酬金制与包干制物业管理收费模式比较

酬金制与包干制物业管理收费模式比较本文主要从概念与性质、内容与特征、基本理论等方面对这两种收费制进行比较，对酬金制的运用作一些探讨。一、物业管理服务收费酬金制与包干制概念及其内涵在《物业服务收费管理办法》中，对于包干制和酬金制的概念及其含义作了详细的解释：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润”。“酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。关于中大修费用，《物业服务收费管理办法》中明确指出，“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”也就是说对于大型的维修、改造和更新，无论包干制还是酬金制都要用专项维修资金列支，两制无差异，故就此问题不进行讨论。二、物业管理服务收费酬金制与包干制的差异分析任何事物都有两面性，有优就有劣。包干制和酬金制具有明显的互补特征，即一方的优势恰好就是另一方的劣势，因此本文对两种制度的核心优劣进行比较。（一）包干制的核心优势主要表现在：包干制下，物业管理企业是承包商的角色，自身承担因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。因此，这种机制对于企业来讲，具有明显的激励作用和盈利动机。在商业社会中，企业是经济动物，盈利的追求有着与生俱来的渴望，如果限制了其对盈利的追求，就丧失对其激励和约束作用，企业就如同人体的机理坏死一样，终将萎靡不振。这种激励将直接促使物业管理企业在履行物业管理合同时，提高成本意识，努力提升经营管理水平，完善各种成本控制手段和方法，以期从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力和生存能力，促进企业自身的进步和发展。物业管理在我国已有二十多年的历史，整个行业仍处于低利润水平，在人们的职业观念中，物业是一个劳动密集型的服务行业，技术含量低，社会地位不高。物业管理行业很难吸引高素质的人才，投身到物业管理企业中来。但随着物业管理的对象——房屋本身的技术含量的不断增加，高科技技术设备的使用量不断加大，从客观上要求物业管理的发展必须与之相适应，从劳动密集型向技术密集型转变，提高行业的技术含量，使用更科学和规范的管理技术方法，而要改变这一切的根本是要提升从业人员的素质。采用包干制，因其所收物业管理费的开支尤其是人工成本不必经过业主的审核，因此，当物业管理企业通过加强内部管理，降低其经营成本后，可以在较高的企业利润中提出一部分来提高从业人员的工资水平和待遇，留住现有人才，吸引更多的高素质人才加盟物业管理行业。而高素质人才的加盟，又能增加现有员工的危机意识，促使其学习提高，从而整体提高员工素质，提高整个行业的管理服务水平，促进行业发展。（二）酬金制的核心优势主要表现在：用于物业管理的资金主要来源于收取业主的管理服务费，如果缺乏监管，极易使资金的使用不以业主意志为转移，不能保证使用在业主真正所需上，同时也可能导致物管企业花别人的钱不心疼，大手大脚铺张浪费的情况发生。在酬金制的定义中我们可以看出，所收取的物业管理费，全部用于物业服务的支出，物业管理企业只是按物业管理服务合同约定，从中按比例抽取利润。从本质上讲，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业只相当于职业经理人的作用，管理这笔资金，其最终的决定权、支配权在业主手中；同时《物业服务收费管理办法》中还明确规定，实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应公布物业服务资金年度预决算，每年不少于一次公开其财务账目，业主有权就相关支出问题提出质询，物业管理企业应及时答复，可聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计，因此，酬金制维护了业主的知情权，满足了业主的要求财务公开的愿望，可减少因信息不对称而产生的纠纷。对于物管企业来讲，也是一种约束和监督，促使物管企业加强内部管理，控制资金的正常合理使用，合情合理地用好业主的每一分钱，而不致变为物管企业的灰色隐性收入。