酒店式公寓项目建议书

西山区精装酒店式公寓项目建议书主要内容第一部分第二部分土地利用及产品规划分析第三部分市场需求状况分析及预测第四部分投资估算及财务评价社会效益与风险评估建设内容及规模第五部分第六部分结论及建议第一部分区域发展与市场需求状况分析及预测区域发展与市场需求状况分析及预测经济社会环境2政治环境调查31市场需求量调查及预测33第一部分一、政治环境调查（删）国务院常务会议出台的“新国五条”，重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策调控的力度加大，特别是问责制。如果地方房价上升过快，要严厉追究地方政府官员的责任。限制投机性需求更加深入。此次限制投机性需求，由购买环节进一步延伸到了之后的销售环节。具体的措施是对卖二手房获得的差价，即卖二手房的价格和最初买入价格的差价征收20%的所得税。新国五条”在遏制需求的同时也特别强调增加普通商品房和住宅用地的供给。政策的解读（删）→1→2目前出台的种种楼市调控政策，都主要针对的是住宅市场，“限购限贷”政策让很多住宅市场的投资需求得不到满足，而公寓作为建在商业用地上的“类住宅”产品，其“不限购不限贷”的卖点，能够吸引大量住宅投资需求转向购买公寓累产品。对于开发商来说，在新“国五条”落地在即的前提下，住宅的成交量明显缩水，开发商对于住宅的信心严重受挫。而且昆明目前过盛的商业体量难以消化，商业地产竞争异常激烈，再加上商业项目必须解决前期规划、招商、运营等多方面的问题，把开发方向转向公寓无疑是最保险的策略。二、经济社会环境（删）2001和2010年我国现价GDP分别是10.97万亿元和40.15万亿元人民币，2011年达到了47.29万亿元。2001-2010这10年GDP年均实际增长10.5%，是新中国成立以来GDP实际增长速度最快的10年西山区内集聚城中村数量为四个区域中最多，达115个，总人口约24.6万人,人口密度约为4.9万人/km2，总建筑面积约1112万m2，拆迁量巨大，市场供应量巨大。项目位置2011年，西山区国民经济快速增长，综合实力继续增强，三次产业共同推动经济发展。经初步核算，全年实现生产总值（GDP）288.05亿元，按可比价格计算，比上年增长13.8%，人均GDP达到37997元，经济发展跃上新台阶。生产总值中：第一产业完成增加值2.89亿元，增长2.0%；第二产业完成增加值85.78亿元，增长18.8%，其中：工业完成增加值52.56亿元，增长11.1%；建筑业完成增加值33.22亿元，增长33.8%；第三产业完成增加值199.38亿元，增长11.9%。三次产业结构比为1.0：29.8：69.2西山区国民经济生产总值及增速（2011）建筑业发展概况：全区年末拥有资质建筑业企业122个，从业人员24332人。完成建筑业总产值89.3亿元，比上年增长22.0%。房屋建筑施工面积246万平方米，房屋建筑竣工面积148万平方米。全区2011年城镇固定资产投资总额达274.7亿元，比上年增长30.5%。其中：规模以上固定资产投资完成230亿元，规模以上工业固定资产投资32.7亿元，比去年增长40.4%。2010-2011年城镇固定资产投资及增速金融机构存贷款余额持续稳步增长，金融运行平稳。2011年末，金融机构各项存款余额521.17亿元，比年初增长2.3%，其中：单位存款224.62亿元，个人存款284.16亿元，分别下降2.48%和增长2.48%。金融机构各项贷款余额293.24亿元，比年初增长10.12%，其中：短期贷款83.76亿元，中长期贷款209.23亿元，分别增长4.79%和13.41%。2011年金融机构存贷款情况指标年末数（万元）比年初增长%各项存款余额5211683.92.3其中：单位存款2246189.09-2.48个人存款2841570.662.48各项贷款余额2932362.9710.12其中：短期贷款837566.234.79中长期贷款2092326.1713.412011年，全区继续加大对外开放力度，不断完善政策措施，外向型经济继续发展，招商引资取得新进展。