2012养老地产规划项目专题研究报告

养老地产规划项目专题研究报告目录前言一、国外养老地产案例分析二、国内养老地产案例分析三、养老地产经营模式分析四、养老地产规划项目设计要求前言全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个2010年全球老年人口已达到6.23亿全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的12%。世界百岁老人约15.2万备注：进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。全球人口老年化问题2005年中国城镇人口金字塔40,000,00030,000,00020,000,00010,000,000010,000,00020,000,00030,000,00040,000,0000-410-1420-2430-3440-4450-5460-6470-7480-8490-94100+MaleFemale2010年中国城镇人口金字塔40,000,00030,000,00020,000,00010,000,000010,000,00020,000,00030,000,00040,000,0000-410-1420-2430-3440-4450-5460-6470-7480-8490-94100+MaleFemale2015年中国城镇人口金字塔40,000,00030,000,00020,000,00010,000,000010,000,00020,000,00030,000,00040,000,0000-410-1420-2430-3440-4450-5460-6470-7480-8490-94100+MaleFemale未来十年内，城镇仍然是两头小中间大的良好人口结构往后，人口结构中的40岁以上人口比例逐渐增加中国人口老龄化趋势我国老年人口的绝对数量大。我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的１／５。到２０５０年，我国老年人口总量将超过４亿。高龄化趋势显著。随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“未富先老”。发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在５０００美元至１万美元，目前平均达到２万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足１０００美元。“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。中国老龄化社会的五大特点二、国外养老地产案例分析建立在“先富后老”基础上的养老模式发达的生产力水平良好的社会保障体系从关注老年人的心理感受出发西方发达国家老年住宅研究背景西方发达国家老年住宅研究背景比较项西方型社会东方型社会传统家庭观社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱幼主体家庭结构亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体老年福利体制政府立法，社会保险政府立法，社会家庭共担老年福利对策增强老人独立生活能力增强家庭养老功能老年住宅形式低层独立式住宅或公寓对层集合式住宅或公寓社区服务目标援护纯老年家庭援护住宅养老环境老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求开发社区服务网点，收养在宅养老有困难者国外养老地产——德国与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。国外养老地产——德国“照料护理式住宅”不来梅老年住宅护理理念环境理念建筑理念国外养老地产——德国与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。国外养老地产——美国60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。据统计，家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。独立式住宅老年公寓（集合住宅）养老院护理院老年养生社区（综合老年人住宅小区）美国老年住房五种模式国外养老地产——美国老年人的“梦之城”独立式公寓各种配套设施完备功能完善的医疗设施美国太阳城国外养老地产——日本截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。目前，90％以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中养老，4.2％的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。日本老年住房三种模式在宅养老机构养老“两代居”国外养老地产——日本日本老年住房“两代居”模式国外养老地产——日本同居寄宿型同居分住型邻居和住型完全邻居型日本老年住房“两代居”模式国外养老地产——日本通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验积水在住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。结论•把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势。•日本、新加坡的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。•老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。•老年住宅设计应注重周围配套设施以及护理体系的完善。在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题。