ChinaIndexAcademy中国指数研究院2015年10月房地产市场形势总结与趋势展望1目录一、运行状况:市场持续回暖,量增价涨,新开工筑底但投资乏力二、发展趋势:全年销售额有望创新高,加快库存去化、刺激投资成关注点2政策:货币政策再度宽松,房地产市场持续受益图:2008年以来五年期以上金融机构贷款利率及大型金融机构存准率走势图:2008年至今代表城市成交量与5年以上贷款利率、存准率变化走势事件:2015年2月、4月、8月,央行公告决定分别普降金融机构存款准备金率,其中大型金融机构存准率降至18%。2014年11月、2015年2月、5月、6月、8月,央行分别发布通知下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,降息后五年期以上贷款基准利率为5.15%,达到1991年以来最低水平。影响:经济下行压力背景下,央行的货币政策操作空间将进一步放大。多轮降准降息和人民币汇率调整后央行多种货币工具组合,为经济结构调整和转型升级营造宽松适度的货币金融环境。对房地产市场来说,多轮大幅降准,释放大量流动性,促进企业融资与购房消费;降息则直接降低购房成本,刺激购房需求。整体的量化宽松利好供需两端,房地产市场需求有望持续受益。未来货币政策与信贷政策的结合效果,将是真正决定市场回暖趋势与持续的关键。数据来源:中国人民银行,CREIS,中国指数研究院整理18.005.154.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%08/0108/0408/0708/1009/0109/0409/0709/1010/0110/0410/0710/1011/0111/0411/0711/1012/0112/0412/0712/1013/0113/0413/0713/1014/0114/0414/0714/1015/0115/0415/07大型金融机构存准率(左)5年以上金融机构贷款利率(右)4%6%8%10%12%14%16%18%20%22%0500100015002000250030003500400008-0108-0408-0708-1009-0109-0409-0709-1010-0110-0410-0710-1011-0111-0411-0711-1012-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-07万平方米50个城市成交量(左)5年以上贷款利率(右)大型金融机构存准率(右)320%200830%20102011201220132014首套二套20%40%50%60%30%人均住房面积低于当地平均水平,二套可比照首套房政策二套“认房又认贷”;停发多套房贷以北京为代表的部分城市二套首付提高至70%“330”一套未结清,二套商贷首付40%“831”一套已结清,二套公积金首付20%“新930”不限购城市首套商贷首付25%2015公积金20%公积金20%“930”二套“认贷不认房”2009政策:公积金二套房首付、商贷首套房首付再降,积极促需求入市事件:8月31日,住房城乡建设部、财政部、中国人民银行发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》,已结清一套房贷款的家庭购买二套房公积金最低首付款比例由30%降低至20%,而北上广深四市自主决定二套房首付比例。9月30日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,在不“限购”的城市对于家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付贷款比例调整为不低于25%。资料来源:中国指数研究院整理影响:信贷新政出台对改善性住房需求进行支持,宽松程度与2009年相当。首付比例下调降低了购房门槛,将刺激潜在改善性住房需求释放,尤其是针对重点城市自住和改善性需求释放有明显刺激作用,新政将有力促进市场成交回暖,库存压力去化效应也将逐渐显现。同时对房价上升势头较明显的一线城市,也提出坚持分类指导、因城施策的原则,增强地方政府自主性,根据实际调整政策力度。图:2008年至今房贷最低首付比例变化4政策:公积金、限外取消等多轮政策加码,助推行业稳定事件:三季度,中央出台多项政策,进一步加大公积金利用率,促进市场库存去化,支持企业投融资。资料来源:中国指数研究院整理影响:公积金贷款门槛显著降低,惠及更多城市、更多人群,将切实提高住房公积金使用效率;限外令取消、房屋转让费降低,同步利好新房和二手房市场,一定程度上刺激房屋交易,活跃市场消费;降低房地产部分开发项目最低资本金比例、释放土地红利支持新产业新业态,力争化解投融资难题,通过产城融合发展推进当地经济结构转型和推动经济增长。图:2015年三季度中央宽松政策•9月21日,住房城乡建设部发布了《关于住房公积金异地贷款有关操作问题的通知》,明确规定了住房公积金异地个人住房贷款的办理流程。9月30日,住房城乡建设部等三部委发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》,要求提高实际贷款额度、拓宽贷款资金筹集渠道、全面推行异地贷款业务等。公积金•六部委联合公布联合公布《住建部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》,取消对境外个人在国内购买住房的限制条件。限外•财政部和发改委印发《关于降低房屋转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知》,降低房屋转让手续费。财政•国务院印发了《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》,对于房地产行业的开发项目除保障性住房和普通商品住房项目不变外,其他项目最低资本金由30%降为25%。投资•国土资源部、住房城乡建设部等六部委下发《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》,从新供用地保障力度、鼓励盘活利用现有用地等方面支持。土地5政策:货币政策稳健适度,信贷政策重回六年前表:2009年房地产助力政策与当前比较指标2009年实施政策2015年实施政策货币政策适度宽松的货币政策连续5次下调金融机构存贷款利率,长贷利率最低降至5.94%。