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2015年上海房地产市场情况汇报二O一五年七月目录CIONTENTS01020304上半年房地产市场总结上半年上海整体市场分析上半年上海高端市场分析上半年竞品组市场分析01PARTONE上半年房地产市场总结政策利好下，上半年一线城市的房地产市场均呈现出先抑后扬的成交格局，作为领头羊的上海，在数据层面上，更是出现了颠覆性的上涨1.1一线城市上半年楼市对比上半年一线城市的房地产市场均呈现出先抑后扬的局面，在一季度末政府开始明确救市之后，二季度北上广深四大一线城市的成交量均出现了明显的反弹趋势，其中以上海和深圳最为明显，上海容量依旧最大；价格方面，上海、深圳涨幅最快。注：以上数据统计口径为商品房住宅，包括普通住宅和别墅物业北京面积：392.12万方套数：33942套均价：27678元/平1632290120240360480600一季度二季度上半年季度成交面积对比（万方）26800283040800016000240003200040000一季度二季度上半年季度成交均价对比（元/平）同比涨幅+72.42%同比涨幅+14.45%同比涨幅+4.21%同比跌幅-4.49%深圳面积：344.57万方套数：35322套均价：28629元/平1451990120240360480600一季度二季度上半年季度成交面积对比（万方）27009298100800016000240003200040000一季度二季度上半年季度成交均价对比（元/平）同比涨幅+156.05%同比涨幅+84.8%同比涨幅+22.62%同比跌幅-7.02%上海面积：600.88万方套数：48504套均价：30769元/平1894110120240360480600一季度二季度上半年季度成交面积对比（万方）28360318790800016000240003200040000一季度二季度上半年季度成交均价对比（元/平）同比涨幅+110.61%同比跌幅-1.24%同比涨幅+21.18%同比涨幅+10.96%广州面积：496.84万方套数：42630套均价：14782元/平1853120120240360480600一季度二季度上半年季度成交面积对比（万方）14546149210800016000240003200040000一季度二季度上半年季度成交均价对比（元/平）同比涨幅+56.2%同比涨幅+0.47%同比跌幅-6.56%同比涨幅+4.94%2015年上半年北上广深一线城市商品房住宅成交情况对比1.2上海上半年城市总结总结上半年的上海楼市，有众多亮点，但不可否认的是，在数据层面上，上半年的上海楼市达到了一个较高的历史水平，尤其是二季度，季度全市均价首次突破3万元大关，但从结构上看，此轮价格的上涨主要还是由于成交结构的变化所导致土地产品成交政策价格企业土地市场火爆，不断创新高市场反弹促进产品升级改善及高端产品成交逆袭房企蜂拥上海拿地或总部搬迁全市季度均价首破3万元楼市宏观政策转好虽然上海的限购政策依旧并无调整，但随着3月底国家救市政策的出台，上海也同样享受到了这一波政策利好上半年土地市场不仅有珠海华发联合华润87.95亿拿下上海新地王，更有保利首创57000杨浦拿地，面粉贵过面包2011年以来，虽然上海整体房价保持了上涨的态势，但整体幅度并不明显，但2015年二季度同比暴涨21.2%，创新高在市场愈发火热的前提下，产品的研发及溢价能力将愈发明显，上半年方兴金茂府的热销证明了市场定价及产品定位的重要性在三、四线城市依旧低迷的当下，一线城市的土地直接代表了利润，由此也导致了众多房企将上海作为必争之地，并且有众多企业期望将总部搬至上海，看好上海的同时也直接推动了上海的地价2014年下半年以来，160平米以上物业的占比一直稳定在10%左右，而二季度暴涨至12%，成交机构的变化直接带动了全市成交均价的上涨02PARTTWO上半年上海市场总结上海二季度楼市出现爆发式的增长，究其原因是由于成交结构发生变化所致，6万元以上中高端物业的成交增幅最为明显26227263342590727472272782724029635285132894227902291493178134191250002750030000325003500014.0614.0714.0814.0914.1014.1114.1215.0115.0215.0315.0415.0515.06101951011311191231497458511111047968656173106981307241761211421490408012016020014.0614.0714.0814.0914.1014.1114.1215.0115.0215.0315.0415.0515.06供应面积成交面积图：2015上半年上海市整体商品住宅（含别墅）月度供求走势图注：数据来源CRIC2015；月度统计截止6月30日图：2015上半年上海市整体商品住宅（含别墅）月度成交均价走势图单位：万平米单位：元/平米2.1上海2015年上半年月度成交走势经历了一季度的低谷之后，二季度上海楼市的成交出现了明显的上涨，连续三月出现了供小于求的局面，6月份成交量更是达创新高的149万方，成交均价也出现陡崖式的增长，超过3.4万元，成交结构的变化对此轮价格的上涨起到了关键性作用图：2015上半年上海市商品住宅成交面积环比同比增幅变化情况2.2上海2015年上半年月度成交变化趋势从环比同比指标来看，一季度上海的成交量与去年水平基本持平，均价方面则有10%左右的上涨，而二季度同比2014年则出现了爆发式的增长，成交面积同比涨幅达到了110.61%，成交均价达到了21.18%-200-150-100-500501001502001月2月3月4月5月6月环比同比图：2015上半年上海市商品住宅成交均价环比同比增幅变化情况%-50-40-30-20-10010203040501月2月3月4月5月6月环比同比