传统出口市场继续巩固，新的出口市场得到开拓。全年引进内资项目302个，实际到位资金105.16亿元，完成市政府下达招商引资70亿元任务的150.23%，与去年同期相比增长25.13%。引进外资项目17个，实际利用外资8703.54万美元，完成市政府下达引进外资7000万美元任务的124.33%，与去年同期相比增长43.03%。旅游业圆满完成了2011年中国昆明国际文化旅游节、昆明狂欢节西山区活动部系列活动，旅游从业人员培训、乡村旅游服务接待设施等级评定、旅游宣传促销、旅游标准化建设、旅游安全生产等一系列工作，有效保障了我区旅游业的健康、有序发展。全年全区共接待游客697.43万人次，实现旅游收入62.43亿元。（删除）对外经济贸易及旅游人口、人民生活年末全区常住人口76.24万人，户籍人口50.79万人，比上年末增1.36%，其中：非农业人口为40.19万人；少数民族人口7.72万人，占总人口的15.2%，主要世居少数民族有彝族、白族、回族等；18岁以下人口7.61万人，18-60岁人口33.48万人，60岁以上人口为9.70万人，人口自然增长率为2.07‰。城乡居民生活水平进一步提高。根据抽样，年内纳入劳动工资统计的城镇单位共1613个，从业人员124605人，从业人员劳动报酬406136万元；其中：在岗职工112956人，发放工资378387万元，在岗职工年平均工资34497元，同比增长28.13%。农民人均纯收入达9696元，同比增长17.5%，扣除物价因素后,实际增长12.3%；城镇居民人均可支配收入达22900元，增长15.1％，扣除物价因素后，实际增长10.1%。城市和农村居民最低生活保障工作进一步加强，全年共84593户21804人得到了城市和农村最低生活保障，年平均5820户8518人获得了城市居民最低生活保障，年平均1230户1633人获得了农村居民最低生活保障。（删除）三、市场需求分析销售情况分析序号项目名称公寓套数开盘时间目前销售程度1百富琪4932010年1月3日100%2非常天地3002010年1月30日100%3新亚洲欢乐城17282010年5月16日100%（开盘售罄）4云都国际3302010年6月29日90%5南亚风情第壹城6442010年1月3日100%6合金公寓（二期）5502012年11月4日约90%7云南华侨城（群樱荟公寓）2102013年03月16日约50%8中豪。幸福公寓（20年）51632013年初约95%9奥宸中央广场10642011年3月26日约60%10昆明西山广场2013年4月13日未知11昆明玉器城从以上销售情况来看，昆明几个公寓项目一经推出，就受到市场的追捧，销售情况甚至优于普通住宅。。位置好、周边配套齐、商业氛围浓厚、且档次较高的公寓产品比较受市场欢迎目前昆明的公寓市场正从有到精的过度，其发展潜力巨大销售价格分析与预测从在售公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在2200元/平米至15000元/平米之间不等，但此类产品受地段影响非常明显0200040006000800010000120001400016000百富琪非常天地新亚洲欢乐城云都国际南亚风情第壹城合金公寓云南华侨城中豪。幸福公寓奥宸中央广场昆明西山广场昆明玉器城主力户型分析序号项目名称主力面积1百富琪35—1752非常天地39—593新亚洲欢乐城33－824云都国际40—805南亚风情第壹城74－1096合金公寓46－897云南华侨城55－1228中豪。幸福公寓309奥宸中央广场40－9410昆明西山广场40－8011昆明玉器城40－90主力户型面积大多集中在50-60平米之间，户型主流为标准间型的一室一厅。少量住宅性质的公寓户型面积偏大，且采光面较多。不少的酒店式公寓都采用了几梯几十户的集中式电梯设置，电梯的运载负荷极高。