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西安市未央新城（凤城五路以北片区）概念规划Conceptplanning2014.10ConceptplanningofnorthOfXi'anFengchengfiveroadarea中国建筑西北设计研究院有限公司长安未央，古都首府渭灞腑地，现代凤城背景认知PART1PART2PART4综合分析空间规划基于背景资源认知的项目价值分析内外综合条件分析的基地现状诊断各类要素综合分析的空间规划设计CONTENTPART3目标定位片区目标需求导向的综合定位研究背景认知PART1PART2PART4PART3国家发展背景城市发展背景基地背景认知国家发展背景2013年，习近平总书记在出访中亚四国时，提出了建设“丝绸之路经济带”新主张。这将为西安的发展带来新机遇，以关中为依托的西安可成为亚欧大陆桥经济带的新起点。丝路之源西安2009年，国务院批复了西安“建设国际化大都市”的规划，这大大重塑了城市的格局，提升了城市定位，为西安城市的发展指明了方向。城市发展背景大都之启西安这个伟大的城市苏醒了曾经的13朝古都，汉唐盛世的国际都会，2009年国务院颁布实施的《关中-天水经济区发展规划》明确提出要着力打造西安国际化大都市，这是国家赋予西安发展的历史使命。然而，作为新兴正在崛起的国际化大都市，西安任重道远。大都之启北拓之兴基地《西安城市总体规划》明确指出了城市发展方向为“西进北拓”，这为身在北部的未央区的带来的发展机遇。城市发展背景2011年，西安行政中心北迁，这是西安大都市城市格局“北拓”的重要一步。与此同时，随着西安北客站、地铁二号线、汉城湖治理、大明宫遗址公园等一批重大项目的落成，让西安北郊的区域发展从此步入了快车道……北拓之兴城市发展背景基地背景认知北拓之兴基地本次规划基地恰好位于西安市未央区北部，城市南北发展轴线之上，占地12平方公里。西侧紧邻经济技术开发区，东部为浐灞生态区，北侧为绕城高速，区位优越，交通便利。PART1PART2PART4综合分析CONTENTPART3外部条件分析内部条件分析上位规划分析相关规划分析案例分析SWOT分析一、基地外部条件分析基地位于西安市北部区域，隶属于未央区辖区，是西安通往西咸新区等北部腹地的必经之路，是西安中心城区的北大门。基地位于未央区东北部，西邻经开区，东近浐灞。北至北三环辅道，南临凤城五路，西至渭滨路，东临北辰路，总用地面积约12平方公里。基地拥有优越的战略区位优势。西安南侧和东侧由于秦岭的存在，发展空间有限，因此，北侧与西侧是西安的主要发展方向，而向北发展，联动咸阳，带动西咸新区的发展是大西安城市发展的核心战略。1、区位条件分析未央区CENTER浐灞高新区曲江长安西咸新区北拓基地经开区战略高地——战略区位优势基地西安北站西安咸阳国际机场西安火车站一、基地外部条件分析2、对外交通条件分析基地拥有优越的对外交通优势。北侧为城市快速路北三环，与绕城高速相接。东侧为城市快速路北辰路，链接东城区。贯穿基地南北的城市快速路太华北路，加强了基地与老城区的联系。距西安咸阳国际机场34公里，西安北站7.5公里，西安火车站8.1公里，均在半小时车程范围内，交通便捷，基地未来发展交通优势明显。交通要地——交通区位优势一、基地外部条件分析3、周边功能环境分析西安的发展模式——以老城为中心圈层发展。各个地区发展已各具特点，主导产业、运营模式、建设实效均以体现。相比而言，基地片区一直发展滞后，定位不清。同样也使基地具有后发优势、成为价值洼地。随着行政中心的北迁，基地周边地区的发展已开始启动，为基地的适时启动创造资源基础。汉长安遗址基地唐长安城土门浐灞新城纺织城曲江新区文教区高新区大兴新区大明宫阿房宫西安北客站西安火车站咸阳机场价值宝地——功能区位优势基地位于未央区腹地，东临浐灞生态园区，生态环境良好。西侧靠近西安北侧重要城市主干道未央路，沿途有市级文化中心市图书馆、市行政中心、市级体育中心城市运动公园，辐射效应显著，发展潜力大。