连续4次下调存款准备金率至15.5%。稳健的货币政策,注重灵活调整时隔两年半连续5次下调金融机构存贷款利率,长贷利率降至近年以来最低值5.15%,3次全面下调存款准备金率至18%。信贷政策首套房:最低首付款比例调整为20%。二套房:已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。贷款利率:下限为贷款基准利率的0.7倍。首套房:公积金首套自住房首付比例20%;商贷首套房最低为25%(不“限购”城市执行)。二套房:对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策,公积金首付20%。商贷二套房未结清贷款的最低首付为40%。贷款利率:下限为贷款基准利率的0.7倍。财政政策减免印花税、土地增值税等交易税费,对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策,个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。取消城市房地产税。个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。依法严格按转让所得的20%计征个人所得税。降低房屋转让手续费。效果2009年房地产市场火爆,部分城市进入房价高速增长期。在降准降息降首付等多项利好叠加下,预计2015年市场将好于上年。资料来源:中国指数研究院整理6新房价格:三季度百城住宅价格累计上涨1.78%,8、9月同环比双涨数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com图:2010年6月至今百城新建住宅均价及环比变化注:2012年12月起,百城指数按完善后的规则进行编制,历史数据已作更新。2015年1-9月百城住宅价格累计上涨2.61%,其中,三季度累计上涨1.78%,涨幅较上半年扩大0.96个百分点。百城住宅价格自5月止跌以来持续上涨,在稳楼市政策积极推进下,楼市消费信心稳步提升。7月环比上涨0.54%;8月市场成交继续保持稳定,百城价格指数环比涨幅扩大至0.95%,并推动同比止跌转涨,涨幅为0.15%,这是百城住宅均价16个月来首现双涨;9月继续双涨,环比上涨0.28%,涨幅较8月收窄0.67个百分点,同比上涨1.36%,涨幅扩大1.21个百分点。-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%400050006000700080009000100001100012000元/平方米百城均价(左)环比(右)7十大城市:三季度十大城市住宅均价累计上涨3.64%,深圳、上海、北京等八个城市累计上涨图:2010年6月至今十大城市住宅均价及环比变化表:2014年以来百城及十大城市不同阶段价格累计涨跌情况2015年三季度十大城市住宅均价累计上涨3.64%。具体来看,7月十大城市住宅价格环比上涨1.15%,推动同比止跌,上涨1.30%,较百城整体提前一个月转为上涨;8月环比涨幅扩大至1.95%,同比涨幅扩大至3.83%;9月环比涨幅收窄至0.50%,受去年同期基数较低影响,同比涨幅扩大至5.64%。十大城市中深圳、上海、北京等八个城市住宅价格累计上涨,仅成都和重庆(主城区)下跌。深圳三季度累计上涨12.48%,居首位;上海、北京涨幅超过4%;武汉、南京、天津、杭州、广州涨幅在3%以内。成都和重庆(主城区)跌幅分别为1.39%和0.88%。-2.0%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%500070009000110001300015000170001900021000元/平方米十大城市均价(左)环比(右)城市2015年三季度2014年三季度2015年1-9月2014年1-9月百城1.78%-2.30%2.61%-1.49%十大城市3.64%-2.70%6.27%-0.02%深圳12.48%-0.51%26.20%-1.38%上海5.11%-1.88%10.68%1.92%北京4.21%-2.97%6.42%2.59%武汉2.89%-3.75%8.88%-3.85%南京2.72%-1.08%3.73%-0.15%天津2.06%-4.29%2.40%-2.85%杭州1.34%-5.43%0.14%-8.07%广州0.69%-3.84%-1.13%-2.79%重庆(主城区)-0.88%-4.43%-2.78%-3.80%成都-1.39%-1.18%-2.84%-2.13%数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com8三季度各级城市住宅价格均累计上涨。一线城市累计上涨6.37%,涨幅较上半年扩大1.2个百分点,四个一线城市住宅价格均上涨;二三线城市也转为上涨,涨幅分别为0.03%和0.30%。具体来看,一线城市各季度住宅价格均上涨,且涨幅持续扩大,三季度涨幅达6.37%,1-9月累计上涨11.87%;二三线城市一二季度均下跌,二季度跌幅收窄,三季度均转为上涨,涨幅分别为0.03%和0.30%,1-9月累计下跌,跌幅分别为0.72%和0.96%。各级城市:三季度一二三线城市住宅价格均上涨,涨幅分别为6.37%、0.03%和0.30%图:2010年6月至今各级城市住宅均价环比涨跌情况数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com表:百城及各级城市住宅均价不同阶段累计涨跌幅情况-2%-1%0%1%2%3%4%一线城市二线城市三线城市城市2015年三季度2015年二季度2015年一季度2015年上半年2015年1-9月百城1.78%1.00%-0.18%0.82%2.61%一线6.37%4.41%0.72%5.17%11.87%二线0.03%-0.09%-0.67%-0.75%-0.72%三线0.30%-0.51%-0.74%-1.25%-0.96%9注:重点城市共50个,一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市;二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、