同时大回廊式高密度的平面布局，不仅造成使用率低于普通住宅，同时也使物业的识别性、私密性较差，这也对高端客户的选择有直接影响。主力总价分析目前沈阳市场在售酒店式公寓主力总价多分布在40－60万之间，地段佳，标准高的产品总价则在70－90万之间。而通过精装修提升项目附加值则是项目达到高总价的手段之一。050100150200250百富琪非常天地新亚洲欢乐城云都国际南亚风情第壹城合金公寓云南华侨城中豪。幸福公寓奥宸中央广场昆明西山广场昆明玉器城主力总价区间商业配套分析目前在售酒店式公寓近70%是综合体项目，除了公寓之外还有大量的集中商业，最少也会有一定体量的底商，这对未来项目整体投资环境的提升有很大作用，但一般来说在销售公寓时商业的业态和经营方式都还没有确定，很难对客户的选择产生决定性影响。序号项目名称商业类型1百富琪集中商业2非常天地底商3新亚洲欢乐城住宅4云都国际住宅5南亚风情第壹城集中商业6合金公寓底商7云南华侨城旅游8中豪。幸福公寓集中商业9奥宸中央广场集中商业10昆明西山广场集中商业11昆明玉器城集中商业小结◇昆明酒店式公寓仍以居住功能为主，酒店公寓与传统公寓未能明显区分，公寓与小户型也未能明显区分。市场上酒店公寓供应产品单一◇与同期住宅相比，酒店公寓价格相对较高。物业管理大多引进酒店管理公司，项目大多位于中心区域，面积基本为小户型，主力面积在30-60平米之间。项目周边住宅及公寓区域商务功能明显，客户需求较大。◇未来公寓及酒店式公寓供应必将大幅增加，预计面积在50-100万平米左右，品质也会有所提高，竞争将加剧。必须注意的是如何保证打造项目优良的品质被高端人群接受，必须要在物业管理和整体环境配套环节多下功夫。酒店式公寓市场分析结论有市场竞争力的酒店式服务公寓还远不能满足需求。从目前情况看，真正上档次并称得上是酒店式公寓的仅寥寥几家而已，有市场竞争力的酒店式服务公寓还远远不能满足需求。未来几年酒店式公寓供需将存在巨大的缺口与空白点从昆明市经贸发展及外籍人员来往趋势看，并结合目前酒店式公寓的供需状况、潜在开发的酒店式公寓看，未来几年酒店式公寓供需将存在较大的缺口与空白点。把握市场先机，将会创造良好的市场机会把握市场先机，填补空白点，选择合适地点开发酒店式公寓，将会创造良好的市场机会。以经营管理获得良好经济效益，三方共赢精心部署经营管理，提供一流的酒店式物业服务，树立良好形象，将为酒店式公寓物业创造良好经济效益，最终发展商、投资者、物业管理公司三方共赢。第二部分土地利用及产业规划分析土地利用状况分析规划31产品业态规划及分析32第二部分土地利用状况周围配套及交通设施地块用地及建筑现状地块相关参数234地块的区域位置1研究内容第二部分地块的区域位置区域位置：项目位于昆明主城二环边，紧邻南二环和海埂路，连接着主城区和呈贡新城，区位优势将日趋明显。项目所在地第二部分地块研究日新东路二环南路海埂路滇池路第二部分地块相关参数总用地面积511855（767.74亩）净用地面积391116（586.7亩）总建筑面积2193569.42平方米总户数10526户商业建筑面积约33万平方米（含配套商业和商务部分）商业容积率4.48建筑密度32.95%绿地率46.6%停车位12000个第二部分地块用地及建筑现状金长丰综合批发市场华丰大型食品批发市场永丰家电五金批发城昆明大型综合批发市场昆明丰成商业一条街瑞丰市场昆明丰盛日用品批发市场昆明西南大型百货场食品厂回迁房建设民房厂房马家小学第二部分地块用地及建筑现状第二部分地块用地及建筑现状第二部分周围配套设施第二部分周围配套设施行业类别开间、进深、层高（单位：米）面积租金经营状况主要观点小家电3.9*14*3.556㎡100元/㎡/月良好•对于拆迁，情绪比较抵触，对于螺丝湾也不感兴趣。•经营基本为品牌电器，对于进货渠道等并不愿意透露。•对于后期是否回迁没想法。酒业、食品、副食品3.3*7.2*3.526.5㎡90元/㎡/月良好•对于拆迁比较反感，特别是酒水类经营户。•对于搬迁的事宜，都表示不知道，