酬金制是以成本为依据加上一定比例的利润组成的价格。此种定价方式对于经营者而言，假设该商品能够完全出售，则经营者一定能获得预期利润。物业管理服务属于预付费的经营方式，一旦签定了物业服务合同，几乎不存在该种服务商品销售不出去的风险，亦即采用酬金制收费，物业管理企业的经营风险小至可以忽略不计，虽然此种收费方式利润的比率不高，但对于处于刚刚起步的物业管理行业而言，这种经营环境能确保企业永远处于盈利状态，最低限度保证企业的简单再生产能不断循环下去，并有机会进行小规模扩大再生产。纵观我国物业管理的发展史，最初收费就是采取的佣金制，其内涵与《办法》中提到的酬金制是一样的，正是因为使用了这种收费制度，才使得我国的物业管理在极其艰难的环境中，从依附于房地产的婴儿，发展成为今天一个独立的行业。因此，酬金制有利于企业度过襁褓期，有利于保护物业管理行业幼稚期的成长。（三）包干制和酬金制的优劣互补对于物业公司而言，包干制模式下，物业公司收取固定的费用，盈亏均由公司承担，很多时候物业该做的工作做了，可业主并不满意，甚至认为物业不作为，而在一些小区物业费低、交费率不足的情况，又可能侵占公司利润，物业公司很可能因此降低服务标准，一旦不能保证赚钱便会走人弃管。实行酬金制以后，对每一项服务，物业公司都会在成本基础上附加利润，保证每一项服务都能做到有钱可赚。双方签订合同后，物业公司只须按照合同约定作出相应服务即可，避免了物业公司因赔钱而弃管。而一旦物业公司因服务与业主发生分歧，可以依据当初签订的合同解决，更容易化解双方的分歧和矛盾。业委会作为全体业主的代表，对物业公司行使监督权，可是在包干制的小区里，因物业费在物业公司手中，而业主又对物业公司服务项目不清楚，双方产生矛盾时，业委会时常会被业主质疑，而业委会在行驶监督权时，因为钱不在业委会手中，有时监督起来收效并不大。实行酬金制，既保证物业公司有钱可赚，还可让更多业主参与到小区管理中，如果合同约定做得好，可以达到三方共赢的结果。三、酬金制在物业管理中运用酬金制是物业管理市场化趋势，由于它应用处于起步阶段，对酬金制在物业管理中运用有必要作一些探讨。首先、建立管理预算制度，管理预算也称为物业管理费年度预决算，是物业管理活动中酬金制方式下的核心内容之一，这个制度的建立既可以使物业管理服务内容对应所收费更公平和更合理，也可充分解决业主盲目参与管理的问题，使物业管理活动更为科学。其次，建立物业管理费收支情况审计、告知制度，这是建立在管理预算制度的基础上，业主平时需要了解物业管理和物业管理费的使用情况而采取的一个补充做法。按约定标准，聘请专业机构进行审计，并将审计结果公布告知全体业主。在酬金制的运行过程中，还表现出其他一些特点。例如，物业管理酬金比例的确定就是一个非常重要的问题。由于物业管理在国内的发展不平衡，不考虑物业规模、类型和素质，一律按不超过管理成本的10%计提酬金，是不合适的，国内很多地方还落后，酬金制尚属于新事物，其性质和特点也未被业主普遍认识。笔者认为应按政府指导价和市场选择相结合科学地制定管理酬金的计提比例。笔者从事物业公司工作多年，曾对物业管理行业的酬金计提比例进行分析，若要达到保本点，物业管理行业的酬金计提比例的上限应不低于15%。目前还有一种错误的认识，把管理酬金的计提比例当成物业管理企业的利润率。实际上，管理酬金比例只是物业管理企业的毛利率。物业管理的运行具有明显的规模效益的特点，规模越大，单位运行成本就越低。同理，物业管理项目的面积越大，其酬金的计提比例就可以降低。为了真正显示计提酬金的合理性，物业管理酬金应该采用价外计提的方法，即按物业服务资金和其它收入之和扣除管理酬金以后的净价提取的方法具体计算方法：酬金=含酬价/（1＋酬金率）×酬金率举例说明物业管理酬金计提的方法：某物业管理有限公司2011年12月收到业主交来的物业服务费1150万元，按15%计提物业管理酬金，则该月份可计提管理酬金的金额为150万元，计算公式如下：1150÷（1＋15%）×15%=150万元实际工作中有一种错误的计算公式为：1150×15%=172.5万元，则多提酬金22.5万元。酬金本身也被提取了酬金是错误的。以上是笔者在实际工作中的体会，仅供参考。