注：数据来源CRIC2015；月度统计截止6月30日项目名称板块成交金额（亿元）成交面积（平米）成交套数（套）成交均价（元/平）方兴大宁金茂府大宁板块23.473436428168309保利西岸名轩龙华板块22.212708411282015万科翡翠公园张江板块22.004930142344628尚汇豪庭康健、田林板块21.713712224058486经纬城市绿洲祁连板块21.669114790523766浦东星河湾花木、北蔡板块20.483001711768242仁恒东郊花园曹路板块20.444942538341365锦绣前城花木、北蔡板块20.333946734451505古北壹号金虹桥板块19.82203174597576中金海棠湾周康板块18.009075060419830汇总—210.144689943454445632.3上海2015年上半年TOP10对比很明显可以看到，2015年上半年上海成交TOP10项目与2014年同期相比有明显的变化，不仅在成交量上有14.5%的增长，而且成交均价也同期上涨了28.5%，主要原因是由于6万元以上中高端物业的成交出现明显放量所致图：2015上半年上海市整体商品住宅（含别墅）成交TOP10注：数据来源CRIC2015；月度统计截止6月30日项目名称板块成交金额（亿元）成交面积（平米）成交套数（套）成交均价（元/平）绿城锦绣兰庭花木、北蔡板块22.044068831554179绿城·上海御园高桥、高行板块18.174103830944271地杰国际城花木、北蔡板块14.553844836837834香榭臻邸新江湾城板块14.213626527139186绿地海域笙晖西城板块14.145268757226844保利绿地翡丽云邸东外滩板块13.312203415060390保利星海屿嘉定新城板块11.655348650321778瑞安瑞虹新城四川北路，四平路板块11.612142020854183中星海上名豪苑江桥板块11.217980683714047城开万源城大古美、梅陇板块11.192367016247269汇总—142.07409542369534673图：2014上半年上海市整体商品住宅（含别墅）成交TOP102.4上海2015年上半年成交结构从大面数据上看，上海上半年市场出现爆发式增长的主要原因是由于成交结构发生变化所致，落到各个细分维度，可以看到主要的原因是由于300平米以上、1500万以上物业出现较大的增长所致，这类产品的均价一般均在8万元以上图：2015上半年上海市商品住宅面积段结构图：2015上半年上海市商品住宅单价段结构图：2015上半年上海市商品住宅总价段结构11825461968388709282944535050010001500200-250250-300300-350350-400400以上20152014+67%+94%+109%+84%+151%12243961761521392691205420260500100015006万-7万7万-8万8万-9万9-10万10万以上20152014+335%+230%+226%+660%+435%79352540018591171284258145402837035070010501000-12001200-15001500-20002000-25002500-30003000以上+179%+103%+363%+225%+362%平米注：此为同比增幅，下同+176%112.5上海2015年上半年成交总结在此轮房地产市场大的增长中，我们不可否认有其政策面的利好，但更多的还是由于一波股市盈利的投资客以及受上海未来核心地位影响进入的大量高端客户，在地价不断抬高，土地日益稀缺的当下，抓住楼市窗口期快速置业的原因2015年上半年高端预售许可证已经不再管制，再加上3月份以来“330新政”、降准降息等政策面的利好，为上半年上海高端物业成交提供了政策“窗口期”，带动了这些豪宅项目的集中放量政策利好股市套现上半年3、4、5月份股市的火爆，催生了众多股市高盈利者，当判断股市已经开始回归理性之后，那些投资客显然抓住了国家带来的政策窗口期，转而选择投资增值保值能力更强的高端物业从客户需求的角度来讲，上海处于未来世界级经济中心的长三角都市圈中的核心地位，以及上海“四个中心”启动，上海自贸区的设立等，吸纳了大量的高端置业需求，为体现身份从而置业高端物业需求爆发保值预期随着上海核心区域土地的日益稀缺，陆家嘴等市中心保值增值的区位优势及滨江的资源被区域内外投资客、富豪、海归人士等富有阶层看中，促成区域内猛增，成为最受认可的首选板块，促进市场成交政策、股市、土地、需求等多重因素促成二季度上海楼市出现爆发式增长03PARTTHR上半年高端市场总结从1000万+，2000万+，3000万+三个维度来看，二季度成交均有明显上涨，其中3000+成为二季度高端市场的最大亮点3.1上海2015年上半年高端市场行情在1000万+市场中，6-8万元的市场占比明显最高，TOP5项目中也有4个项目在此单价段内，这个上半年，1000万+物业累计成交了1466套，为去年同期的3.38倍，销冠项目月均去化量超过20套1000万+住宅成交暴涨，主要集中在6-8万元项目名称成交套数（套）成交面积（平米）成交均价（元/平）城开万源城1232153568302新城香溢澜庭1173001768242崧泽华城秀景苑1122708482015地杰国际城1061766868430绿城锦绣兰庭882259452402图：2015上半年上海市1000万元以上商品住宅成交TOP5排行榜均价段分布2015上半年成交套数2014上半年成交套数同比增幅60000-70000669161316%70000-8000035696271%80000-9000015335337%90000-10000015018733%100000以上13825452%图：2015上半年上海市1000万元以上商品住宅的成交均价分布2131401843