企业需从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。二、国内养老地产案例分析第一类单体的养老机构概念：专门的养老院或者老年公寓，不属于房地产开发项目，由专业的养老机构负责运营。经营模式：大部分为公办民营，采取出租或会员制形式案例：北京汇晨老年公寓、上海亲和源汇晨老年公寓案例介绍1、项目概况项目是北京市属公办民营综合性养老服务机构，位于昌平区北七家镇八仙庄。规划用地54.21公顷，总建筑面积约50万平方米，共规划为2期。一期工程147亩，设计床位712张，于2007年10月31日投入使用。二期工程计划于2011年下半年动工，床位超过一万张。2、项目配套设施•综合服务中心：为老人提供日常休闲的场馆，包括台球厅、舞蹈厅、健身房、卡拉OK厅、书画室、阅览室、网络教室、多功能厅、餐厅、医务部、超市•温泉会馆、游泳馆项目鸟瞰图3、经营模式项目由北京市民政局投资兴建，由汇晨进行运营管理。汇晨是专业的养老机构运营公司。4、养老服务内容（1）基本服务：房屋整理和日常房间整理、定期换洗床上用品和窗帘。（2）营养餐服务：根据老人身体状况和偏好进行配餐和送餐服务。另外，健康讲堂特聘营养专家现场讲座和交流，向老人和家属提供健康饮食建议。（3）健康管理服务：由专业医护人员为老人提供健康管理服务。（4）文化生活服务：包括文化娱乐活动、休闲健身活动、DIY体验种植和认养。（5）特殊服务：应老人之需，提供理财、陪护、陪游、保健按摩等服务。医务部多功能厅舞蹈厅、KTV餐厅上海亲和源案例介绍1、项目概况亲和源坐落上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，10万平方米建筑。亲和源老年公寓有12幢多层电梯住宅楼组成，楼与楼之间有连廊相接。老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人享受其中。居室建筑面积约五十八到一百一十九平方米不等，室内橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应。2、项目配套设施•健康会所、老年护理院、公共服务大楼、养生餐厅、医院/药房、颐养院。3、经营模式会员制，分A/B/C三种会员卡。A卡永久使用权。可指定符合条件老人入住入会时一次性支付入会费根据选择的房型大小每年支付不同年份可继承、可转让B卡终身使用权。未住满15年，按年限退还住满15年后，只需继续缴纳年费根据选择的房型大小付不同入会费入会时一次性支付入会费不可继承，不可转让C卡50年产权根据选择的房型大小付不同入会费入会时一次性支付入会费不可继承，不可转让房型豪华房（月/间）包房（月/间）三人房（月/人）四人房（月/人）床位费4500350013001200护理服务费5000450018001500合计9500800031002700餐费自订；入住颐养院收医疗保证金10000元，出院退还。收费标准：4、养老服务内容•提供生活管家、健康管家和快乐管家三大板块服务。•养生餐厅、健康会所分别由专业的索迪斯和美格菲两个专业运营机构进行运营。•颐养院提供：基本服务：生活照料服务、医疗康复服务、康乐服务特色服务：提供养老介护服务贴心服务：陪同就医就要、老人贵重物品及钱财的保管的服务、代买代办服务颐养院休闲空间风雨连廊休息室餐厅房间实景第二类养老服务嵌入式的住宅小区概念：属于房地产开发项目，无专业养老运营机构提供服务。项目中养老服务主要是为老年人提供一个活动的场所，从精神层面关怀老年人。项目中设置的老年人活动场所一般规模不大。经营模式：养老部分不以盈利为目的，通过住宅销售来平衡养老服务支出案例：北京怡海花园北京怡海花园案例介绍1、项目概况怡海花园是一个大型住宅小区项目，位于西南四环路的交接处。小区占地733亩分六期建设，总建筑面积110万平方米，规划住户8000户，规划人口30000人。2、项目配套设施•教育：北京第二实验小学怡海分校、北京市第八中学怡海分校、5000平方米幼儿园、现代化教学楼、形体馆、天文馆、水生物馆、蝴蝶馆、计算机中心•商业金融：华润超市、餐馆、娱乐休闲、老年活动中心、金融服务•运动：国际标准游泳馆、室内篮球馆、人工草坪运动场、网球场、足球场3、经营模式项目由北京怡海房地产开发有限公司进行开发并销售，由北京达丰物业管理有限公司提供物业服务。4、养老服务内容本项目是居家养老，主要通过建设老年大学为小区内居住的老人提供休闲娱乐的场所及组织社区内老人参加丰富多彩的活动，对老人年进行心理上的养老服务。老年大学活动小区实景图老年大学活动小区实景图第三类综合型的养老社区概念：属于房地产开发项目，项目中的养老地产由开发商自行运营或由专业的运营机构负责运营。经营模式：养老地产部分持有、部分销售案例：北京太阳城北京太阳城案例介绍1、项目概况北京太阳城占地总面积42万平方米。建筑面积30万平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安养式银龄公寓共23万平方米，商业配套设施7万平方米。北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。2、项目配套设施•购物中心、太阳城医院、文化宫、国医堂、幼儿园•奥林匹斯俱乐部：温泉会馆、假日酒店3、经营模式由北京太阳城集团投资兴建并自行运营管理。项目采取住宅公寓及别墅出售，养老公寓（银龄公寓）出租两者相结合的经营模式。4、养老服务内容•住宅公寓及别墅：为购买了住所的老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务。•银龄公寓A栋、帝阳公寓：是安养护理公寓，主要针对生活半自理和不能自理的老人采用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度。而需要临终关怀的老人是由北京太阳城医院负责接收，老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护。•银龄公寓B栋：租住式老年公寓，