发展。区域房地产市场产品特征区域房地产市场预测当前，受国内整体房地产市场以及成都市房地产市场的影响，新繁镇房地产市场的发展态势也趋于理性化发展阶段。但由于目前该区域内房地产市场开发项目较少，且该区域紧邻地震灾区彭州以及德阳的部分区域。鉴于目前新繁镇作为未来的新都区副中心，成都市未来市区圈层内，未来该区域房产市场的需求将呈现：区域内消费的客户群体将集中在本地人、打工者、地震灾区迁移者。区域内房产项目开发将逐步朝小高层、高层的物业形态发展。在政策的框架下，户型将以中小户型为主，户型面积以前也将呈逐步减小的趋势。总的来说，新繁镇房产市场还处于起步阶段，未来市场发展空间较大。