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酒店式公寓专题研究框架潜在供应情况分析酒店式公寓专题研究结论酒店式公寓个案研究发展历程及现状酒店式公寓基本概念面临的机遇与挑战北京酒店式公寓市场分析酒店式公寓基本概念定义特点分类动因酒店式公寓基本概念定义•“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。简单定义其概念归结为三点：统一经营售后回租完整产权•解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。酒店式公寓基本概念特点酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；酒店式公寓必须具有居家的氛围；相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；酒店式公寓基本概念与传统酒店的区别•酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道。•酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业。•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。酒店式公寓基本概念分类-按“产权性质”划分商住产权的“酒店式公寓”只租不售的“酒店式公寓”住宅产权的“酒店式公寓”•顾名思义，其特征是“商住”性质的产权。该类物业可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”经营。一般可签定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、贷款、税率与住宅比较有不同。•其特征是并不对外出售产权。一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营。称其为“公寓式酒店”更为合适，是各类产品中综合品质及管理水准最高的•这是目前北京市场上最为常见的“酒店式公寓”，但由于其本质是“住宅”产权，也决定了它不可能成为真正意义上的“酒店式公寓”。更准确的说，这是一种“酒店式服务公寓”，以比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式服务来吸引客户。其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同。酒店式公寓基本概念发展动因从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型。酒店式公寓在一个城市的产生和发展,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度。因为酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市高级商务人士。这些消费者一般都能承受价格不菲的租金。一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。在他们的需求中孕育着良好的商机，此时适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生，并且有良好的发展前景。酒店式公寓发展历程起源发展现状酒店式公寓发展历程起源•酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又有相当于个人“临时住宅”的特色。酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市。北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。发展酒店式公寓发展历程产品市场沿革服务式公寓酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象。小户型公寓小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。酒店式公寓介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高。产权式酒店纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄。2006年起2005年起2003年起上世纪九十年代初酒店式公寓发展历程亚奥区域中关村区域燕莎区域CBD区域金融街区域三元桥区域北京六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域北京酒店式公寓分布酒店式公寓发展历程•项目分布•供应量•建筑形式•容积率•户型•装修•物业管理•客户•小结酒店式公寓市场分析北京在售酒店式公寓分布图酒店式公寓-市场分析亚奥观典锦上国际公寓金澳国际国海广场健翔国际公寓方恒国际中心万国国际公寓元大都瑞士公寓世奥国际中心万科金阳新金山光华国际世界城燕莎CLASS伯朗峰瑞海国际西海2008万科金阳波菲特行政公寓酒店式公寓-市场分析区域位置分析20%5%10%15%5%25%20%CBD燕莎三元桥金融街中关村亚奥其他从区域位置上来看，受北京奥运的强烈利好刺激，亚奥板块的酒店式公寓在售项目最多，其次是传统的商务金融中心区CBD和金融街。这都是北京目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。