酒店式公寓营销

酒店式公寓营销2014.3.10•自住型：自住型客户以踏入社会不久的年轻上班族为主体，他们有强烈的住房需求，但由于手头资金有限，对于直接购买纯住宅产品还有一定困难，因此，小户型、精装修、低总价和交通方便的酒店式公寓成为其首选，产品的舒适度并不在考虑范围内。随着小户型商品房供应量的增大以及“禁酒令”的下达，这部分需求更多地转移到对小户型商品房的消化上。•投资型：投资型客户以资金实力雄厚的“有产一族”为主，酒店式公寓对其而言即是一种单纯的投资理财产品，其目的是为了获取更大的投资回报率，他们对产品的装修标准、配套设施以及酒店公司的运营能力都有一定要求，高档酒店式公寓几乎都被这部分客户所消化。•自住兼投资型：另一类客户介于自住和投资之间，他们多为有一定积蓄的工薪阶层，自身的住房需求已经得到一定程度满足，鉴于商品房限购政策的影响，他们把目光更多地投向了酒店式公寓这类产品。购买这类产品既有自己利用的可能，也为达到保值和增值的目的，他们对产品的价格、交通优势和周边配套更为敏感，这关乎将来的出租行情，至于产品本身的舒适度和物业服务并不过多追求。酒店式公寓客群概述•定义•又称服务式公寓。•其本质上仍是公寓，是一种配有全套家私的、提供基本酒店服务，有些会配有全套厨房设备的住宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公寓私密性和生活风格的商业综合体。既可以出租，亦可自用。•关键词：公寓酒店式服务宜居宜租•简而言之，所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。酒店式公寓实质•特征：•◇提供酒店式服务和管理•◇公共空间及室内均提供豪华装修•酒店式公寓一般采用豪华装修，折合人民币1500-3000元/㎡•◇兼有居住和投资两种功能•酒店式公寓档次高、生活便利，有些公寓带有厨房、卫生间和阳台，有较好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因为价格和物业管理费较高，且面积较小，只有少数人会作为居家之用，一般投资目的居多。酒店式公寓实质产权业主物业用途可自住，亦可出租配套设施生活配套齐全经营管理由专业物管公司提供酒店式物业管理，或者与酒店合作，委托管理物管费较住宅高发展商回笼资金依营销方式而不同业主获利方式租金或返利业主投资风险可控性低投资回报依协议不同而不同主要影响因素地段、物业管理水平酒店式公寓操作方式酒店式公寓营销方式•◇直接出售即发展商直接出售，不承诺任何投资回报。•◇后续增值服务销售即发展商出售物业后，对业主提供各种形式的增值服务•◇返租销售发展商售出单位后，对业主进行返租，每月返还业主固定的百分比利润或者金额•采用何种销售方式，主要根据市场及项目具体情况而定。名称交楼标准物管公司管理费（元/㎡）交付后产权归属铁建国际城毛坯南都物业2.5业主自行出租独立产权中天西城纪精装物华物业3.78业主自行出租独立产权现代中心精装野风世家6.8业主自行出租独立产权丽晶国际毛坯雷迪森铂丽2.8业主自行出租独立产权晓城天地毛坯中正物业3.0业主自行出租留用地香山四季公馆毛坯摩根酒店2.3业主自行出租独立产权西城博司精装南都物业3.2业主自行出租独立产权同人广场精装同人物业3.5代租，方案未定划拨地泰美国际精装绿城物业3.9包租，方案未定独立产权东方铭楼精装绿城物业3.9包租+分红独立产权调研楼盘的交付后经营名称交楼标准物管公司管理费（元/㎡）交付后产权归属泰地北上新城精装物华物业2.6业主自行出租独立产权绿城西溪诚园精装绿城物业3.7业主自行出租独立产权绿城蓝色钱江精装绿城物业6.0业主自行出租独立产权绿城财通中心精装绿城物业3.9业主自行出租独立产权蓝湖国际精装盛全物业2.8业主自行出租独立产权金沙湖1号毛坯绿城物业3.2业主自行出租独立产权杰立公馆毛坯/精装中正物业4.8业主自行出租独立产权华元天鹅堡精装华元物业4.5业主自行出租独立产权和合财富中心精装昆仑物业