北侧临近西安北站，交通优势明显。南侧与西侧有大明宫遗址与汉长安城遗址。东侧临近浐灞生态园与领事馆区。基地周边重要公共设施多，级别高，并有一定生态优势。基地周边功能多元化，对未来发展有着良好的辅助。西安北站城市运动公园行政中心市图书馆汉长安城唐大明宫浐灞生态园城市运动公园（市级体育中心）汉长安城遗址公园市行政中心西安北站市图书馆（市级文化中心）浐灞生态园区唐大明宫遗址公园基地世园公园浐灞国家湿地公园一、基地外部条件分析3、周边功能环境分析——主要城市公共节点领事馆区领事馆区价值宝地中国建筑西北设计研究院一、基地外部条件分析4、城市商业环境分析商圈业态老城商圈包括钟楼及四条大街，解放路商业，是西安商业文化枢纽中心，涵盖服装百货、餐饮娱乐、生活休闲等多个业态。小寨商圈西安城南重要商贸业中心，涵盖商贸、商务、餐饮、娱乐、文化等多种业态形式，形成多元化、全方位的发展格局。曲江商圈以大雁塔为中心，集合了国际百货、超市、步行街、时尚餐馆、家电卖场、数码广场、国际影院、酒店式公寓、写字楼等多种建筑形态和商业业态为一体，为客户提供了就餐、娱乐、休闲等全方位的服务，已经成为西安新商业形态的代表，是西安新兴的重要商贸旅游文化聚集区。长乐路商圈涵盖众多以服饰、皮具、鞋业、小商品、轻纺等商品为主的批发市场集群，主要包括西北轻工批发市场、西北商贸中心、康复路批发市场、义乌小商品城、金康路茶文化街等市场和街区，构筑起商圈的发展骨架。高新商圈商业项目的功能组合是国际化城市主流商务模式，强调的是超前的功能、品质、配套和服务，其功能一般涉及酒店服务式写字间、国际行政中心、国际商务中心、商务酒店、购物中心、城市会馆等方面。高新路、科技路和唐延路位于高新区的核心区域。土门商圈土门商业区主要由以经营家电产品的智圣购物广场、家世界购物中心、爱家超市等规模稍大的商场或超市为主力店，加上一些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场、综合百货商店、超市、品牌专营店等经营业态。龙首商圈以未央路为主要交通要到，未央路南连北大街，被接凤城路，龙首塬商圈内主要业态以餐饮和休息为主，华润万家、1860连锁、欢乐迪KTV等业态遍布未央大道；本市消费者和区域社区住户是该商圈的主要消费客群。老城商圈龙首商圈长乐路商圈曲江商圈高新商圈土门商圈小寨商圈基地商业福地——商业区位优势基地北客站商业中心凤城五路商业中心北二环商业中心浐灞商业中心大明宫建材批发综合市场中储建材物流中心北石桥综合物流中心海星超市物流配送中心西北邮政物流配送中心西北农副产品物流配送中心北客站商业中心经开区商业中心汉长安城浐灞商业中心北二环商业中心凤城五路商业中心基地周边拥有北客站商业中心、大学城商业中心、凤城五路商业中心、北二环商业中心、经开区商业中心等市级商业节点。凤城五路商业中心规模欠缺，北二环商业中心距离北部行政中心较远，北客站及大学城商业中心未形成，北部缺乏成规模成体系的商业综合中心。一、基地外部条件分析4、周边商业环境分析——主要商业节点商业福地基地位于未央区东北部，西邻经开区，东近浐灞。北至北三环辅道，南临凤城五路，西至渭滨路，东临北辰路，东西距离约3.2公里，南北距离约4公里。总用地面积约12平方公里。二、基地内部条件分析1、规划范围未央路北三环凤城五路凤城八路灞河基地120ha4km3.2km未来西安城区建成地铁线中，4号线与10号线经过本项目地块，其中4号线将在2017年建成通车。基于地铁沿线站点周边的地块增值，未来两条线路建成后将对本项目的价值提升产生重大影响。基地西北侧缺乏轨道交通站点。四号线线路无更改可能，十号线线路存在变动可能。二、基地内部条件分析2、轨道交通条件分析基地内主要现状道路：自西向东：贞观路、渭滨路、太华北路、北辰路，其中沿太华北路、北辰路南可达主城区，向北延伸可达泾河新城。自南向北：凤城五路、凤城八路、红旗路，基地北界线与北三环、绕城高速相接；凤城五路向东与欧亚大道连接直达浐灞生态区。基地自南向北有条铁路直达西航公司，为其专用运输线路。