酒店式公寓-市场分析市场供应及体量分析序号名称建面（平米）1万方国际534002元大都25849.343世奥国际中心1100004瑞海国际31621.645国海广场600006西海2008300007燕莎CLASS15330.98世界城120117.99万科金阳2000010亚奥观典7812111金澳国际14000012健翔国际公寓63151.8913锦上国际公寓34137.8614方恒国际中心25100015瑞士公寓4035816新金山9600017远洋光华国际21294618伯朗峰8000019波菲特公寓3374642%32%26%5万平米以下5-10万平米10万平米以上从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘项目，在售项目中74%以上的建面都在10万平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括了一定的商业和写字楼面积。目前北京市场总体可售面积在60万平米左右，且后期还会有一定的放量，奥运会前的竞争会不断趋于激烈。酒店式公寓-市场分析容积率分析序号名称容积率1万方国际4.32元大都2.53世奥国际中心104瑞海国际6.85燕莎CLASS2.26世界城5.57万科金阳1.388亚奥观典6.659金澳国际8.310健翔国际公寓3.2711锦上国际公寓4.512方恒国际中心4.7513瑞士公寓414新金山6.215波菲特公寓2.7416远洋光华国际5.517国海广场（未开）5.518西海2008（未开）4.56%17%6%28%43%1~22~33~44~55以上从容积率看，有71%的在售项目容积率在4以上，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，不强调舒适性。0246810万方国际瑞海国际万科金阳健翔国际公寓瑞士公寓远洋光华国际伯朗峰（未开）北京市场在售酒店式公寓容积率容积率酒店式公寓-市场分析建筑形式分析序号名称建筑类型1万方国际高层联体板楼2元大都高层塔楼3世奥国际中心高层塔楼4瑞海国际高层塔楼5燕莎CLASS小高层板楼6世界城高层塔楼7万科金阳高层塔楼8亚奥观典高层塔楼9金澳国际高层塔楼10健翔国际公寓小高层板楼11锦上国际公寓高层板楼12方恒国际中心高层塔楼13瑞士公寓高层塔楼14新金山高层塔楼15远洋光华国际高层塔楼16国海广场（未开）高层塔楼17西海2008（未开）高层塔楼18伯朗峰（未开）高层塔楼从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，且外立面多为具有公建特征的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。酒店式公寓-市场分析装修情况分析序号名称装修标准1万方国际精装修2000元/平米（含家电）2元大都精装修2000元/平米（带部分家电）3世奥国际中心精装修3000元/平米4瑞海国际精装修5燕莎CLASS厨卫墙面精装修6世界城精装修（送全套家具家电）7万科金阳精装修（送部分家具家电）8亚奥观典毛坯/精装9金澳国际精装修2500元/平米（送全套家具家电）10健翔国际公寓精装修（送全套家具品牌家电）11锦上国际公寓精装修2000元/平米（送部分家电，无家具）12方恒国际中心精装修3000/平米（送全套家电，无家具）13瑞士公寓精装修4500元/平米14新金山精装修2500元/平米（送全套家具家电）15远洋光华国际精装修16波菲特公寓精装修3500元/平米（送全套家具家电）所有的酒店式公寓项目都为精装修酒店式公寓的精装修应该是项目定位的必要条件之一，对提升项目整体品质和销售利润有很重要的作用。特别是随着装修标准不断提高，越来越多的项目是赠送全套家具家电，向着带着牙刷牙缸就能入住的趋势发展。酒店式公寓-市场分析物业管理情况分析序号名称物业管理公司物业费（元/平方米·月）1万方国际北京万方新源物业管理有限公司未定2元大都国贸物业酒店管理有限公司2.63世奥国际中心高力国际5.94瑞海国际国宾酒店管理集团无5燕莎CLASS美国宾至国际86世界城第一太平戴维斯7.97万科金阳万科物业管理公司4.28亚奥观典达文物业2.989金澳国际戴德梁行未定10健翔国际公寓3.511锦上国际公寓富润物业公司4.812方恒国际中心第一太平戴维斯6.513瑞士公寓锦江（北方）管理有限公司814新金山均豪物业管理公司7.8715远洋光华国际仲量联行待定16国海广场（未开）戴德梁行5.8517西海2008（未开）戴德梁行518伯朗峰（未开）美国戴斯酒店待定无论是酒店式公寓还是产权式酒店，一项重要指标便是物业的服务管理水平。目前北京的公寓物业虽然都宣称为“酒店式”、“星级服务”等等，但项目的物业管理水平良莠不齐，真正达到星级标准的不在多数，但通过一些知名物业管理公司的努力，整体氛围的成熟，相信会有很大的提高。酒店式公寓-市场分析产权年限分析序号名称产权年限（年）1万方国际702元大都703世奥国际中心504瑞海国际505燕莎CLASS506世界城707万科金阳708亚奥观典709金澳国际5010健翔国际公寓7011锦上国际公寓7012方恒国际中心5013瑞士公寓7014新金山7015远洋光华国际7016国海广场（未开）7017西海2008（未开）未知18伯朗峰（未开）未知69%31%70年产权50年产权目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多数项目产权为住宅立项的70年，少部分的为50年。从市场调查的结果看，客户对产权年限区别并不是非常的敏感，最关心的还是位置和项目的品质。酒店式公寓-市场分析主力户型分析序号名称主力户型（及所占比例）1万方国际84-150平米约占50%2元大都60-80平米3世奥国际中心60平米左右约占60%4瑞海国际50-60平米约占70%5燕莎CLASS48/50/62平米6世界城55平米左右约占66%7万科金阳48平米左右约占66%8亚奥观典115-180平米约占42%9金澳国际52-55平米零居约占73%10健翔国际公寓30-40平米11锦上国际公寓56，68平米约占75%12方恒国际中心68平米约占30%13瑞士公寓80-120平米占80%14新金山58平米15远洋光华国际80左右约占50%16国海广场（未开）80-90平米主力户型面积大多集中在50-80平米之间，户型主流为直套标准间型的一室一厅。这种设计的局限性是只有一面开窗，影响了居室的自然通风和采光。不少的酒店式