2.3业主自行出租独立产权中粮晓悦公馆精装中粮地产物业未定方案未定独立产权名称交楼标准物管公司管理费（元/㎡）交付后产权归属和达城精装和达物业1.45业主自行出租独立产权杭州新天地精装高力国际4.0业主自行出租独立产权东方君兰中心毛坯南都物业3.5包租独立产权保利湾天地精装保利物业业主自行出租独立产权宝龙城市广场精装/毛坯泰安宝龙物业1.75包租+分红独立产权万盛商贸城精装/毛坯蓝盛物业0.6业主自行出租独立产权爱尚里精装/毛坯新日月酒店管理待定未定方案独立产权申瑞国际精装待定待定业主自行出租独立产权You盘时代精装卓盛物业4.0业主自行出租乡镇产权中铁田逸之星毛坯中晖物业1.65业主自行出租独立产权后期运营统计业主自行出租23家物管代租2家固定回报4家方案未定2家财富中心，14000、精装美莱国际，15000、精装可乐窝，13000、精装金山湖1号，14000、毛坯东方名楼，13000、精装晓城天地，7200、毛坯龙公馆，13000、毛坯时代山，8800、毛坯田逸之星，11000、毛坯克拉公馆，16000、精装新天地，23000、精装欢乐城，待定泰地北上，13000、精装银泰城，待定杰立公馆，24000、精装琥珀中心，19000、精装铂晶中心，11800、精装区域楼盘均价（元/㎡）是否装修层高面积段产权临平财富中心140003000装修4.7850-60独立产权临平美莱国际150003000装修4.7840-60独立产权临平华元·欢乐城待定待定待定待定独立产权下沙龙公馆11000毛坯3.845独立产权下沙时代山8800毛坯3.046、57独立产权下沙和达·可乐窝130002000装修3.044独立产权下沙金沙湖1号14500毛坯4.7860-70独立产权下沙东方铭楼130003000装修3.046、57独立产权下沙晓城天地7200毛坯3.250-54村留用地区域楼盘均价（元/㎡）是否装修层高面积段产权华丰田逸之星11000毛坯3.050、59独立产权华丰泰地北上130002000装修3.033、88独立产权城北新天地230004000装修5.430-90独立产权城北中大银泰城待定待定待定50、70独立产权城东克拉公馆160003000精装3.040、67独立产权城东杰立公馆21000（毛坯）24000（装修）3000精装3.036、59独立产权城东琥珀中心19000精装4.7950独立产权城东铂晶中心11800精装修3.140-50独立产权天鹅堡，21000，精装西溪和景，25500，毛坯同人精华，17000，毛坯万通中心，25000，精装绿景国际，13800，毛坯桔子里，5000-8500，毛坯五洲国际广场，16000，毛坯西城纪，21500，精装西溪壹树，11000，精装华盛达·堂巢，9500，毛坯区域楼盘均价（元/㎡）是否装修层高面积段产权城西同人精华17000毛坯4.7830-70独立产权城西桔子里5000-8500毛坯3.0740-50小产权城西绿景国际13800毛坯3.530-60独立产权城西万通中心25000精装3.540、60独立产权城西五洲国际广场16000毛坯3.830-60独立产权城西西城纪215003000精装修4.265独立产权城西西溪和景25500毛坯5.859-140独立产权城西天鹅堡21000精装4.7558-65独立产权城东西溪壹树110001500精装3.518-55独立产权城西华盛达·堂巢9800毛坯5.636-90独立产权区域楼盘均价（元/㎡）是否装修层高面积段产权城东大家·武林府550008500精装4.7555-69独立产权城东同方国际22000-250002000精装、毛坯4.840-50独立产权城东西子国际380006000精装修3.2550-90独立产权城东东方君悦330008000-10000精装4.7940-60独立产权城东海运国际240005000精装修3.4560独立产权城东现代中心280003000精装5.555-80独立产权城东钱江国际时代广场300003000精装4.745