主干道网骨架清晰，次干道缺乏完善系统，北三环客货压力大。二、基地内部条件分析3、内部交通条件分析基地内现状用地主要分为城市居住用地、村民居住用地、建材市场用地、企业厂区用地及闲置地6大类，以居住用地、建材市场用地和一些企业工厂用地为主，其中居住用地包括城市高层、低层住宅和城中村两大部分，共占地约3800亩；各类建材市场占地约3000亩；企业、厂区占地约1000亩。基地内用地除新建居住外，有待整合及综合提升。紫薇希望城西航社区团结村大明宫五金机电灯饰城徐家湾社区卫生服务中心中核西安核设备有限公司二、基地内部条件分析4、土地利用分析基地内企业用地主要包括西航集团及相关用地，中核集团西安核设备有限公司用地。整改协调有一定难度。二、基地内部条件分析4、土地利用分析——企业用地西航集团航空机械公司中核集团西安核设备有限公司中核集团西安核设备有限公司基地内居住用地主要分为城市居住区以及城中村用地。居住区包括新建居住区，多以高层为主，以及多层居住区。多层居住区以及城中村用地的整改将是基地用地整合的主要对象。二、基地内部条件分析4、土地利用分析——居住用地利君未来城西航社区帽珥冢村城改中核集团西安核设备有限公司家属院联合村城改新月花园奇星御园团结村车家堡谭家村谭家村城改紫薇希望城等新建居住区天和新府谭家街道办红旗社区徐家湾村城中村用地居住用地基地内在建区用地均为新建居住区，土地调整可能性小。二、基地内部条件分析4、土地利用分析——在建区用地基地内企闲置用地主要为已拆迁空地，土地未来发展选择可能性大。二、基地内部条件分析4、土地利用分析——闲置用地三家庄村已拆用地已拆空地已拆空地已拆空地已拆空地已拆空地基地内现有四类公共服务设施，分别是行政办公类、教育科研类、医疗卫生类及宗教类。其中行政办公类设有徐家湾街道办事处、谭家派出所等服务设施，教育科研类设有西航一中、西安高中、西安市第十一中学等中小学校，医疗卫生类设有徐家湾社区卫生中心、陕西未央康乐医院等医疗卫生设施，宗教类设有城北清真寺。西安市第十一中学西安市高级中学陕西未央康乐医院徐家湾社区卫生中心谭家派出所徐家湾街道办事处二、基地内部条件分析4、土地利用分析——公共设施用地规划范围内，土地利用情况分为不可改造区279.2ha、自主改造区88.9ha和可统一改造区487.7ha。其中，不可改造区包括新建及在建高层建筑，自主改造区包括企业单位用地，统一改造区包括城中村及质量较差的市场建筑。不可改造区可统一改造区自主改造区二、基地内部条件分析5、可利用土地分析住宅（高层）住宅（多层）在建项目建材市场（低层）城中村住宅（低层）企业厂区建筑（多层）规划范围内，以南北向太华路为分界，西侧多为高层及多层住宅，建筑质量较好。东侧多为低层建材市场，建筑质量较差。项目中的城中村，存在个别建筑质量较差的问题，考虑有拆迁整改的可能。二、基地内部条件分析6、建筑高度分析城市职能：1）国际旅游城市；2）新欧亚大陆桥中国段和中西部的中心城市；3）教育科研和制造业基地；4）高新技术产业基地；5）交通枢纽城市；6）陕西省省会、“一线两带”的核心城市；7）城镇经济发展轴的核心。基地在西安总规结构中位于未央装备制造区与居住旅游生态区，以相关产业与居住为主。城市性质：西安是陕西省省会，国家重要的科研、教育和现代国防科技工业基地，我国西部地区重要的中心城市，国家历史文化名城，世界著名古都，并将逐步建设成为具有历史文化特色的现代城市。基地基地三、上位规划分析1、西安总体规划（2008——2020年）城市建筑风格：西安城市整体风貌分为汉唐风格区（曲江新区、汉长安遗址区、唐大明宫遗址区、秦阿房宫遗址区、沣京遗址区和镐京遗址区），明清风貌区（老城），风貌协调区（环城路与二环路之间），现代建筑区（二环到三环之间及三环周边）和田园风貌区（西咸新区）五类。基地位于北部现代建筑风格区内，区域建筑风格应该遵循现代风貌。基地基地三、上位规划分析1、西安总体规划（2008——2020年）大西安范围包括西安市整个行政辖区、渭南富平县城、咸阳