-75独立产权城东迪凯金座待定待定待定待定独立产权城东绿城蓝色钱江370005000精装修3.650、100独立产权现代中心，28000，精装大家·武林府，55000，精装同方国际，22000-25000，精装西子国际，38000，精装东方君悦，33000，精装海运国际，24000，精装钱江国际时代广场，30000，精装绿城蓝色钱江，38000，精装星耀城，29000，精装江景国际，21000，精装凯瑞金座，16000，毛坯积家，20000，精装象山国际广场，12000，精装钱江·BLOCK，10000-13000，精装昊元·之江时代中心，待定，精装湘湖九号，20000，精装区域楼盘均价（元/㎡）是否装修层高面积段产权滨江星耀城29000精装4.7840、65独立产权滨江凯瑞金座16000毛坯3.4540-105独立产权滨江江锦国际210005000精装352、53、57独立产权滨江积家200004000-5000精装修5.840-90独立产权滨江博凡·湘湖九号12000毛坯4.7945-65独立产权三墩象山国际广场12000毛坯4.530-45小产权三墩昊元·之江时代中心待定2000精装4.840-100独立产权三墩钱江·BLOCK10000毛坯4.937-70独立产权产权统计独立产权41家小产权3家业主的盈利方式是靠个人出租或者交与物业管理公司代租，收益较无保障。此类物业在市场竞争激烈的情况下，竞争力不强。发展商经营管理公司业主委托管理销售管理营销模式之一直接出售开盘日期：2014年1月5日开盘价格：13000元/㎡装修标准：精装物业管理公司：宁波新日月酒店管理服务有限公司物业管理费：未定建筑组成：主要由4幢10~13层高层商业办公楼组成，包含两幢loft商务空间4.79米层高，面积为55-65㎡；两幢平层舒适空间，平层层高3.4米，面积为37-58㎡。特点分析：区内每个办公及商业空间都能具备自然采光，保证办公以及商业的空气环境质量。现代化的玻璃门窗和底层庭园，把室外的景观引到室内来。去化情况：共636套，已售53套。历时2个月。爱尚里开盘日期：2011年5月29日开盘价格：8900元/㎡装修标准：精装（2500元/㎡）物管公司：保利物业物业管理费：2.3元/㎡·月三级市场售价：8000元/㎡建筑组成：10栋经典ARTDECO高层建筑，并引入品牌主力店与时尚步行街组合的商业模式，集湾区购物、休闲、教育、生活服务等功能于一体。特点分析：约40-140㎡精装LOFT，大面宽、短进深，充分接触阳光、美景。45-60㎡Lime公馆附赠比近100％，可轻松变身三房；70-90㎡Lad新墅创新对跃，双标准层高让LOFT居住更舒适；120-135㎡Lux尚郡，豪华墅式居住体验。去化周期：共2000户，30个月，仅余少量120㎡以上尾房。保利湾天地开盘日期：2011年10月开盘价：8888元/㎡目前均价：13500元/㎡装修标准：精装（2000元/㎡）物业管理：和达物业物业管理费：1.45元/㎡·月建筑组成：12种户型，面积区间在35-89平方米。特点分析：总建筑面积约16万方，集住宅、商业、SOHO公寓为一体的城市综合体项目。地处杭州地铁一号线下沙高教园西站3号出入口，下沙成熟繁华的物美商圈核心位置，紧邻儒雅宁静的下沙大学城。去化情况：620套酒店式公寓，已售224套，历时29个月。和达城开盘日期：2011年5月30日开盘价：18000元/㎡三级市场：12000-15000元/㎡装修标准：毛坯物业管理：绿城物业物业管理费：3.2元/㎡·月建筑组成：总建设面积约为105595平方米，由3幢高层组成，地下1层和地上2层为商业，地面3层以上为酒店式公寓LOFT。特点分析：近4.8米层高设计，结合水元素设计延绵起伏的律动回廊，独享最大愈65平方米的270度私家律动回廊。距离地铁1号线的中心站和下沙东站各5分钟步行路程。去化情况：700套酒店式公寓，已售581套，余房119套，历时34个月。金沙湖1号开发商发面：此种方式能有效降低发展商的经营风险，后期物